Kinh nghiệm các nước trên thế giới kiểm soát bất động sản như thế nào?

Trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng cao, Bộ Xây dựng vừa đề xuất giải pháp mới này nhằm làm dịu thị trường. Đề xuất này được đưa ra trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nóng lên. Bộ Xây dựng cho rằng, việc một số cá nhân tích trữ nhiều bất động sản, không sử dụng mà chỉ để đầu cơ đã góp phần đẩy giá nhà lên cao, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu ở thực.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, Bộ Tài chính hoàn toàn đồng tình với đề xuất này và đang tích cực nghiên cứu các phương án cụ thể để áp dụng mức thuế phù hợp với từng trường hợp.

Bộ Xây dựng cho rằng, việc một số cá nhân tích trữ nhiều bất động sản, không sử dụng mà chỉ để đầu cơ đã góp phần đẩy giá nhà lên cao. Ảnh: Nguyễn Hương

Việc sử dụng thuế để hạn chế đầu cơ bất động sản không phải là ý tưởng mới. Trước đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đã đề xuất áp dụng thuế bất động sản đối với hai đối tượng chính:

Người mua căn nhà thứ hai trở lên: Những người này thường có mục đích đầu tư, vì vậy việc đánh thuế sẽ giúp giảm nhu cầu mua nhà thứ hai.

Chủ sở hữu bỏ hoang dự án: Việc để đất bỏ hoang không chỉ lãng phí tài nguyên mà còn đẩy giá đất lên cao. Do đó, việc đánh thuế đối với các dự án bỏ hoang sẽ khuyến khích chủ đầu tư đưa đất vào sử dụng.

Ngoài ra, VARS cũng đề xuất mức thuế sẽ tăng dần đối với những giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng mua đi bán lại nhanh chóng để kiếm lời.

Việt Nam không phải là quốc gia duy nhất đang tìm cách hạ nhiệt thị trường bất động sản bằng công cụ thuế. Nhiều quốc gia trên thế giới cũng đã áp dụng các chính sách thuế tương tự để hạn chế đầu cơ và bình ổn giá nhà. Vậy nhìn từ thực tiễn của các nước trên thế giới, họ đã đánh thuế như thế nào với ngôi nhà thứ 2, để Việt Nam có thể chắt lọc và áp dụng.

Là một trong những thị trường có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới, với 90% cư dân có nhà ở hoặc căn hộ đứng tên cá nhân, Singapore là điểm đến đầy hấp dẫn đối với nhà đầu tư ở các nước láng giềng như Malaysia, Indonesia và đặc biệt là Trung Quốc. Chính bởi lượng cầu luôn dồi dào khiến giá nhà ở đảo quốc này tăng hơn 60% trong giai đoạn 2009-2013.

Trước bối cảnh trên, Chính phủ Singapore đã áp dụng các biện pháp mạnh tay để kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Theo đó, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Đối với người nước ngoài mua tài sản cá nhân, dù là bất cứ ngôi nhà nào, thuế suất phải nộp sẽ tăng gấp đôi lên 60% từ mức 30% trước đó.

Trường hợp người mua bất động sản rồi bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4%. Phải đến năm 4, người bán mới không phải đóng thuế. Bên cạnh đó, mức vay ngân hàng để mua bất động sản ở Singapore sẽ giảm dần nếu số lượng bất động sản nhiều lên. Ngân hàng sẽ chỉ cho vay 80% để mua căn nhà thứ nhất, và dần giảm xuống 60% ở căn thứ 2, và 40% ở căn thứ 3.

Các chính sách trên đã có tác động lớn đến thị trường bất động sản ở Singapore. Cụ thể, lượng giao dịch bất động sản giảm tới 40%. Giá bất động sản phân khúc cao cấp giảm nhiều nhất do sức mua của đối tượng người nước ngoài giảm 35 – 40%, nhưng phân khúc bình dân vẫn duy trì ở mức ổn định. Điều này tạo thêm cơ hội cho những người có thu nhập trung bình và thấp ở Singapore sở hữu căn nhà của riêng mình.

Hàn Quốc cũng áp thuế đóng với người sở hữu nhiều nhà có tổng giá trị trên 600 triệu won (gần 460.000 USD). Thuế này được đưa ra năm 2005, buộc các chủ nhà phải đóng hàng năm và sẽ được điều chỉnh tùy tình hình thị trường.

Tháng 7/2020, khi giá nhà liên tục tăng cao, giới chức nước này thông báo những người sở hữu từ 3 căn nhà trở lên, hoặc sở hữu 2 căn tại các khu vực thường bị đầu cơ, như Seoul, sẽ phải đóng thuế 1,2-6%, cao hơn mức áp dụng trước đó là 0,6-3,2%.

