Khơi thông nguồn lực đất đai (Tiếp theo kỳ trước) (*) • Bài 2: Những câu chuyện thời sự từ thực tiễn

Cầu mới Long Kiểng tiếp tục được thi công cạnh cây cầu cũ bằng sắt xuống cấp.

[Bài 1: Để thật sự thiết thực, hiệu quả]

Các nhà kinh tế, chuyên gia nghiên cứu thảo luận, đưa ra các kiến nghị, đề xuất cụ thể đối với Đảng, Quốc hội, Chính phủ trong hoạch định và tổ chức thực hiện các chủ trương của Đảng, pháp luật, thể chế, chính sách của Nhà nước; trong đó dành sự quan tâm đặc biệt cho việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013.

Rất nhiều nội dung lớn trong dự thảo luật sửa đổi tới đây được kỳ vọng sẽ có những bước đột phá xoay chuyển, tích cực, tháo gỡ những "điểm nghẽn" về quản lý đất đai cũng như đời sống người dân tại nhiều địa phương.

Cần cơ chế đặc thù xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư

Sau gần 3 năm tạm ngưng thi công xây dựng, công trình cầu Long Kiểng nối 2 xã Phước Kiển và Nhơn Đức thuộc huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục được chủ đầu tư xây dựng trở lại vào đầu tháng 9/2022 trong niềm hân hoan của người dân địa phương cũng như sự trông ngóng rất lâu của đơn vị thi công.

Rất nhiều nội dung lớn trong dự thảo luật sửa đổi tới đây được kỳ vọng sẽ có những bước đột phá xoay chuyển, tích cực, tháo gỡ những "điểm nghẽn" về quản lý đất đai cũng như đời sống người dân tại nhiều địa phương.

Ông Nguyễn Minh Thảo, ngụ ấp 1, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, là một trong số 103 hộ dân ký quyết định bàn giao mặt bằng (đợt 2) cho chính quyền địa phương chia sẻ: "Từ ngày thành phố phê duyệt chủ trương đầu tư đến nay dự án cũng tròn 20 năm. Vì vậy nhận thông tin bàn giao đất để xây cầu mới thay thế cho cây cầu sắt ọp ẹp phải đi qua hàng ngày chúng tôi gật đầu ngay. Tuy nhiên, do thiếu quỹ nền tái định cư nên chúng tôi buộc phải chờ và chậm bàn giao đất là vậy…".

Trăn trở của hàng trăm hộ dân thuộc diện đền bù giải tỏa của dự án cũng chính là vướng mắc mà UBND huyện Nhà Bè nỗ lực tháo gỡ thời gian dài. Trong đó việc xác định vị trí, quỹ đất tái định cư để bổ sung vào phương án đền bù, từ đó công bố cho người bị thu hồi đất biết, lựa chọn hình thức tái định cư là chuyện nan giải không chỉ huyện Nhà Bè tự giải quyết mà đòi hỏi một cơ chế chính sách thống nhất từ chính quyền thành phố. "Diện tích đất tôi bị thu hồi là 85m2, tôi được huyện bố trí 1 nền tái định cư ở Khu tái định cư xã Phước Kiển có diện tích 108m2. Chính sách này hoàn toàn phù hợp nên tôi quyết định lựa chọn sau khi giao đất cho địa phương xây cầu", ông Thảo cho hay.

Từ câu chuyện về chính sách bồi thường để xây dựng công trình cầu Long Kiểng, một dự án phục vụ giao thông đô thị cho người dân địa phương, ông Võ Phan Lê Nguyễn, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè đúc kết: "Pháp luật chưa có quy định cơ chế, chính sách đặc thù đối với các dự án tái định cư. Hiện nay các dự án tái định cư cũng có cách làm như các dự án bình thường khác nên đó chính là lý do nhiều dự án đầu tư trên địa bàn huyện cũng như ở thành phố đều chậm tiến độ".

Theo ông Lê Nguyễn, Thành phố Hồ Chí Minh rất cần cơ chế riêng để xây dựng các khu tái định cư, nhất là cần có nguồn vốn ưu tiên. Cụ thể nên tạo điều kiện cho quận, huyện có quỹ đất tổ chức lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và thi công các công trình tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách trước.

