Căn hộ 25m2: Hợp túi tiền và có nhu cầu lớn

Bộ Xây dựng đã bật đèn xanh cho căn hộ chung cư 25m2

Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng có những động thái nới lỏng hơn với phân khúc căn hộ kiểu này. Bắt đầu từ việc Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 (thay thế Luật Nhà ở ban hành năm 2005) đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại.

Trong đó, về tiêu chuẩn đối với nhà ở được quy định tại khoản 2 điều 24 như sau: “Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Kế tiếp đó, Bộ Xây dựng lại ban hành Thông tư 20/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/8/2016). Lần đầu tiên, căn hộ 25m2 được phép chấp thuận chonhà ở xã hội.

Đại diện Bộ Xây dựng thời điểm đó cũng đồng tình rằng nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ là có thật và rất lớn. Phân khúc nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng bày tỏ lo ngại, việc xây dựng căn hộ 25m2 trong nội thành sẽ làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội của thành phố vốn đang bị quá tải, phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị, gián tiếp đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học, làm tăng quy mô dân số…

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phân tích: Người dân mua nhà, kể cả căn hộ 25m2 cũng sẽ phải chọn nơi có hạ tầng tốt. “Vấn đề nằm ở chất lượng sống của người dân trong chung cư đó. Cần lưu ý rằng, bước tiếp theo sẽ phải xây dựng quy trình quản lý các chung cư 25m2 này sao cho phù hợp. Quan trọng là đảm bảo nhu cầu hiện tại”, ông Nguyễn Mạnh Hà nhấn mạnh.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng từng có công văn kiến nghị Bộ Xây dựng và UBND TP. HCM cho phép xây dựng loại căn hộ chung cư thương mại có diện tích tối thiểu 25m2. Bởi theo lý giải của HoREA, thành phố có gần 13 triệu dân sinh sống, trong đó khoảng 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số và mỗi năm tăng khoảng 200 nghìn người thì nhu cầu nhà ở là rất lớn.

Cụ thể, trong tổng số hơn 400 nghìn công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp, thì có đến 280 nghìn người cần nhà giá rẻ, cộng thêm số lượng lớn cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên cũng không ngoại lệ. Việc cho xây căn hộ dưới 45m2 là giải pháp cần thiết vừa giải quyết bài toán nhà ở hiện nay cho đông đảo người dân TP. HCM vừa thể hiện tính nhân văn, đùm bọc đối với người nhập cư, đại diện HoREA nêu quan điểm.

Sau một thời gian chờ đợi, hiện Bộ Xây dựng lần đầu đưa đề xuất cho phép xây dựng căn hộ 25m2 vào Dự thảo Quy chuẩn Quốc gia về chung cư. Theo đó, về yêu cầu chung, Bộ Xây dựng quy định nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ công trình; cần đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy nổ...

Về quy hoạch, kiến trúc, quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu 1 phòng ở, 1 phòng vệ sinh; diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2. Với dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45 m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường lưu ý, Bộ Xây dựng cần khống chế giá nhà cho phù hợp với người nghèo đô thị, tránh hiện tượng chủ đầu tư lách luật, chia nhỏ căn hộ tại những căn hộ cao cấp, lại tái diễn cảnh nhồi cao ốc vào nội đô, tăng áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, giao thông thành phố, đi kèm với đó là thách thức cho công tác vận hành, quản lý các dự án chung cư và quy hoạch đô thị.

Với vị thế là các trung tâm kinh tế-văn hóa lớn của đất nước, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang thu hút một lượng lớn người dân chuyển từ các tỉnh và thành phố lân cận đến sống và làm việc. Do vậy, đây là nhóm có nhu cầu nhà ở rất lớn. Cùng với dự báo tăng trưởng dân số cao, quy mô hộ gia đình thu hẹp, tỷ lệ hộ nhà ở độc thân tăng mạnh và sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu, 2019 dự kiến sẽ tiếp tục là năm của thị trường trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân, Savills Việt Nam dự báo.

Thống kê của Savills cho biết, TP. HCM và Hà Nội có lượng dân cư chiểm 17% tổng dân số quốc gia và tốc độ đô thị hóa cao nhất trong các nước ASEAN. Trong giai đoạn 2014 – 2018, số lượng giao dịch căn hộ đã tăng đáng kể ở cả TP. HCM và Hà Nội. Tại TPHCM, số lượng giao dịch đã tăng trung bình 44%/năm trong vòng 5 năm qua, tăng mạnh nhất ở phân khúc nhà giá rẻ (hạng C) - phân khúc chính của thị trường trong giai đoạn 2014 – 2018, chiếm 60% tổng số giao dịch.

Còn ở Hà Nội, số lượng giao dịch hạng C tăng nhờ nhu cầu nhà giá rẻ tăng, các chủ đầu tư cũng đưa ra các điều khoản thanh toán, chương trình chiết khấu và khuyến mãi linh hoạt hơn. Dự kiến đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TP. HCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C; còn hạng B sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội.

Phương Linh