Bảng giá đất điều chỉnh: Hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư

Theo ông, bảng giá đất điều chỉnh vừa mới ban hành của UBND TP. Hồ Chí Minh có đảm bảo đúng theo nguyên tắc thị trường không?

Ông Lê Hoàng Châu: Bảng giá đất điều chỉnh lần này đã được Sở Tài nguyên Môi trường xây dựng tuân thủ nguyên tắc định giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, thực hiện phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu

Đồng thời, Bảng giá đất điều chỉnh đã tiếp thu nhiều ý kiến góp ý của cộng đồng doanh nghiệp, các chuyên gia, người dân và đã quán triệt đầy đủ Kết luận số 1060-KL/TU ngày 31/08/2024 của Ban Thường vụ Thành ủy TP. Hồ Chí Minh về chủ trương cần thiết điều chỉnh và cách thức thực hiện điều chính Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND (Quyết định 02) trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, cũng như hướng dẫn của Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính.

Vì vậy, về tổng thể đã bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể có liên quan là người sử dụng đất, nhất là các cá nhân, hộ gia đình, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, sát với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố và bảo đảm công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định số 79 có hiệu lực từ ngày 31/10/2024.

Sau khi Bảng giá đất điều chỉnh được ban hành sẽ tác động đến giá đất ở tại các khu vực trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh như thế nào, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Nếu so sánh với Bảng giá đất ở của Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được Sở Tài nguyên Môi trường công bố ngày 29/07/2024 thì giá đất ở Bảng giá đất điều chỉnh đã có sự cân chỉnh, thay đổi rất hợp tình hợp lý có tính tích cực. Cụ thể, Bảng giá đất điều chỉnh đối với đất ở trên địa bàn từng quận, huyện, Thành phố Thủ Đức đã được cân chỉnh, tăng thấp nhất từ 2,36 lần đến tăng cao nhất 38,8 lần so với Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02, mức tăng giá đất từ 10-20 lần so với Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được Sở Tài nguyên Môi trường công bố ngày 29/07/2024.

Với mức điều chỉnh này, giá đất cao nhất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đối với đất ở là 687 triệu đồng/m2 tại 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1, đã giảm 15,2% so với mức giá 810 triệu đồng/m2 theo Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được công bố ngày 29/07/2024 và chỉ còn gấp 4,24 lần thay vì gấp 5 lần so mức giá đất ở 162 triệu đồng/m2 của đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Quận 1 theo Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02 trước đây…

Theo ông, mức giá điều chỉnh như vậy có cân bằng được mức giá chưa hợp lý trước đây tại nhiều khu vực ở TP. Hồ Chí Minh không?

Ông Lê Hoàng Châu: Bảng giá đất điều chỉnh đã được cân chỉnh lại đồng bộ từ mức giá đất cao nhất đến các mức giá đất thấp hơn trên từng địa bàn quận, huyện, thành phố Thủ Đức theo từng vị trí đất và các vị trí đất giáp ranh của từng địa phương. Điển hình là mức giá đất ở của đường song hành Quốc lộ 22, huyện Hóc Môn là 32,3 triệu đồng/m2, đã giảm 54,5% so với mức giá 71 triệu đồng/m2 và chỉ còn gấp 38,8 lần so mức giá đất ở 1.4 triệu đồng/m2 của đường song hành Quốc lộ 22 theo Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02, thay vì gấp 50,7 lần như Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được công bố ngày 29/07/2024.

Bảng giá đất điều chỉnh cũng đã khắc phục được tình trạng giá đất chưa hợp lý của Dự thảo Bảng giá đất trên địa bàn Quận 1, Quận 4 và Quận 5 đã được xây dựng đảm bảo nguyên tắc, phương pháp xây dựng Bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đã được tính toán bằng cách lấy Bảng giá đất theo Quyết định 02 nhân đồng loạt với một hệ số cố định, như giá đất ở trên địa bàn Quận 1 được xây dựng bằng cách lấy Bảng giá đất theo Quyết định 02 nhân đồng loạt với 5 để có các mức giá đất mới mà không cân chỉnh theo từng vị trí đất. Tương tự, giá đất ở tại Quận 4 đã được nhân đồng loạt với 11,3; Quận 5 nhân đồng loạt với 5,6 để có các mức giá đất điều chỉnh…

Ông đánh giá Bảng giá đất điều chỉnh đã tác động đến thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh như thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Có thể khẳng định, Bảng giá đất điều chỉnh bảo đảm được sự công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định số 79 có hiệu lực thi hành.

Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.

Bảng giá đất điều chỉnh được áp dụng cho 11 trường hợp theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024, trong đó Bảng giá đất điều chỉnh được áp dụng để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng, sẽ giúp tạo nguồn cung quỹ đất thực hiện các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị.

Tuy nhiên, trước mắt Bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.

Như vậy, cần có giải pháp gì để triển khai thực hiện hiệu quả Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn Thành phố?

Ông Lê Hoàng Châu: Trước tiên, Nhà nước nên có biện pháp để kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành Bảng giá đất điều chỉnh để kích giá, “thổi” giá đất làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính. Vì vậy, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giải thích pháp luật để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu rõ và nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, đi đôi với các biện pháp quản lý, điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản.

Trong thời gian tới đây, Sở Tài nguyên Môi trường cần tập trung xây dựng Bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định Luật Đất đai 2024 bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp với thực tế giá đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, để đất đai trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội, tạo điều kiện cho người dân được an cư lạc nghiệp.

Xin cảm ơn ông!

Minh Tuyết