Một dự án bình thường ghi vốn gồm hai phần là bồi thường và xây lắp. Tương tự, đối với các dự án tái định cư thì phải có kinh phí để vừa bồi thường, làm hạ tầng, vừa tái định cư cho các trường hợp tái định cư tại chỗ. Xa hơn, dài hơn Nhà nước cần quy định và có cơ chế riêng cho địa phương như ưu tiên ghi vốn, ưu tiên đầu tư xây lắp, ưu tiên tái định cư tại chỗ; thực tế các bộ, ngành có nghiên cứu cơ chế này nhưng chưa có cơ chế đặc thù…

Giá đất chưa tiệm cận thị trường

Một trong những bất cập tồn tại trên thực tế được nhiều địa phương ở Thành phố Hồ Chí Minh quan tâm, góp ý chính là Bảng giá đất do thành phố ban hành hàng năm được xem là không cần thiết, không mang tính "vận dụng" cao. Ông Lại Phú Cường, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất: Nên bỏ bảng giá đất công bố hàng năm và lấy giá đất theo giá thị trường (được các đơn vị tư vấn xây dựng, các cơ quan chức năng thẩm định) làm cơ sở để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính và đền bù khi thu hồi đất. Trên thực tế, bảng giá đất do thành phố ban hành luôn thấp hơn giá thị trường nên ban hành bảng giá này là không cần thiết.

Đồng tình với quan điểm này, ông Võ Phan Lê Nguyễn cho rằng, các bộ, ngành cần nghiên cứu và có lộ trình chính thức trong việc duyệt giá làm sao để giá bồi thường tiệm cận với giá thị trường; đồng thời, Nhà nước cần có cơ chế để xác định giá đất cụ thể nhằm bảo đảm giá đó đủ điều kiện cho người thuộc diện thu hồi đất có thể mua nơi ở mới, nếu họ không đủ điều kiện tái định cư hay không được bồi thường.

Từ thực tế không ít dự án bồi thường "da beo" trên địa bàn, thậm chí có dự án "giẫm chân tại chỗ" dù đã bồi thường gần hết diện tích đất nhưng do người dân không thống nhất giá đền bù của chủ đầu tư dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, ông Võ Phan Lê Nguyễn, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè đề nghị: "Luật định cần có cơ chế Tòa án là người đứng ra phán quyết giá bồi thường trên cơ sở giá mà Hội đồng giá của cấp Trung ương đưa ra.

Chủ đầu tư và chính quyền đứng ra khởi kiện để "chốt" một mức giá phù hợp cho người sử dụng đất và cả chủ đầu tư". Nếu thực hiện cơ chế này, theo ông Lê Nguyễn lợi ích mang lại cho thành phố, chính quyền vô cùng lớn nếu Tòa án phán quyết được mức giá bồi thường phù hợp, tránh tình trạng có dự án "treo" nhiều năm chỉ vì 1, 2 hộ không đồng ý giá bồi thường.

Luật định cần có cơ chế Tòa án là người đứng ra phán quyết giá bồi thường trên cơ sở giá mà Hội đồng giá của cấp Trung ương đưa ra.

(Ông Võ Phan Lê Nguyễn, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè)

Liên quan việc tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại được nêu trong Dự thảo sửa đổi, ông Lại Phú Cường, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường, quận Bình Tân nhận định: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không nên quy định một cách cứng nhắc loại dự án nào thì Nhà nước đứng ra thu hồi đất hay dự án nào sẽ phải tổ chức đấu giá, đấu thầu dự án, mà tùy vào tính chất dự án để có cách làm cho phù hợp.

Theo ông, chẳng hạn, đối với dự án có quy mô lớn, giúp phát triển cả một vùng (như Khu đô thị mới Thủ Thiêm) thì UBND cấp tỉnh đứng ra thực hiện thu hồi đất, trên cơ sở thu hồi đất sẽ xây dựng chính sách bồi thường, sau đó tổ chức đấu giá dự án để chọn nhà đầu tư có năng lực thực hiện. Mục đích của những dự án này nhằm phát triển kinh tế, đô thị cho cả tỉnh, thành phố nên áp dụng hình thức đấu giá dự án là hoàn toàn phù hợp.

Còn đối với những dự án có quy hoạch đất ở ngắn hạn, cải tạo chỉnh trang, nằm ở các khu vực vùng ven, khu vực đã đền bù "da beo" thì nên để chủ đầu tư thực hiện đền bù giải tỏa trên cơ sở mức giá thị trường hợp lý và Nhà nước không nên tham gia vào công tác đền bù cũng như không tổ chức đấu giá, đấu thầu dự án.

