Hướng dẫn quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất hoặc cho thuê đất

Một mặt bằng quy hoạch dân cư mới tại phường Hải Ninh, thị xã Nghi Sơn (ảnh minh họa).

Công văn số 2260/STP-BTTP nêu rõ: Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024. Theo đó, quy định về đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất có nhiều nội dung thay đổi.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh, để đảm bảo việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh được thực hiện đồng bộ, thống nhất, đảm bảo đúng quy định của pháp luật, Sở Tư pháp hướng dẫn về quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ.

Theo đó, Quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất (phụ lục ban hành kèm Công văn số 2260/STP-BTTP) quy định thành 2 mục, cụ thể như sau:

Mục 1, về đấu giá QSDĐ theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2024, Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024. Các bước thực hiện gồm:

Bước 1: Xác định các điều kiện liên quan đến đấu giá QSDĐ (xác định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; điều kiện để tiến hành đấu giá; đối tượng, điều kiện đăng ký tham gia đấu giá).

Trong đó, điều kiện để tiến hành đấu giá QSDĐ được quy định tại khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai 2024, cụ thể gồm: Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá QSDĐ, trừ trường hợp đấu giá QSDĐ đối với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai 2024; Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Có phương án đấu giá QSDĐ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bước 2: Chuẩn bị tổ chức thực hiện đấu giá (Lập và phê duyệt Phương án đấu giá QSDĐ; chuẩn bị hồ sơ đấu giá QSDĐ; xác định giá khởi điểm; quyết định đấu giá QSDĐ; lựa chọn tổ chức đấu giá).

Việc chuẩn bị hồ sơ đấu giá QSDĐ được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 229 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 5 Điều 55 Nghị định số 102/NĐ-CP.

Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ thực hiện theo các quy định tại điểm c khoản 1 Điều 229 Luật Đất đai, khoản 5 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ.

Trên cơ sở đề nghị và hồ sơ đấu giá mà đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá đã gửi, Phòng Tài nguyên và Môi trường (thẩm quyền cấp huyện) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (thẩm quyền cấp tỉnh) tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.

Việc xác định và phê duyệt giá khởi điểm thực hiện theo các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp, quy định tại Điều 158, 159, 160, 161, 162 Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ.

Bước 3: Tổ chức đấu giá (Thực hiện tổ chức đấu giá; quy chế cuộc đấu giá; niêm yết và thông báo công khai việc đấu giá QSDĐ; hồ sơ mời tham gia đấu giá QSDĐ; hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐ; tổ chức phiên đấu giá; xác định các trường hợp đấu giá không thành).

Bước 4: Công nhận kết quả trúng đấu giá; nộp tiền; bàn giao tài sản trúng đấu giá; hủy kết quả trúng đấu giá.

Việc công nhận kết quả đấu giá được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 229 Luật Đất đai năm 2024.

Việc nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 9 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP và pháp luật về thuế có liên quan, cụ thể: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý thuế;

Người trúng đấu giá QSDĐ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ theo thông báo của cơ quan thuế (thực hiện theo quy định tại khoản 3, 4 Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế). Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền SDĐ, tiền thuê đất theo thông báo; Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền SDĐ, tiền thuê đất còn lại theo thông báo. Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ.

Thi công hạ tầng kỹ thuật tại mặt bằng dân cư tại xã Hoằng Xuân (Hoằng Hóa) (ảnh minh họa).

Tại Mục 2, về đấu giá QSDĐ đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích tại Điều 56 Nghị định số 102/2024/ND-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ, UBND cấp xã lập phương án đấu giá QSDĐ trình UBND cấp huyện xem xét, quyết định.

Việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá QSDĐ đất thực hiện theo quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ. Trong đó hình thức cho thuê đất là Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất hằng năm. Việc thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ thực hiện theo quy định của Luật Đấu giá tài sản nhưng bảo đảm nguyên tắc thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản không được vượt quá 10% giá trị quyền SDĐ công ích cho thuê.

Trường hợp không lựa chọn được tổ chức đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 56 của Luật Đấu giá tài sản thì Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất quyết định thành lập Hội đồng đấu giá tài sản để đấu giá QSDĐ công ích theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Người trúng đấu giá ký hợp đồng thuê đất với UBND cấp xã; nộp tiền thuê đất theo hợp đồng đã được ký kết.

Việt Hương