Khó đòi tiền phạt chậm bàn giao chung cư

Mới đây, các vụ việc tranh chấp liên quan đến dự án Chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (Mỹ Sơn Tower, tại số 62 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân, Hà Nội) khiến thị trường quan tâm, đặc biệt với phần quyết định trong phán quyết của tòa án.

Dự án Chung cư Mỹ Sơn Tower được UBND TP. Hà Nội duyệt cho phép Hợp tác xã Công nghiệp Phương Đông 4 và Công ty cổ phần Đầu tư và Xuất nhập khẩu Mỹ Sơn (Công ty Mỹ Sơn) liên doanh xây dựng. Hợp tác xã đã ủy quyền cho Công ty Mỹ Sơn thi công và chịu trách nhiệm trước pháp luật trong quá trình thực hiện dự án. Dự án xây dựng xong năm 2016 nhưng đến nay khách hàng vẫn chưa được bàn giao nhà. Một số khách hàng khởi kiện chủ đầu tư đòi tiền phạt hợp đồng.

Theo đơn khởi kiện, năm 2014, ông Đỗ Hùng Sơn và Công ty Mỹ Sơn ký hợp đồng mua bán 1 căn hộ Mỹ Sơn Tower, giá bán là 1,9 tỷ đồng. Hợp đồng được ký theo mẫu do Công ty soạn thảo, thanh toán làm 7 đợt. Từ năm 2014 - 2015, ông Sơn đã thanh toán 1,3 tỷ đồng (hết đợt 5). Do chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ nên ông Sơn khởi kiện, yêu cầu tiền phạt là 245 triệu đồng.

Chủ đầu tư cho rằng, Công ty không vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ. Lý do là bên mua chưa phát sinh quyền được yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Cụ thể, điểm a, khoản 2, điều 12 của hợp đồng quy định, bên mua phải thanh toán tiền theo tiến độ, nhưng quá hạn 180 ngày kể từ ngày bàn giao thì chủ đầu tư mới phải chịu phạt vi phạm.

Theo đó, ông Sơn còn 2 đợt chưa thanh toán nên vi phạm nghĩa vụ đóng tiền. Công ty cũng không vi phạm thời gian bàn giao vì thời gian theo hợp đồng chỉ là “dự kiến”. Công ty còn được bảo lưu quyền sở hữu cho đến khi khách hàng hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền. Hiện Công ty gặp trở ngại khách quan nên chưa bàn giao được căn hộ.

Bản án sơ thẩm năm 2018 đã tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Sơn, buộc Công ty Mỹ Sơn phải thanh toán tiền chậm bàn giao căn hộ là 348 triệu đồng. Sau đó, Công ty kháng cáo. Mới đây, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội xét xử phúc thẩm, không chấp nhận đơn khởi kiện của ông Sơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Sơn xác nhận, Công ty chưa gửi thông báo nhận nhà và chưa bàn giao nhà do chưa đủ điều kiện. UBND phường Thanh Xuân Trung có Công văn số 711/UBND ngày 5/9/2018 yêu cầu chủ đầu tư không được cho các hộ gia đình vào sinh sống vì chưa đủ điều kiện phòng cháy, chữa cháy và các quy định về nghiệm thu công trình.

Tòa án nhận định, theo hợp đồng, chủ đầu tư dự kiến bàn giao căn hộ trong quý I/2016. Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định khái niệm và cách tính thời hạn “quý”, nhưng Khoản 4, Điều 148 luật này quy định, khi thời hạn tính bằng năm thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày, tháng tương ứng của năm cuối cùng của thời hạn. Như vậy, cần xác định theo thỏa thuận hợp đồng, thời hạn hoàn thành công trình chậm nhất là 31/12/2016.

Đến ngày 9/5/2016, Công ty Mỹ Sơn có thông báo về việc nộp tiền đợt 6, nhưng khách hàng (ông Sơn) chưa nộp tiền. “Mổ xẻ” hợp đồng thì thấy điều kiện khách hàng phạt chậm bàn giao căn hộ phải thỏa mãn 2 điều kiện là khách hàng phải thanh toán tiền theo thỏa thuận (thanh toán đủ 98% giá bán) và bên bán chậm bàn giao nhà. Do đó, tòa án cho rằng, ông Sơn không đủ điều kiện để phát sinh quyền yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng.

Tòa án cũng ra quyết định tương tự với yêu cầu của bà Nguyễn Thị N. L., không chấp nhận buộc Công ty Mỹ Sơn chịu tiền phạt chậm bàn giao 786 triệu đồng.

Được biết, ông Sơn đã khiếu nại phán quyết trên của tòa án.

Thực tế, các vụ việc đòi tiền phạt chậm bàn giao nhà cho thấy, đây thực sự là một cuộc chiến pháp lý. Đơn cử, vụ việc của bà Dương Thị Mai T. và Công ty TNHH Huyndai RNC Hà Tây - chủ đầu tư dự án Hillstate Villa1 tại quận Hà Đông, Hà Nội sau 6 năm trải qua nhiều phiên xét xử, quyết định của tòa án, sau cùng các bên buộc phải chọn con đường hòa giải thì vụ việc mới chính thức khép lại, không còn đơn thư tố cáo, khiếu nại.

Theo luật sư Vũ Ngọc Chi, Giám đốc Công ty Luật Tam Anh, tùy thuộc vào thực trạng pháp lý mỗi hồ sơ vụ việc mà tòa sẽ ra phán quyết phù hợp. Trong hợp đồng mua bán thường quy định rất cụ thể về điều khoản thanh toán, tiến độ thi công, lãi suất phạt vi phạm. Nhưng có một thực tế là nếu chủ đầu tư đang vướng khó khăn vì lỗi khách quan, còn khách hàng dùng dằng không nộp tiền, thì chủ đầu tư không có vốn để thực hiện hết thủ tục để bàn giao nhà. Nếu các khách hàng đồng loạt khởi kiện, số tiền phạt có thể lên đến hàng chục tỷ đồng, gây ra rủi ro lớn cho chủ đầu tư.

Vì vậy, tòa án sẽ xem xét đến lỗi của các bên để xác định yêu cầu khởi kiện. Trường hợp khách hàng đã nộp đầy đủ tiền theo cam kết thì phần lỗi thuộc về chủ đầu tư. Khi đó, tòa án không thể bác yêu cầu đòi tiền phạt chậm bàn giao nhà. Với các chủ đầu tư sử dụng tiền khách hàng sai mục đích còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.

Đỗ Mến

Chuyện nhỏ mà không nhỏ!

Vướng pháp lý, tranh chấp chung cư bùng phát

Quản lý vận hành chung cư, nhận diện “lỗ hổng“