Hậu quả của việc bán đất nhưng lại ký hợp đồng ủy quyền

TAND TP Cần Thơ mới đây đã xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn là ông H, bị đơn là ông ông P, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông T.

Ông P bán đất bằng hợp đồng ủy quyền nên về pháp lý ông vẫn đứng tên trên giấy đất, vì vậy ông phải có nghĩa vụ khi có sự kiện pháp lý xảy ra. Ảnh minh họa: AI

Theo hồ sơ, ông H trình bày, đầu năm 2021, ông và ông P (do ông T là đại diện ủy quyền) ký hai hợp đồng đặt cọc về việc ông P đồng ý chuyển nhượng cho ông hai nền đất nằm trong thửa đất hơn 2.500 m2 theo giấy đất do ông P đứng tên.

Số tiền đặt cọc mỗi hợp đồng là 100 triệu... Hết thời gian đặt cọc mà ông P không thực hiện chuyển nhượng. Theo hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không thực hiện đúng cam kết thì phải bồi thường gấp hai lần số tiền đã đặt cọc. Vì vậy, ông H đòi ông P phải trả 600 triệu (gồm 200 triệu đặt cọc và 400 triệu phạt cọc).

Ông P cho biết, giữa năm 2020, ông và ông T thỏa thuận chuyển nhượng hơn 2.500 m2 đất nêu trên của ông với giá 10 tỉ. Tuy nhiên, ông T nhận chuyển nhượng để phân lô bán nền nên giữa hai ông chưa thực hiện sang tên trên giấy đất mà ông ký hợp đồng ủy quyền cho ông T được toàn quyền quyết định đối với thửa đất chuyển nhượng.

Vì vậy, ông P cho rằng ông T phải chịu trách nhiệm đối với ông H. Việc ông H đặt cọc để chuyển nhượng hai nền với ông T là hai người tự thỏa thuận, ông không hay biết. Ông không biết ông T ở đâu, đã chuyển nhượng các nền trong thửa đất trên cho ai, chuyển nhượng hết chưa.

Ông P cho rằng đã chuyển nhượng đất cho ông T trước khi ông T ký hợp đồng với ông H nên ông không liên quan và không đồng ý yêu cầu của ông H.

Ông T vắng mặt không có lý do. Tòa án sơ thẩm đã làm các thủ tục đăng thông tin tìm kiếm theo quy định nhưng ông T không có mặt.

Xử sơ thẩm, TAND quận Bình Thủy chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, buộc ông P phải bồi thường cho ông H 600 triệu. Sau đó, ông P kháng cáo.

Xử phúc thẩm, TAND TP Cần Thơ nhận định, quá trình giải quyết vụ án, bị đơn thừa nhận đã chuyển nhượng đất cho ông T để ông này phân lô bán nền. Nhưng để giảm chi phí chuyển nhượng nên thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng thì hai bên ký hợp đồng ủy quyền. Theo đó, ông T được toàn quyền quyết định đối với thửa đất.

Theo tòa, do giấy đất vẫn đứng tên ông P nên ông vẫn còn là chủ sở hữu tài sản là quyền sử dụng thửa đất trên. Về mặt pháp luật, bị đơn thực hiện thủ tục ủy quyền cho ông T đối với thửa đất chứ không phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho ông T. Do đó, quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất giữa ông P và ông T phát sinh theo quy định về hợp đồng ủy quyền hai bên đã ký kết.

Xét nội dung hợp đồng ủy quyền, tòa cho rằng bị đơn phải biết và phải chịu trách nhiệm đối với các công việc mà người nhận quyền là ông T thực hiện, trong đó có việc ký hợp đồng đặt cọc với nguyên đơn.

Xét về hợp đồng đặt cọc, do bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ nên ông H đòi lại tiền cọc và phạt cọc là có cơ sở. Tuy nhiên tòa cho rằng mức bồi thường 400 triệu cho hai hợp đồng đặt cọc là chưa đúng theo Điều 328 BLDS năm 2015 nên có điều chỉnh lại.

Từ đó tuyên bác kháng cáo của ông P; chấp nhận yêu cầu của ông H, buộc ông P phải trả cho ông H 400 triệu bao gồm 200 triệu tiền cọc và 200 triệu phạt cọc.

NHẪN NAM