Cẩn trọng khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Nguồn cung tăng nhanh

Một trong những sản phẩm được quan tâm nhiều nhất của BĐS nghỉ dưỡng là condotel hay còn gọi là căn hộ khách sạn. Theo lời giới thiệu của các chủ đầu tư, sản phẩm condotel mang lại tỷ suất lợi nhuận lên đến 10-12% mỗi năm, tính trên giá trị căn hộ. Nhà đầu tư mua condotel sau đó giao lại cho chủ đầu tư khai thác dưới hình thức căn hộ dịch vụ cho thuê và được chia lợi nhuận. Một số chủ đầu tư tự tin tuyên bố sẵn sàng bảo lãnh cho khách hàng mức lợi nhuận như cam kết. Tập đoàn FLC là một trong những đơn vị phát triển nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng khắp cả nước. Đại diện FLC cho biết, doanh nghiệp này có thỏa thuận hợp tác với ngân hàng để bảo lãnh thanh toán mức lợi nhuận 10% cho khách hàng mua sản phẩm tại dự án FLC Quy Nhơn (tỉnh Bình Định), kéo dài trong vòng 10 năm. Điều kiện để nhận được bảo lãnh là khách hàng đóng 30% giá trị BĐS, đến khi đóng 95% sẽ được nhận thanh toán. Tuy nhiên, khách hàng phải nộp phí phát hành bảo lãnh là 2% của phần lợi nhuận cam kết.

Những "lời chào hàng" của chủ đầu tư với cam kết lợi nhuận cao và triển vọng lớn của thị trường BĐS nghỉ dưỡng nhằm thu hút nguồn tiền xã hội. Mặc dù vậy, những hứa hẹn này được xem là quá lạc quan trong bối cảnh các dự án BĐS nghỉ dưỡng được phát triển rầm rộ, đẩy nguồn cung gia tăng nhanh chóng. Theo Công ty tư vấn BĐS Savill Việt Nam, hiện tại, có khoảng 36 dự án ngôi nhà thứ hai (một loại hình BĐS nghỉ dưỡng) cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam. Ngoài ra, nguồn cung lớn cũng chuẩn bị gia nhập thị trường, chủ yếu tập trung tại các địa phương ven biển như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc (Kiên Giang), Hạ Long (Quảng Ninh), Quảng Nam, Hồ Tràm (Bà Rịa-Vũng Tàu) gồm hơn 17.000 căn trong thời gian 3 năm tới. Đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung loại hình ngôi nhà thứ hai tại các thị trường này. Một điểm đáng lưu ý là hiện số dự án đã hoàn thành còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán.

Một góc quang cảnh Khu du lịch nghỉ dưỡng và sinh thái FLC Quy Nhơn (tỉnh Bình Định). Ảnh: Viết Ý

Lợi nhuận lớn đi kèm rủi ro cao

Các dự án BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục được chủ đầu tư mở bán với số lượng lớn trong thời gian tới. Riêng với Tập đoàn FLC, doanh nghiệp này đã và đang phát triển 7 quần thể du lịch nghỉ dưỡng ở các tỉnh, thành phố khác nhau trên cả nước. Trong năm 2017, FLC dự kiến sẽ cung cấp ra thị trường 2.500 căn condotel, 1.400 căn villa (biệt thự). Một trong những cơ sở để các chủ đầu tư tin tưởng vào khả năng dự án sẽ được thị trường hấp thụ là để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng cao của lĩnh vực du lịch. Đặc biệt, lượng khách quốc tế đến Việt Nam không ngừng tăng cao trong vài năm gần đây. Tuy nhiên, rủi ro trước hết nằm ở tính biến động của thị trường. Đại diện Savill Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng phải dựa vào du lịch, nếu không thu hút được du khách, phân khúc này sẽ gặp khó khăn lớn. Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, ngành du lịch Việt Nam phát triển còn thiếu bền vững, tăng trưởng nhanh nhưng cũng có thể sụt giảm bất ngờ. Do vậy, nếu như nhu cầu không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung, công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực. Chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng cũng như nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới.

Yếu tố quan trọng khác cũng mang tính rủi ro cao là dự án BĐS nghỉ dưỡng nếu không được quản lý, vận hành tốt sẽ khó có khả năng sinh lời như mong muốn. Condotel ngoài chức năng nhà ở còn phải cung cấp dịch vụ khách sạn, trong khi, hầu hết chủ đầu tư ít quan tâm đến yếu tố này. Theo Savill Việt Nam, điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể bảo đảm phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh tốt. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.

Nếu chưa tìm hiểu kỹ lưỡng, đổ tiền vào dự án BĐS nghỉ dưỡng chỉ vì những lời quảng cáo, cam kết lợi nhuận, người dân, nhà đầu tư có thể gánh rủi ro lớn. Một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn vốn bảo đảm như vốn chủ sở hữu hoặc tín dụng từ ngân hàng. Hiện nay, theo định hướng của Chính phủ, nguồn vốn tín dụng sẽ được kiểm soát chặt chẽ để tập trung cho lĩnh vực sản xuất, hạn chế đi vào những lĩnh vực như BĐS, nhất là phân khúc trung, cao cấp do lo ngại tình trạng "bong bóng" có thể quay trở lại. Đầu tư BĐS luôn là lĩnh vực hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, những dự báo đa phần chỉ là phỏng đoán, nhà đầu tư cần có cái nhìn tỉnh táo, tránh tâm lý đám đông để hạn chế thị trường phát triển méo mó.

MẠNH HƯNG