Tại Anh, thuế người mua phải trả khi mua căn nhà đầu tiên được tính theo phương pháp lũy tiến, dựa trên giá nhà. Bất động sản có giá từ 250.000 bảng trở xuống sẽ được miễn thuế. Ở các bậc giá sau đó, thuế áp dụng lần lượt là 5%, 10% và 12%.

Điều này đồng nghĩa bất động sản càng đắt đỏ, mức thuế áp dụng càng cao. Nếu mua một căn nhà giá 295.000 bảng, tổng thuế người mua phải nộp là 2.250 bảng. Nếu sở hữu thêm căn nhà thứ hai, mức thuế phải nộp sẽ được cộng thêm 3% so với các mức trên. Theo đó, các bậc thuế sẽ là 3%, 8%, 13% và 15%.

Ngoài ra, người sở hữu bất động sản còn phải nộp thuế hội đồng (Council Tax) hàng năm. Số tiền này được chính quyền địa phương dùng vào các dịch vụ công cộng như thu gom rác hay sửa đường. Mức thu tùy vào từng địa phương và giá trị tài sản.

Tại Mỹ, thuế bất động sản đã được áp dụng ở Mỹ từ cách đây 226 năm. Tại đây, người mua bất động sản phải thanh toán nhiều loại thuế cả cấp liên bang lẫn tiểu bang. Thậm chí ở một số khu vực, người sở hữu nhà đất phải chi trả thêm một số loại thuế phí khác, như thuế phát triển cơ sở hạ tầng hay phí hiệp hội dân cư... nhằm phát triển trường học, bệnh viện và các công trình công cộng.

Thuế liên bang được đồng nhất trên toàn bộ lãnh thổ nước Mỹ, trong khi thuế tiểu bang được quy định theo từng khu vực. Chẳng hạn, mức thuế trên tổng giá trị căn nhà tính theo giá mua ở bang California là 1%, còn ở bang Texas là 3%, nhưng giá nhà ở đây lại rẻ hơn California.

Theo các chuyên gia, thuế đất tương đối cao cùng sự quản lý nghiêm khắc của chính quyền khiến việc mua nhà để dành làm của cải tích trữ hay làm quỹ đất để phân lô bán nền là điều phi thực tế tại Mỹ. Nếu không đóng thuế, chủ sở hữu sẽ bị phạt, nếu không đóng phạt thì chính phủ sẽ đưa khoản nợ đó vào hồ sơ giao dịch để khấu trừ khi bán nhà. Trong trường hợp người mua vay tiền ngân hàng, lãi suất tiền vay sẽ được khấu trừ vào lợi nhuận phát sinh từ khu đất, qua đó giảm số tiền đóng thuế của chủ sở hữu.

Tại Malaysia, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bị đánh thuế ở mức 30% đối với các loại bất động sản được cá nhân nắm giữ trong vòng 1 - 3 năm trước khi bán, 20% nếu là 4 năm, 15% nếu là 5 năm, và 0% nếu là 6 năm trở đi. Đối với doanh nghiệp tư nhân, mức thuế bất động sản nắm giữ từ 1 - 3 năm trước khi bán là 30%, 4 năm là 20%, 5 năm là 15%, và từ 6 năm trở đi là 10%.

Thái Lan là quốc gia duy nhất tại Đông Nam Á chưa áp dụng thuế bất động sản hàng năm. Tuy nhiên, người dân lại phải trả thuế chuyển nhượng khoảng 2% giá trị bất động sản mà họ sở hữu. Tùy từng loại hình, thuế trước bạ đối với giao dịch bất động sản tại Thái Lan dao động từ 0,05% đến 0,5%. Công dân Thái Lan sở hữu căn hộ nhưng vẫn có phí quản lý hàng năm sẽ không bị đánh thuế, song người nước ngoài không được phép mua đất hoặc nhà đất ở quốc gia này.

Theo dự thảo kế hoạch ngân sách năm 2023 của Chính phủ Pháp, đối với những ngôi nhà bỏ trống, thuế suất dự kiến sẽ tăng từ 12,5% lên 17% trong năm đầu tiên, và các năm tiếp theo lần lượt là 25% và 34%. Quy định này được áp dụng đối với các bất động sản đã bỏ trống từ 1 năm trở lên, trong các khu vực đông đúc có xu hướng thiếu nhà ở. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy chủ sở hữu các bất động sản bỏ trống sớm bán tài sản của mình, giúp giảm căng thẳng cho thị trường nhà đất.

Nguyễn Vy