5 phương pháp xác định giá đất: Vừa thiếu lại vừa thừa

Đây là một trong những nhận định được Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay, tại hội thảo chuyên đề: “Quản lý đất đai và xác định giá đất - Những bất cập từ thực tiễn và qua hoạt động kiểm toán nhà nước”, do Kiểm toán Nhà nước (KTNN) chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức sáng 17/10.

Không định giá đất “theo đuôi” thị trường

Trong tham luận về xác định giá đất, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh vấn đề rất cần đặt ra là Nhà nước “xác định giá đất, quyết định giá đất” để điều tiết thị trường, không định giá đất “theo đuôi” thị trường để tăng cường thu hút đầu tư, nhất là thu hút nguồn vốn FDI. Do vậy, đại diện hiệp hội cho rằng, Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất “hợp tình, hợp lý”.

Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Đất đai 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất và “áp dụng phương pháp định giá đất” nhưng chưa đầy đủ, chưa cụ thể, chưa sát với tình hình thực tiễn.

Đại diện HoREA nhấn mạnh vai trò rất quan trọng của KTNN trong thực hiện nhiệm vụ kiểm toán công tác “xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất”. Nếu thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo đúng thẩm quyền được giao, cơ quan KTNN sẽ như “Bao Công”, đánh giá khách quan, chuẩn mực, đảm bảo ngân sách nhà nước thu đúng, thu đủ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP vừa thừa, vừa thiếu. Thừa phương pháp chiết trừ do phương pháp chiết trừ không phải là phương pháp định giá đất độc lập mà chỉ là kỹ thuật tính toán của phương pháp so sánh trực tiếp, còn thiếu “phương pháp định giá đất hàng loạt” mà trên thực tế thì Nhà nước đã sử dụng phương pháp này để xây dựng khung giá đất và bảng giá đất.

Việc áp dụng các phương pháp định giá đất này cho ra kết quả chưa thật đảm bảo độ tin cậy, như cùng một dự án do cùng một đơn vị tư vấn thẩm định giá đất áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau để xác định giá đất thì thường cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng trên dưới 20%; hoặc một dự án do 2 đơn vị tư vấn thẩm định giá đất và cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất để xác định giá đất thì cũng cho ra 2 kết quả rất khác nhau.

“Ví dụ một dự án khu đô thị tại tỉnh Bình Thuận được cơ quan nhà nước thứ nhất định giá đất là 900 tỷ đồng, được cơ quan nhà nước thứ hai kiểm tra và định giá đất lên đến 1.800 tỷ đồng, đến cơ quan nhà nước thứ ba kiểm tra lại và định giá đất lên đến hơn 3.000 tỷ đồng” - ông Lê Hoàng Châu nêu ví dụ.

Trên thực tế, các địa phương đã áp dụng phương pháp thặng dư là phương pháp chủ yếu. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất trong một số không ít trường hợp lại dẫn đến kết quả định giá đất chưa thật chính xác, có thể làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, dẫn đến khả năng phát sinh rủi ro pháp lý cho cán bộ công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ.

Phiên tọa đàm về những tồn tại trong định giá đất diễn ra sáng 17/10.

Định giá đất chưa phù hợp gây bức xúc khi thu hồi đất

Từ góc độ cơ quan kiểm toán, ông Nguyễn Anh Tuấn - Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I cho rằng mỗi phương pháp đều có những bất cập khác nhau. Trong việc áp dụng phương pháp so sánh định giá đất, kể cả so sánh để ước tính doanh thu khi thực hiện phương pháp thặng dư, thì vấn đề quyết định là lựa chọn tài sản so sánh, xác định các yếu tố khác biệt và định lượng điều chỉnh. Đây đều là những công việc đòi hỏi điều kiện về thông tin, số liệu thống kê đầy đủ, rõ ràng, cũng như kinh nghiệm, trình độ chuyên môn của tổ chức định giá.

