'Hồi sinh' dự án: Thiếu bột khó gột nên hồ!

Ảnh dự án QMS Top Tower.

Giá tăng vọt khi dự án “hồi sinh”

Sau khi xuất hiện thông tin mở bán lại trong tháng 8/2024, giá rumor (dự kiến) tại dự án Hanoi Melody Residences (quận Hoàng Mai, Hà Nội) do Tập đoàn Hưng Thịnh phát triển ở mức 70-80 triệu đồng/m2, gấp 3 lần so với thị giá thời điểm hơn một năm trước.

Động thái trên phần nào phản ánh nỗ lực tái cấu trúc của chủ đầu tư này trong thời gian qua, song việc giá bán tăng vọt cũng khiến nhà đầu tư e ngại, nhất là trong bối cảnh thu nhập của người dân còn chưa ổn định và lượng quan tâm tới bất động sản có phần giảm sút sau giai đoạn giá tăng phi mã vừa qua.

Lãnh đạo một đơn vị phân phối cho hay, mặt bằng giá căn hộ đang phản ánh rõ nét thực trạng lệch pha cung - cầu hiện nay.

Sau ngày 1/8/2024 - thời điểm các sắc luật chuyên ngành bất động sản mới chính thức có hiệu lực, nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý, nhưng nguồn cung sản phẩm ra thị trường vẫn rất nhỏ giọt, cộng với các chi phí đầu vào thay đổi khi phải điều chỉnh lại thuế đất và các chi phí khác, dẫn đến giá đầu ra tăng cao. Bởi vậy, nếu chất lượng không đủ tốt sẽ rất khó hấp dẫn người mua.

Trong khi đó, một dự án chung cư khác tại Hà Nội là dự án QMS Top Tower của Công ty cổ phần Dịch vụ trường học Quang Minh (QMS) cũng nhanh chóng rơi vào tình trạng đìu hiu chỉ sau một tháng tái khởi động.

Tọa lạc ở ngay ngã tư Tố Hữu cắt đường Vũ Trọng Khánh, thi công cũng gần hoàn thiện, nhưng việc dự án đẩy giá lên quá cao, lên tới 70-80 triệu đồng/m2, tăng gần 2,5 lần so với giá rumor năm 2018, trong khi màu sắc, thiết kế, nội thất căn hộ có phần lỗi thời, lại thiếu không gian xanh… khiến QMS Top Tower khó tiếp cận khách hàng mục tiêu.

Tương tự, sau hơn 2 tháng kể từ môi giới rục rịch chào bán trở lại, thông tin về quá trình tái khởi động 2 dự án The Summit Building tại đường Trần Duy Hưng và DLC Complex (Harmony Square) tại đường Nguyễn Tuân của Công ty cổ phần Veracity vẫn “chìm nghỉm” (dù đang trong giai đoạn hoàn thiện), mà một trong những nguyên nhân là do giá chào bán mới tăng gần gấp đôi so với thời điểm mở bán giai đoạn 2020-2021.

Cụ thể, dự án The Summit Building có giá bán thấp nhất gần 6 tỷ đồng đối với căn hộ 2 phòng ngủ diện tích dưới 70 m2, còn căn cao lên tới gần 15 tỷ đồng, tương đương mức giá chào bán từ 70-80 triệu đồng/m2, còn căn hộ dự án Harmony Square có giá rumor ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Một dự án khác tại quận Hà Đông là The Charm An Hưng sau khoảng thời gian thi công rầm rộ, thực hiện cất nóc từ tháng 3/2024, nhưng đến nay gần như ngừng hẳn việc truyền thông về thời điểm chào bán ra thị trường. Việc đổi chủ cùng những vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết là nguyên nhân chính khiến dự án này chưa hẹn ngày ra mắt.

“Miếng bánh” khó nuốt

Theo ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch SohoVietnam, từ sản phẩm dự án bị lỗi thiết kế, chọn sai phân khúc, giờ không thể thay đổi, đến những rắc rối về pháp lý khi dự án huy động vốn trái phép, thế chấp tài sản đảm bảo không đúng quy trình, chủ đầu tư cũ rơi vào vòng lao lý…, dẫn đến việc hồi sinh dự án của nhiều “mạnh thường quân” rơi vào bế tắc.

Thực tế, khi tiếp nhận dự án cũ, các nhà đầu tư mới đều phải nghiên cứu, tính toán rất kỹ để đưa ra những phương án khắc phục có hiệu quả mà vẫn phải đảm bảo lợi nhuận nên không phải dự án nào cũng có thể tái khởi động ngay được.

Ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc điều hành Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC cho biết, việc tái cơ cơ cấu các dự án từng “chết lâm sàng” không hề dễ dàng, trong đó vấn đề lớn nhất nhiều khi đến từ chính chủ đầu tư cũ của dự án.

“Khi tham gia tái cấu trúc một dự án cũ, mặc dù là người bỏ tiền, nhưng chủ đầu tư mới không thể hoàn toàn tự quyết, mà có nhiều việc phải thông qua chủ đầu tư cũ, trong khi thời gian là yếu tố quyết định rất lớn đến hiệu quả dự án. Chỉ cần chủ đầu tư cũ không hợp tác trong việc ký hồ sơ sẽ lại khiến mọi việc tắc nghẽn, trong khi các loại chi phí vẫn phải chi trả..., điều này là rủi ro lớn đối với nhà đầu tư mới”, ông Duy nói, đồng thời cho biết thêm, do dự án bất động từ lâu nên hệ số tài chính gần như là âm.

Lấy ví dụ, khi thực hiện một dự án mới, tính toán vay ngân hàng trong vòng 3 năm, bán hàng trong vòng 3 năm thì có lời. Nhưng bây giờ dự án đã bất động đến 10 năm thì 7 năm chi phí phát sinh đã “ăn mòn” hết lợi nhuận. Điều này sẽ ảnh hưởng đến giá bán của dự án.

“Một dự án chung cư ở Hà Nội tôi từng tham gia tái cơ cấu, trước kia giá vốn bán mỗi mét vuông khoảng 21-22 triệu đồng. Qua 5-7 năm không thể triển khai, mỗi năm lại gánh thêm phần chi phí tài chính nên giá vốn thời điểm doanh nghiệp mới vào đã tăng lên 31-32 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá giao dịch trên thị trường khoảng 35 triệu đồng/m2, tức là giá vốn của hàng hóa sau thời gian dài ngưng trệ đã gần tiệm cận với giá thị trường. Doanh nghiệp mua lại dự án muốn có lợi nhuận phải bán cao hơn so với thị trường khoảng 20-25%, tức với giá 42-45 triệu đồng/m2, như vậy thị trường rất khó chấp nhận”, ông Duy phân tích.

Để vực dậy dự án với hệ số tài chính âm, theo ông Duy, cần đảm bảo 1 trong 2 yếu tố: Hoặc chủ đầu tư cũ của dự án phải chấp nhận lỗ sâu, hoặc ngân hàng phải giảm lãi. Tuy nhiên, việc ngân hàng giảm lãi là rất khó, nên chủ đầu tư cũ sẽ phải chấp nhận lỗ sâu.

“Càng kéo dài thời gian triển khai dự án thì chi phí tài chính càng nhiều, dẫn đến việc dự án không hiệu quả, mà không hiệu quả thì sẽ chẳng có ai muốn ‘giải cứu’. Bởi vậy, việc tái cơ cấu dự án đòi hỏi quyết tâm và năng lực rất lớn của nhà đầu tư mới”, ông Duy nhấn mạnh.

Theo đánh giá Bộ Xây dựng, giá chung cư tăng mạnh chủ yếu do nguồn cung mới hạn hẹp. Số lượng dự án mở bán mới trong thời gian gần đây phần lớn đến từ những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ nhiều năm trước.

Ngoại trừ nhóm dự án của một số chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise Homes…, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, không có dự án nào trong giai đoạn này hoàn thành thủ tục để đủ điều kiện khởi công xây dựng và mở bán, đa phần vẫn tắc ở khâu triển khai như dự án Tháp đôi Kepler Land Mỗ Lao của TSQ, dự án Nhóm nhà ở Tây Nam đường Mễ Trì của DAC Hà Nội.

Trong khi đó, nhiều dự án như Golden Millenium Tower, Manhattan Complex, Tokyo Tower… không thể triển khai tiếp dù đang ở khâu hoàn thiện cuối cùng, cũng góp phần khiến nguồn cung không thể gia tăng.

Điểm chung của những dự án này là chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, việc sử dụng đòn bẩy nợ vay quá cao dẫn đến dự án rơi vào bế tắc khi cơ quan quản lý kiểm soát chặt chẽ hơn dòng vốn chảy vào bất động sản.

Việt Dương