Bên bán trốn thuế, còn bên mua thì sao?Bên bán trốn thuế, còn bên mua thì sao?

Rủi ro khi ghi giá giao dịch thấp hơn giá thực tế

Được biết, lý do Chi cục Thuế quận 10 chuyển hồ sơ sang cơ quan công an là do qua tiếp nhận hồ sơ mua bán một căn hộ chung cư thuộc dự án HaDo Centrosa Garden được lập tại Văn phòng Công chứng Mai Việt Cường, thể hiện giá trị giao dịch căn hộ thời điểm ban đầu (năm 2017) giữa ông H. với chủ đầu tư là hơn 4,8 tỉ đồng, nhưng nay ông H. chuyển nhượng lại cho một người khác với mức giá chỉ 1 tỉ đồng, tức là thấp hơn giá trị giao dịch ban đầu và thực tế thời điểm hiện tại nhiều lần. Do vậy, Chi cục Thuế quận 10 cho rằng có dấu hiệu các bên đã khai thấp giá trị chuyển nhượng để trốn thuế.

Vụ việc này là chưa từng có tiền lệ, trong khi giao dịch mua bán chuyển nhượng bất động sản, cũng như việc ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá trị thật là rất phổ biến, nên đã gây sự chú ý trong dư luận xã hội.

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012), cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở (tức là bên bán) có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, với mức thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Cùng đó và liên quan, từ năm 2015 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2015/NĐ-CP, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng ghi giá mua bán nhà, đất thấp hơn giá đất do ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng đất để cơ quan thuế tính thuế thu nhập cá nhân sẽ “là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai”. Điều này được hiểu một cách đơn giản là nếu giá mua bán nhà đất ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định, thì sẽ lấy giá do Nhà nước quy định để áp thuế.

Trên thực tế, có rất nhiều (chiếm tỷ lệ lớn) trường hợp các bên đã thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế, và khi làm thủ tục kê khai thuế thì được áp dụng theo quy định trên. Tính đến thời điểm năm 2019, hầu như trên cả nước chưa có trường hợp nào bị khởi tố hình sự về hành vi trốn thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản do ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế.

Các bên tham gia giao dịch mua bán bất động sản nói chung không nên “vô tư” như lâu nay, theo kiểu nghĩ rằng việc ghi giá thấp trong hợp đồng là “giúp” bên bán giảm được tiền thuế nữa.

Chính vì vậy, có một điều ít được mọi người để ý tới, là từ lâu trong Bộ luật Hình sự có quy định về tội “trốn thuế”, áp dụng cho trường hợp đối tượng là cá nhân trong giao dịch mua bán bất động sản. Cụ thể là tại điều 161 Bộ luật Hình sự năm 1999 và điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi năm 2017).

Theo đó, người nào có hành vi trốn thuế với số tiền từ 100 đến dưới 300 triệu đồng thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Các dấu hiệu của tội trốn thuế có thể là: không nộp hồ sơ khai thuế; sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp để xác định sai số tiền thuế phải nộp...

Làm gì để tránh rủi ro

Như vậy, việc Chi cục Thuế quận 10 chuyển hồ sơ sang cơ quan công an vụ mua bán căn hộ chung cư “giá thấp” để điều tra làm rõ dấu hiệu trốn thuế tuy bất ngờ và khá “khác thường”, nhưng không phải là không có cơ sở.

Tuy nhiên, tới nay mới chỉ có duy nhất và lần đầu tiên vụ án trốn thuế liên quan đến luật sư Trần Vũ Hải được đưa ra xét xử tại Nha Trang. (Ghi chú: Trong vụ án này, các bên cũng đã thỏa thuận ghi giá giao dịch trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế, trong đó luật sư Hải là bên mua). Chính vì vậy, dư luận xã hội nói chung vẫn đang “nghe ngóng” và chờ đợi thêm thông tin từ vụ quận 10 TPHCM.

Với tư cách là một luật sư, tôi có một số nhận xét và kiến nghị như sau liên quan đến việc xử lý hành vi trốn thuế trong giao dịch bất động sản giữa cá nhân - cá nhân:

- Tòa án Nhân dân tối cao cần ban hành văn bản giải thích, làm rõ hơn về vấn đề chủ thể tội trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Điều luật quy định trong Bộ luật Hình sự, xác định chủ thể của tội trốn thuế là “người đóng thuế” và có hành vi gian dối trốn thuế. Về nguyên tắc, người đóng thuế và có nghĩa vụ kê khai đóng thuế chính là bên bán nhà. Vậy bên mua nhà có thể bị xem là chủ thể trốn thuế không? trong các trường hợp nào?

- Nếu xác định bên mua nhà ký vào hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thực tế là “đồng phạm trốn thuế” với bên bán nhà, trong khi dấu hiệu khách quan của hành vi phạm tội trốn thuế theo điều luật là từ thời điểm người đóng thuế làm thủ tục kê khai nộp thuế - tức là diễn ra sau khi và không liên quan đến bên mua, thì đã đủ cơ sở để kết luận bên mua cũng có mục đích trốn thuế không? Hay cơ quan tiến hành tố tụng phải xác định thêm một số tình tiết khác, chẳng hạn như bên mua cũng được hưởng lợi.

Bộ Tư pháp cần ban hành văn bản quy phạm pháp luật, quy định phòng công chứng, công chứng viên có trách nhiệm giải thích quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và tội trốn thuế khi chứng thực hợp đồng giao dịch về bất động sản. Vì công chứng viên là người chứng thực vào một hợp đồng có dấu hiệu trốn thuế thì không thể nói là không có sự liên quan, liên đới trách nhiệm. Việc này chắc chắn sẽ góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, cũng như giúp những người ít hiểu biết về pháp luật và không có mục đích xấu tránh được rủi ro.

Bất luận thế nào, để tránh rủi ro có thể xảy ra, đặc biệt đối với bên mua nhà, đất, có lẽ đã đến lúc các bên tham gia giao dịch nhất thiết cần ghi đúng giá trị mua bán chuyển nhượng, cũng như trách nhiệm kê khai và đóng thuế thu nhập cá nhân của bên bán vào hợp đồng. Các bên tham gia giao dịch mua bán bất động sản nói chung không nên “vô tư” như lâu nay, theo kiểu nghĩ rằng việc ghi giá thấp trong hợp đồng là “giúp” bên bán giảm được tiền thuế nữa.

(*) Đoàn Luật sư TPHCM

LS. Trần Hồng Phong (*)