Đổi đất nông nghiệp lấy đất ở: Tháo điểm nghẽn để làm dự án
Luật Đất đai 2013 quy định đất nông nghiệp chỉ được bồi thường bằng tiền và không được bố trí tái định cư. Điều này khiến nhiều dự án ở TPHCM bị tắc ở khâu giải phóng mặt bằng. Do đó, TPHCM đề xuất đổi đất nông nghiệp lấy đất ở để đẩy nhanh tiến độ.
Thí điểm ở 3 dự án
Sở TN&MT TPHCM vừa có dự thảo đề án thí điểm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo nguồn lực phát triển kinh tế xã hội. Sở TN&MT đã có công văn xin ý kiến của Bộ TN&MT về đề án này.
Một góc Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc - dự án được đề xuất đổi đất nông nghiệp lấy đất ở
Theo nội dung dự thảo đề án, TPHCM xin trung ương cho phép thực hiện thí điểm trước 3 dự án lớn tại TP.Thủ Đức, gồm Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc, Công viên Khoa học Công nghệ TPHCM, Khu công viên hồ điều tiết khu dân cư Tam Phú. Cả 3 dự án này, Sở TN&MT đề xuất tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng là 10%, 12% và 15%. Đây là các dự án có quy mô hàng trăm hecta, là các dự án trọng điểm của TPHCM ở TP.Thủ Đức, tổng mức đầu tư dự kiến lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng. Theo tỷ lệ hoán đổi nêu trên, tỷ lệ càng cao tương ứng với diện tích xây dựng khu tái định cư tại dự án càng lớn. Có nghĩa, các tỷ lệ quy đổi này sẽ tương ứng với diện tích xây dựng khu tái định cư của dự án là hơn 32,7 ha, 38,4 ha và 46,9 ha. Theo 3 phương án này, tổng vốn đầu tư của dự án dự kiến hơn 1.388 tỷ đồng, hơn 1.482 tỷ đồng và hơn 1.623 tỷ đồng.
Sở TN&MT kiến nghị Trung ương cho phép TPHCM thí điểm phương thức nêu trên với tỉ lệ 10 - 15% trong công tác thu hồi đất trên địa bàn. Nếu được chấp thuận, trước mắt TPHCM sẽ áp dụng thí điểm tại các dự án trọng điểm, cấp bách. Cùng với đó là các dự án phục vụ cho việc thu hồi đất dọc hai bên các tuyến đường vành đai, cao tốc, tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội,
Nên nâng tỷ lệ
Qua phân tích nhiều dự án đã triển khai, Sở TN&MT TPHCM cho biết, tỷ lệ bồi thường bằng tiền giữa đất nông nghiệp và đất ở trong cùng dự án phổ biến là 10 - 17%. Tuy nhiên, khi hộ dân nhận tiền bồi thường về đất nông nghiệp thì khả năng mua lại được vị trí tương đương đã bồi thường là rất thấp. Nếu được quy đổi sang đất ở đã được hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật với tỷ lệ phù hợp - được tái định cư tại chỗ thì đảm bảo được tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Năm 2008, UBND TPHCM có công văn 6711 cụ thể hóa việc hoán đổi tỷ lệ bồi thường đối với đất do Nhà nước trực tiếp quản lý khi giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện các dự án phát triển kinh tế. Trong đó, TPHCM quy định tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật theo tỷ lệ 10 - 15%.
“Như vậy, dễ nhận thấy những ưu điểm của phương thức này như giảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ. Tỷ lệ đồng thuận của người dân cao hơn, rút ngắn được thời gian thu hồi mặt bằng, tái định cư tại chỗ, giảm thiểu tối đa khiếu nại, khiếu kiện. Dự án tiến hành khả thi cũng như hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và chủ sử dụng đất”, lãnh đạo Sở TN&MT đánh giá.
Trên thực tế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn là điểm nghẽn rất lớn trong việc triển khai thực hiện các dự án, kể cả dự án công lẫn dự án tư. Năm 2023, TPHCM có 108 dự án được ghi vốn bồi thường, với tổng số vốn hơn 17.500 tỷ đồng nhưng hiện tỷ lệ giải ngân còn rất thấp. Năm nay, TPHCM cũng được Trung ương giao 70.000 tỷ đồng từ ngân sách để thực hiện các dự án đầu tư công, gần gấp đôi năm ngoái. Tuy nhiên, để giải ngân được hết khoản ngân sách này cũng không dễ do vướng công tác bồi thường. Điều này dẫn đến dự án chậm tiến độ, đội vốn lên rất nhiều. Do đó, phương thức hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở được xem là một giải pháp tháo gỡ vướng mắc này.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, việc hoán đổi này TPHCM đã thực hiện 15 năm về trước. Nhưng từ 15 năm trở lại đây bị Trung ương tuýt còi do Luật Đất đai 2013 không có quy định. Đây là sáng tạo của TPHCM nhưng chưa công bằng với người sử dụng đất, vì lúc đó TPHCM thu hồi đất của dân giao cho doanh nghiệp với tỷ lệ ban đầu là 8%. Nghĩa là người dân có 1.000 m2 đất nông nghiệp được đổi 80 m2 đất ở tại dự án đó. Vài năm sau thấy người dân không chịu, nên nâng lên 10% và sau đó là nâng lên 12% thì dừng lại không thực hiện cho đến nay. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, khi làm dự án có thể đi thỏa thuận hoán đổi 15 - 20%, thậm chí lên đến 25%.
“Nếu hoán đổi 10 - 15% thì quá “bèo”. Hiệp hội nhiều lần đề nghị bổ sung cơ chế hoán đổi đất này để cơ chế minh bạch, cũng hạn chế rủi ro, với tỷ lệ đất ở theo Nhà nước duyệt dự án. Nhà ở chung cư không được duyệt quá 40% đất ở. Nghĩa là 10 ha được 4 ha đất ở, còn lại là đất công cộng, giao thông…”, ông Châu nói.