Về vấn đề này trong xây dựng dự thảo luật sắp tới, trong nội dung trình bày của mình tại Diễn đàn Kinh tế-Xã hội năm 2022, GS, TSKH Đặng Hùng Võ chỉ ra một trong những vấn đề mấu chốt: Việc các quy định về cơ chế Nhà nước thu hồi đất không mang tính chất thị trường là nguyên nhân chính gây nên tình trạng bức xúc của dân khi bị thu hồi đất.

Nghị quyết 18 đưa ra yêu cầu: Một là, làm rõ thế nào là dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; và hai là, xác định ranh giới giữa phương thức đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; và giao, cho thuê đất theo chỉ định tại điểm cuối cùng của quá trình chuyển dịch đất đai…

Thống nhất phương pháp tính tiền sử dụng đất

Trao đổi với chúng tôi, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, đối với giá đất và phương pháp thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, cần phải có những phương pháp mang tính định lượng, tránh định tính dẫn đến tùy tiện, mỗi địa phương áp dụng theo cách khác nhau.

Ông Dũng đề xuất áp dụng phương pháp tính tiền sử dụng đất theo hệ số điều chỉnh và bảng giá đất. Đối với quy định về "đất ở và các loại đất khác" trong Luật Nhà ở, ông Dũng nhận định, đây là bất cập cần sửa đổi để phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Đất đai. Để công bằng, khi các doanh nghiệp có các loại đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp quy hoạch thì được đầu tư dự án kinh doanh nhà ở thương mại. Đối với cơ quan Nhà nước sẽ thẩm định giá đất để yêu cầu doanh nghiệp khi thực hiện dự án thương mại phải đóng tiền sử dụng đất, bảo đảm thu sớm, thu đủ tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng.

Chia sẻ những câu chuyện đất đai từ thực tiễn đời sống tại huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh và rất nhiều địa phương khác, GS, TSKH Đặng Hùng Võ phân tích rõ hơn: Một trong những vấn đề quan trọng nhất cần quan tâm hiện nay là quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư.

Cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quan tâm hơn cả, chủ yếu là các dự án vì mục tiêu lợi nhuận, trong đó có lợi nhuận của chủ đầu tư dự án gắn với các lợi nhuận của quốc gia, công cộng.

"Do các dự án này tạo ra lợi nhuận nên người bị thu hồi đất hay so sánh giữa lợi nhuận của nhà đầu tư dự án sau khi nhận đất giao, cho thuê với lợi nhuận của mình trong bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện của người dân về đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng khiếu kiện dân sự" - ông nói.

GS, TSKH Đặng Hùng Võ giải thích cặn kẽ hơn: Trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hóa, việc tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư theo cơ chế thị trường có thể gặp nhiều khó khăn, chính sách Nhà nước thu hồi đất cho mọi dự án đầu tư được áp dụng (theo Luật Đất đai 1987 và Luật Đất đai 1993). Lúc đó khiếu kiện của người bị thu hồi đất bắt đầu xuất hiện, tăng dần và ngày càng phức tạp. Luật Đất đai 2003 chỉ cho phép thu hồi đất đối với các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích công cộng và một số dự án vì mục đích phát triển kinh tế quan trọng phục vụ phát triển.

Ông cũng chỉ rõ, Luật Đất đai năm 2013 vẫn luật hóa gắn với một số bổ sung nhất định. Bổ sung quan trọng nhất là thành lập Quỹ phát triển đất để có kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất theo quy hoạch. "Cho đến nay, có thể nói trên phạm vi cả nước, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu thầu là rất khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất mà chưa có nhà đầu tư ứng tiền..." - ông Võ đưa ra nhận định như vậy.

(Còn nữa)

Về công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án tạo quỹ đất sạch, pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật về đầu tư chưa quy định về tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước, do vậy khó thực hiện việc giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để đấu giá.

Thực tế cũng cho thấy quỹ đất công và đất công ích để thực hiện đấu giá còn manh mún, khả năng sinh lợi hạn chế nên khó thu hút đầu tư...

Đồng chí BÙI QUANG HUY
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang

Theo Báo Nhân Dân