Giá đất vùng ven TP Hồ Chí Minh liệu có 'nóng' lên vào cuối năm?

Hiệu ứng từ bảng giá đất mới

UBND TP Hồ Chí Minh vừa mới công bố bảng giá đất điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 sau gần 3 tháng tổ chức lấy ý kiến. Bảng giá đất này được sử dụng hết năm 2025. Theo đó, giá đất ở tăng khoảng 3-38 lần so với giá đất ở được quy định tại Quyết định số 02/2020 (chưa nhân với hệ số K – hệ số điều chỉnh giá đất).

Đáng chú ý, đối với TP Thủ Đức và các huyện ngoại thành, bảng giá đất mới tăng nhiều lần so với bảng giá cũ. Cụ thể, huyện Nhà Bè tăng từ 5,4 lần đến 23,33 lần; huyện Hóc Môn tăng từ 6,85 lần đến 38,8 lần; huyện Cần Giờ tăng từ 5,67 lần đến 17,65 lần so với bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020; huyện Củ Chi tăng từ 7,44 lần đến 24,17 lần và huyện Bình Chánh tăng từ 2,8 lần đến 24 lần.

Nhiều nhà đầu tư mong đợi giá đất nền ở các khu vực xung quanh TP Hồ Chí Minh sẽ tăng trong những tháng cuối năm 2024.

Theo Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước - Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh nhận định, khung giá đất mới sẽ tác động đến những người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhất là các huyện ngoại thành. Họ sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ... cao hơn nhiều.

Trước đó, từ tháng 7-2024, khi TP Hồ Chí Minh rục rịch công bố bảng giá đất mới, thị trường bất động sản vùng ven đã ghi nhận nhiều nhà đầu tư thổ cư có động thái giữ hàng, chào bán với mức giá cao hơn. Trong khi đó, một số nhà đầu tư đất nông nghiệp lại nhanh chóng rao bán đất để "né" việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất với mức chi phí cao.

Mặc dù bảng giá đất chính thức đã thấp hơn so với dự thảo cuối tháng 7, mức tăng này vẫn khiến nhà đầu tư tự tin vào khả năng sinh lời. Thị trường đất nền đang trở nên khan hiếm hơn, làm tăng kỳ vọng về một đợt "sóng" tăng giá trong những tháng cuối năm.

Động lực từ các công trình trọng điểm

Ngoài việc điều chỉnh bảng giá đất, các nhà đầu tư cũng kỳ vọng vào các dự án hạ tầng trọng điểm đang và sắp triển khai sẽ thúc đẩy giá trị bất động sản vùng ven TP Hồ Chí Minh.

Đơn cử như Dự án cầu Cần Giờ nối huyện Nhà Bè và Cần Giờ dài 7,3km, rộng 6 làn xe được thiết kế hình tượng cây đước với tổng vốn hơn 11.000 tỷ đồng. Điểm đầu của dự án cầu Cần Giờ tại nút giao đường 15B với đường số 2 đi qua khu đô thị Phú Xuân, huyện Nhà Bè. Sở Giao thông vận tải TP Hồ Chí Minh đang đẩy nhanh các thủ tục để khởi công cầu Cần Giờ vào dịp 30-4-2025.

Các dự án hạ tầng trọng điểm được hoàn thành giúp kết nối vùng ven với trung tâm TP Hồ Chí Minh, tạo động lực tăng trưởng.

Cầu Cần Giờ không chỉ giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa khu vực trung tâm và huyện ven biển này, mà còn thúc đẩy du lịch và phát triển kinh tế cho Cần Giờ. Dự án này kỳ vọng sẽ là “cú hích” mạnh mẽ cho giá trị bất động sản Cần Giờ trong tương lai gần.

Dự án cao tốc TP Hồ Chí Minh - Mộc Bài được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư với thời gian thực hiện từ tháng 9-2024 tới năm 2027. Tuyến dài gần 51km, điểm đầu giao Vành đai 3 thuộc huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh; điểm cuối nối quốc lộ 22, huyện Bến Cầu, Tây Ninh. Tuyến cao tốc đi qua Củ Chi giúp tăng cường kết nối giao thông với các tỉnh biên giới, từ đó gia tăng khả năng phát triển kinh tế và thương mại cho khu vực này.

Dự án Vành đai 3 đoạn qua địa bàn TP Hồ Chí Minh có tổng chiều dài hơn 47km, đóng vai trò quan trọng trong liên kết vùng giữa TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đây là một trong những công trình giao thông trọng điểm của thành phố được khởi công từ tháng 7-2023. Khi dự án hoàn thành tạo thuận lợi cho sự phát triển đô thị vệ tinh, nhất là tại các huyện Củ Chi và Hóc Môn.

Tuyến metro số 2 nối Bến Thành với Tham Lương và dự kiến sẽ mở rộng đến Củ Chi. Khi hoàn thiện, tuyến này sẽ giúp kết nối nhanh chóng giữa trung tâm và khu vực ngoại thành, tạo sự thuận tiện trong di chuyển và gia tăng sức hút đầu tư cho Củ Chi, nơi quỹ đất rộng và giá thành còn hợp lý so với khu vực trung tâm.

Một động thái đáng chú ý gần đây từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh là đề xuất cấm phân lô bán nền tại 5 huyện ngoại thành: Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè. Chính sách này nhằm đảm bảo quản lý kiến trúc và hạn chế tình trạng xây dựng tự phát. Nếu được thông qua, chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở trước khi chuyển nhượng, giảm nguồn cung đất nền và tạo lợi thế cho những nhà đầu tư hiện sở hữu đất tại các huyện vùng ven.

Với xu hướng tăng giá nhờ cơ sở hạ tầng và bảng giá đất mới, đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ đạt đỉnh vào giai đoạn 2025-2026, khi các dự án hạ tầng lớn hoàn thành và chính sách phân lô bán nền hạn chế có hiệu lực. Các chuyên gia cảnh báo rằng, dù giá đất có khả năng tăng, thị trường sẽ có sự điều tiết và khó có đợt sốt đất "tăng giá gấp nhiều lần" như trước đây. Các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, đặc biệt khi nhắm đến các khu vực đang trong quá trình chuyển đổi quy hoạch theo các luật mới, nhất là các khu vực cấm phân lô bán nền.

TRUNG KIÊN