Chính quyền siết chặt kiểm soát, giá nhà đất Trung Quốc dần 'hạ nhiệt'

Theo Nikkei Asian Review, giá nhà đất tại phần lớn các tỉnh của Trung Quốc đã có dấu hiệu lao dốc lần đầu tiên sau 6 năm. Đây được đánh giá là kết quả của những nỗ lực nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản của chính quyền Trung Quốc.

Ngành bất động sản Trung Quốc gặp nhiều khó khăn trong thời gian gần đây. Ảnh: South China Morning Post.

Theo dữ liệu chính thức trong tháng 8, 16 trên tổng số 31 đơn vị hành chính cấp tỉnh của Trung Quốc, gồm cả các thành phố trực thuộc trung ương, đã chứng kiến giá nhà đất hạ nhiệt.

Ngăn chặn đầu cơ

Khi Trung Quốc cắt giảm thuế để kích thích nền kinh tế, các chính quyền địa phương bị giảm nguồn thu. Với họ, đất đai là những vị “cứu tinh” về mặt tài chính. Song, giờ đây, những biện pháp hạn chế đầu cơ bất động sản của Bắc Kinh đe dọa nguồn thu này.

Tình hình thực tế có thể tồi tê hơn những số liệu chính thức. Các nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn nên phải nhanh chóng bán căn hộ để tăng nguồn tiền mặt. Thậm chí, nhiều tập đoàn còn quyết định giảm tới 50% giá ban đầu.

Những chính quyền địa phương các tỉnh thành phố Trung Quốc thường bán quyền sử dụng đất cho các tập đoàn bất động sản để xây dựng nhà ở hay khu trung tâm thương mại. Khoản tiền thu được từ việc bán đất chiếm tỷ lệ lớn trong doanh thu của những địa phương Trung Quốc.

Hồi tháng 8 năm nay, doanh thu bán đất của các chính quyền địa phương Trung Quốc đã giảm 17,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Những chính quyền địa phương nợ nần của Trung Quốc phụ thuộc vào việc bán đất để tăng ngân sách.

Để ngăn đà giảm giá, kể từ tháng 8, thành phố Nhạc Dương, tỉnh Hồ Nam và Trương Gia Khẩu, tỉnh Hà Bắc đã cấm các chủ đầu tư bán nhà ở với mức giá chiết khấu hơn 15%. Vô Tích cũng cấm các nhà phát triển bán phá giá bất động sản với giá bán thấp hơn chi phí.

Theo truyền thông địa phương, có khoảng 10 thành phố của Trung Quốc đã áp đặt các hạn chế đối với việc hạ giá bất động sản.

Các thành phố khác cũng đang tìm cách khuyến khích nhằm phục hồi nhu cầu. Hồi đầu tháng này, trung tâm công nghiệp Cáp Nhĩ Tân, Hắc Long Giang đã bắt đầu trợ cấp lên tới 100.000 NDT (tương đương 15.500 USD) cho những khách hàng mua nhà lần đầu.

Thị trường bất động sản đã hạ nhiệt sau những nỗ lực của chính quyền trung ương nhằm cắt giảm tình trạng đầu cơ. Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, giá nhà mới (tính theo diện tích) sụt giảm 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là lần lao dốc giá đầu tiên kể từ tháng 4/2020.

Hồi tháng 8, Hắc Long Giang đã ghi nhận mức giá nhà giảm mạnh nhất, lên tới 21%. Các tỉnh Vân Nam và Quý Châu cũng ghi nhận mức giảm lên tới 2 chữ số.

Mất nguồn thu chính

“Bom nợ” 305 tỷ USD của China Evergrande khiến cho ngành bất động sản Trung Quốc ngày càng gặp nhiều thách thức hơn. Ảnh: Reuters.

Khi các chủ đầu tư và nhà phát triển cạn kiệt tiền mặt, những cuộc đấu giá đất cũng ngày càng khó thu hút người mua. Theo Bộ Tài chính Trung Quốc, doanh thu từ bán đất đã giảm gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm mạnh nhất kể từ thán 8/2015.

Theo chuyên gia nghiên cứu Houze Song tại Viện Paulson (Chicago, Mỹ), Trung Quốc sẽ không trở lại mô hình tăng trưởng trước đây của thị tườn bất động sản. Thay vào đó, họ có khả năng sẽ duy trì một loạt giới hạn vay nợ đối với doanh nghiệp bằng chính sách “ba lằn ranh đỏ”, ngay cả khi nới lỏng những hạn chế khác.

Việc Bắc Kinh siết chặt quản lý đối với lĩnh vực bất động sản khiến cho các tập đoàn địa ốc khó vay tiền hơn. “Bom nợ” 305 tỷ USD của China Evergrande, tập đoàn địa ốc lớn thứ 2 Trung Quốc xét về doanh thu, càng khiến tình hình trở nên tồi tệ hơn.

Doanh thu từ việc bán đất sụt giảm cũng khiến cho nhiều chính quyền địa phương không thể cắt giảm khoản nợ khổng lồ.

Theo báo cáo của Goldman Sachs, tổng số nợ của LGFV (các công ty tài chính của chính quyền địa phương) tăng từ 16.000 tỷ NDT vào năm 2016 lên khoảng 53.000 tỷ NDT (8.200 tỷ USD) được ghi nhận trong năm 2020.

Con số trên tương đương với khoảng 52% GDP và lớn hơn dư nợ chính thức của chính phủ. Bằng cách thông qua các LGFV, chính quyền địa phương có thể vay tiền mà không cần ghi trên bảng cân đối kế toán. Tính toán của Goldman Sachs dựa trên 2.000 báo cáo của các LGFV về những khoản nợ chịu lãi suất, bao gồm trái phiếu và các khoản vay ngân hàng.

Theo hãng tín dụng S&P Global Ratings ước tính hồi năm 2019, khoản “nợ ngầm” của các chính quyền địa phương Trung Quốc lên tới khoảng 20.000 tỷ NDT. Cùng năm, Rhodium Group ước tính quy mô lên đến 41.200-51.700 tỷ NDT.

Hồi đầu năm nay, một số dấu hiệu cho thấy chính quyền Bắc Kinh đang tìm cách cắt giảm “núi nợ ngầm” của các chính quyền địa phương. Tuy nhiên, kế hoạch này có thể bị chệch hướng bởi tăng trưởng kinh tế lao dốc, tiêu dùng suy yếu, cuộc khủng hoảng trên thị trường nhà ở, tình trạng thiếu điện và gián đoạn chuỗi cung ứng.

Hương Vũ (Theo Nikkei Asian Review )