Về phương pháp thặng dư, cách xác định giá đất theo phương pháp thặng dư có tính phức tạp nhất định, kết quả định giá đất theo phương pháp thặng dư phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố ước tính, ngoài đất đai, chưa có quy định cụ thể, như: tỷ lệ chiết khấu, chi phí đầu tư xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư, thời gian bán hàng và chi phí bán hàng ... Điều đó dẫn tới kết quả định giá ở nhiều trường hợp không phù hợp.

Qua kiểm toán cũng cho thấy, nhiều địa phương sử dụng rộng rãi phương pháp thu nhập trong định giá đất nông nghiệp là chưa hợp lý. Bởi dựa trên cơ sở tính thu nhập bình quân một năm từ hoạt động sản xuất đất nông nghiệp (chủ yếu là trồng lúa) làm cho giá đất nông nghiệp được định giá rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường thực tế, đặc biệt tại những khu đất nông nghiệp gần đô thị, khu dân cư, hay các khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp dẫn đến gây thiệt thòi cho các chủ thể có quyền sử dụng đất.

“Vấn đề này cũng chính là nguyên nhân chính dẫn tới bức xúc, chưa đồng thuận của người dân khi nhà nước thu hồi đất” - ông Nguyễn Anh Tuấn cho hay.

Từ thực tiễn kiểm toán, Kiểm toán trưởng KTNN khu vực I đề xuất hoàn thiện cơ chế, phương pháp định giá đất theo các định hướng và nguyên tắc là “giá đất phải tiếp cận và phù hợp với giá thị trường”. Chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của các cơ quan tham gia vào việc định giá đất phải được phân định cụ thể.

Các yếu tố tác động đến giá đất trong các phương pháp định giá đất phải có cơ chế để nhà nước có thể quản lý chặt chẽ về định tính và định lượng, để ngăn chặn việc thao túng giá, áp đặt ý chí chủ quan vào định giá.

Trong đó, vấn đề quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất. Đồng thời, có giải pháp nâng cao năng lực, trách nhiệm giải trình của các đơn vị tư vấn định giá đất.

Theo Phó Tổng KTNN Hà Thị Mỹ Dung, thời gian qua, việc quản lý và sử dụng đất đai đã tạo dựng được nguồn lực to lớn cho xây dựng và phát triển hạ tầng. Từ năm 2017 đến năm 2021, nguồn thu từ đất đai luôn đóng góp từ 12% đến 14% tổng thu ngân sách nhà nước. Tại nhiều địa phương, số thu từ đất đai chiếm tới trên 30% ngân sách địa phương và là nguồn vốn chính cho đầu tư công.

Phó Tổng KTNN Hà Thị Mỹ Dung phát biểu tại hội thảo

Song, bên cạnh những kết quả đạt được, qua kết quả kiểm toán cho thấy trong thời gian qua, việc quản lý, sử dụng đất đai còn một số vấn đề bất cập, hạn chế, vướng mắc.

Đó là, chưa tạo dựng được một hành lang pháp lý rõ ràng cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, nhất là sử dụng cho phát triển kinh tế. Thu hồi đất khi chưa đảm bảo các điều kiện và trình tự, thủ tục theo quy định; giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường. Đặc biệt, việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập….

Từ thực tế này, KTNN chọn vấn đề “Quản lý đất đai và xác định giá đất - Những bất cập qua thực tiễn và hoạt động kiểm toán của KTNN" là một trong 3 chuyên đề thảo luận chính của diễn đàn “Thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế - Những nút thắt và vai trò của KTNN”.

Với sự tham dự của đại diện các cơ quan quản lý, hoạch định chính sách, các địa phương, các chuyên gia, nhà khoa học, hội thảo đã tập trung làm rõ về thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai và định giá đất hiện nay từ kết quả kiểm toán và thực tiễn tại các địa phương; từ đó, đề xuất các giải pháp chủ yếu để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc.

Hoàng Yến