Giải bài toán thiếu hụt nhà ở và ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất
Theo các chuyên gia, điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những cách thức hữu hiệu, đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế. Đây cũng là biện pháp được Chính phủ và cơ quan tài chính nhiều nước trên thế giới áp dụng.
Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đang đối diện với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Ảnh tư liệu.
Điều tiết khi thị trường có “dấu hiệu bất ổn”
Bất động sản (BĐS) là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, lĩnh vực đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế. Thị trường BĐS không chỉ liên quan trực tiếp đến sự phát triển kinh tế, mà còn tác động đến sự ổn định xã hội. Tại Việt Nam, lịch sử cho thấy, BĐS cũng thường được liệt kê là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế gặp khó khăn do các tác động trực tiếp của ngành này và gián tiếp bởi các ngành kinh tế phụ trợ bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực quan trọng này như xây dựng, du lịch, tài chính - ngân hàng...
Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam VARS nhận định: “Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế. Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung - cầu tự nhiên, việc Nhà nước chủ động tăng cường điều tiết thị trường BĐS khi thị trường có “dấu hiệu bất ổn” là vô cùng cần thiết”.
Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có quy định về cơ chế điều tiết thị trường BĐS tại Điều 79. Nội dung này được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch BĐS và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường BĐS để đánh giá tình hình thị trường BĐS và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường.
Các biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch BĐS có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, theo VARS, để làm được điều này không hề đơn giản.
Trên cơ sở đó, VARS đã đề xuất một số giải pháp về chính sách tín dụng nhằm điều tiết thị trường khi thị trường có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội mà không ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân.
Bên cạnh đó, các chuyên gia của VARS cho rằng, việc đẩy nhanh công bố chỉ số giá giao dịch BĐS và một số chỉ tiêu ảnh hưởng để có căn cứ xác định thời điểm cần vào cuộc của Nhà nước là điều hết sức cần thiết. Đặc biệt, trước bối cảnh giá bán BĐS đang có nhiều quan ngại như hiện nay.
Nguồn cầu “khổng lồ” trong khi nguồn cung thiếu hụt
Thực tiễn cho thấy, trong giai đoạn 2019 - 2023, giá BĐS tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và tại TP. Hồ Chí Minh là 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%. Khoảng cách ngày càng lớn này khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với nhiều người dân.
Một thị trường BĐS phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, tại cả Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, nguồn cung các loại hình nhà ở này lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu về khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.
Bà Huỳnh Giang - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills đánh giá, việc ban hành các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực trên thị trường bất động sản. Các quy định pháp luật mới này hứa hẹn sẽ cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.
“Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đã đơn giản hóa quy trình mua bán nhà, đồng thời đưa ra những quy định rõ ràng về sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Theo đó, người nước ngoài có thể sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà và không quá 250 căn nhà trong một phường. Thời hạn sở hữu là 50 năm và có thể gia hạn thêm. Tuy nhiên, trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở vĩnh viễn” - bà Giang dẫn chứng.
Để giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở và ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đưa ra quy định cấm phân lô đất ở tại các đô thị lớn từ ngày 31/1/2025. Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 cũng có những điều chỉnh quan trọng, tập trung vào việc phát triển nhà ở tại các đô thị chính. Bên cạnh đó, quy định bắt buộc dành 20% diện tích đất cho các dự án thương mại đã được bãi bỏ, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư chuyển đổi phần diện tích này để xây dựng nhà ở xã hội. Các nhà đầu tư nhà ở xã hội sẽ được hưởng nhiều ưu đãi hấp dẫn như miễn phí sử dụng đất, không phải đóng tiền thuê đất và có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi.
Nhiều nước sử dụng chính sách tín dụng để điều tiết thị trường
Trên thế giới, để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường BĐS, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế, Chính phủ nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ để điều tiết. Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, Chính phủ có thể kiểm soát giá BĐS, ngăn ngừa bong bóng và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, sự linh hoạt trong chính sách này tùy thuộc vào từng thị trường và tình hình kinh tế cụ thể của mỗi quốc gia.
