Giải quyết bài toán đầu cơ bất động sản thế nào?

Các giao dịch bất động sản đang có dấu hiệu ấm trở lại, trong bối cảnh lãi suất cho vay thấp kích thích các hoạt động mua bán, đầu tư. Ảnh: N.K

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS hiện nay là thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán BĐS đang ở mức thấp, chỉ 2% của giá bán theo hợp đồng mua bán. Đó là chưa kể tình trạng mua bán BĐS hai giá để trốn thuế. Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ “bong bóng” BĐS, khi giá BĐS tăng nhanh vượt quá giá trị thực tế, chủ yếu do đầu cơ và sự can thiệp của các nhà đầu tư lớn. Khi bong bóng vỡ, không chỉ các nhà đầu tư mà cả nền kinh tế cũng chịu tác động tiêu cực, với sự suy giảm niềm tin và thanh khoản trong thị trường. Hơn nữa, tình trạng các dự án BĐS bị chậm tiến độ hoặc không triển khai do vướng pháp lý hoặc tài chính là phổ biến, gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế địa phương.

Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đã đề xuất một giải pháp táo bạo nhưng phổ biến trên thế giới là đánh thuế người sở hữu nhiều BĐS. Mục tiêu của chính sách này là hạn chế tình trạng đầu cơ để đưa BĐS trở lại với những người thực sự có nhu cầu. Đề xuất này đã nhận được sự ủng hộ của người dân có thu nhập thấp và các hiệp hội BĐS, vì nó giúp giảm bớt đầu cơ, giúp người nghèo có thể sở hữu nhà. Nhưng không phải ai cũng ủng hộ chính sách này với lo ngại rằng việc đánh thuế như thế sẽ làm cho thị trường BĐS vốn trầm lắng sẽ khó hồi phục.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam có thể học hỏi từ các biện pháp quản lý BĐS của các quốc gia phát triển. Ví dụ, Singapore đã áp dụng các biện pháp thuế mạnh tay đối với người sở hữu nhiều BĐS và hạn chế quyền sở hữu của người nước ngoài, đồng thời phát triển mạnh nhà ở xã hội để mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nhà. Úc đã giới hạn quyền sở hữu nhà của người nước ngoài nhằm ngăn chặn đầu cơ quốc tế và áp dụng thuế cao đối với những căn nhà bị bỏ hoang quá lâu. Thụy Điển thực hiện chính sách “thuế ngủ đông”, đánh thuế cao những căn nhà bỏ hoang nhằm khuyến khích chủ sở hữu đưa chúng vào sử dụng hoặc bán lại cho những người có nhu cầu thực sự. Tại Nhật Bản, chính phủ đã khuyến khích phát triển các căn hộ mini, giúp người dân có thể tiếp cận nhà ở với chi phí thấp. Điều này không chỉ giảm bớt áp lực lên quỹ đất mà còn tạo ra những giải pháp thực tiễn cho vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn. Dựa trên những bài học từ quốc tế đó, Việt Nam xem xét triển khai một số giải pháp theo thông lệ quốc tế và phù hợp với tình hình trong nước.

Theo đó, Chính phủ cần ban hành luật áp dụng chính sách đánh thuế cố định ở mức cao hay thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều BĐS để hạn chế đầu cơ và tạo nguồn thu cho ngân sách cũng như áp dụng thuế cao đối với các căn nhà bị bỏ hoang lâu ngày để khuyến khích chủ sở hữu đưa tài sản vào sử dụng. Cũng cần có thêm quy định về thời gian tối thiểu buộc phải sở hữu trước khi được giao dịch BĐS và giới hạn số lượng BĐS mà một người có thể sở hữu cùng lúc. Hơn nữa, nên hạn chế quyền sở hữu của người nước ngoài tại các khu vực nhạy cảm và yêu cầu họ trả giá cao hơn để tránh đầu cơ.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần xây dựng hệ thống dữ liệu BĐS minh bạch và công khai, giám sát chặt chẽ việc giao dịch cũng là biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn chặn tình trạng trốn thuế, đảm bảo tính công bằng và chống tham nhũng. Bên cạnh đó, phát triển nhà ở xã hội và căn hộ mini cũng là giải pháp cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động thu nhập thấp và sinh viên và điều này đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa Chính phủ và các doanh nghiệp BĐS. Hơn nữa, sử dụng nguồn thu thuế và lệ phí trước bạ tăng cao từ BĐS để tăng tiền đền bù cho người dân bị thu hồi đất cho mục đích công cộng là một giải pháp hiệu quả, giúp họ có đủ khả năng mua nhà ở các khu vực khác, từ đó thúc đẩy giao dịch và tạo sự sôi động cho thị trường.

Không dừng lại ở đó, dù cơ sở dữ liệu vẫn chưa đầy đủ và chính xác nhưng Nhà nước có thể vận dụng Luật Kinh doanh BĐS để điều tiết thị trường BĐS khi có dấu hiệu bất ổn qua các chỉ số liên quan. Ngoài ra, cần cân nhắc việc giảm tỷ lệ cho vay khi người vay dùng đòn bẩy quá cao, giảm hạn mức cho vay trên giá trị tài sản hay tăng lãi suất cho vay nhưng làm điều ngược lại với người mua nhà lần đầu hoặc một số đối tượng ưu tiên nhằm mục đích ổn định xã hội.

Những biện pháp nêu trên nếu được kết hợp thực hiện đồng thời và bài bản thì không chỉ giúp giảm áp lực giá BĐS, giúp người lao động thu nhập thấp có nhà mà còn mang lại sự phát triển bền vững và công bằng cho thị trường BĐS trong tương lai.

LS. Nguyễn Hữu Phước, Chủ tịch Câu lạc bộ Giám đốc pháp chế doanh nghiệp