Luật Đất đai sửa đổi: Tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Nhiều điểm mới

Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy có đến 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý. Mặc dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới đã được thông qua, nhưng nhiều quy định mấu chốt vẫn cần thêm Luật Đất đai sửa đổi được ban hành, để thống nhất các quy định liên quan đến đất, yếu tốchính phát triển thịtrường BĐS.

Dự án khu đô thị Phúc An Garden tại huyện Bàu Bàng

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đãthống nhất 18 nội dung sửa đổi, bổsung, trong đócónhiều quy định liên quan trực tiếp đến đất đai, thịtrường BĐS, như: Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; không mở rộng phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 28); trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 34)...

Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng bổsung thêm các quy định vềthu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (Khoản 27 Điều 79); các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận cho hộgia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Khoản 3 Điều 138)...

Về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (Khoản 27 Điều 79), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, dự thảo luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất đểthực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.

Về thiết kế kỹ thuật, chính sách quy định tại dự thảo luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộhệthống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Các đại biểu Quốc hội cho rằng thiết kế kỹ thuật như vậy đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án đểphát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng quy định về “Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Khơi thông nguồn lực

Trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Mai Hữu Tín, Chủtịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư U&I (Unigroup), cho rằng nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong vấn đề quy hoạch đất đểphục vụ phát triển sản xuất, kinh doanh, nhà ở. Tương tự ông Lê Hoàng Châu, Chủtịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ ChíMinh, cũng chỉ ra nhiều điểm cần làm rõ về quy hoạch đô thị gắn liền với đất đai, các vấn đề liên quan đến thu hồi, đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người lao động, UBND tỉnh đã ban hành chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030. Đến năm 2023, diện tích nhà ở bình quân đầu người của tỉnh đạt 31m2/người, tỷ lệ đô thị hóa toàn tỉnh đạt 84%. Bình Dương hiện có 1 đô thị loại I (TP.Thủ Dầu Một), 1 đô thị loại II (TP.Dĩ An), 3 đô thị loại III (TP.Thuận An, TP.Tân Uyên, TX.Bến Cát), 5 đô thị loại V (thị trấn Dầu Tiếng, Phước Vĩnh, Lai Uyên, Tân Thành và đô thị Tân Bình).

Trong năm 2023, Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND tỉnh đã thành lập đoàn giám sát tình hình chấp hành pháp luật trong hoạt động xây dựng, kinh doanh nhà ở thương mại trên địa bàn nhằm nắm bắt những khó khăn của các chủđầu tư trong quá trình thực hiện. Bà Trần Thị Minh Hạnh, Trưởng ban Kinh tế - Ngân sách HĐND tỉnh, cho biết: “Từ năm 2016 đến nay, các dự án nhà ở thương mại được tỉnh chấp thuận chủtrương, không có dự án kéo dài, chậm triển khai. Tuy nhiên, các dự án nhà ở thương mại có tính chất phức tạp, thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật khác nhau. Các quy định pháp luật còn tồn tại nhiều khó khăn, chồng chéo dẫn đến việc chậm trễ giữa cơ quan quản lý nhà nước trong công tác phối hợp, thẩm định đề xuất chấp thuận chủtrương của các nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, thời gian qua không ít doanh nghiệp BĐS mong chờ Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua mới quyết định tiếp tục hay rút lui khỏi thị trường. Ngoài tiềm lực vềvốn, nếu pháp lý chưa hoàn thiện, đồng bộ, thống nhất, doanh nghiệp khótiếp tục triển khai dưạ́n trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng.

Tại hội thảo chuyên đề “Nhà ở xã hội - điểm sáng của BĐS Bình Dương”, đánh giá về những thuận lợi của thị trường trong năm 2024, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủtịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở tác động trực tiếp tới thị trường BĐS hiện nay. Vì vậy, các nhà đầu tư vẫn đang mong đợi và muốn nắm rõ định hướng điều tiết thị trường khi có khung pháp lý mới. “Khi các luật liên quan đến BĐS được thông qua, các dự án BĐS đang vướng mắc kỳ vọng sẽ “hồi sinh”, được triển khai nhiều hơn, giải quyết bài toán cân bằng cung cầu. Từ đó khơi thông nguồn lực triển khai các dự án mới, giúp quản lý thị trường BĐS ổn định, minh bạch, đưa thị trường phát triển chu kỳ mới”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

PHƯƠNG LÊ