Môi giới bất động sản có khiến giá nhà bị đẩy lên cao?
Chuyên gia lập luận rằng thị trường bất động sản bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua nhà. Nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý.
Giá nhà tăng cao ảnh hưởng vô cùng lớn tới vấn đề an sinh xã hội.
Phát biểu tại buổi họp báo với chủ đề “Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định hoạt động môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến giá nhà bị đẩy lên cao trong thời gian qua.
“Cần xác định rõ môi giới bất động sản chỉ đóng vai trò trung gian kết nối. Họ không phải bên bán cũng không phải bên mua nên không có quyền quyết định giá, cũng không có đủ khả năng tài chính để quyết định xuống tiền “ôm hàng” gây lũng đoạn thị trường”, TS. Nguyễn Văn Đính nói.
Theo ông Đính, giá bán bất động sản càng cao, môi giới bất động sản càng gặp khó khăn khi kết nối giao dịch. Hơn ai hết, môi giới bất động sản chính là người mong muốn giá bán bất động sản được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng.
Trong thực tế, để có thể tiếp cận với khách hàng, môi giới bất động sản cũng phải bỏ ra rất nhiều chi phí chạy quảng cáo. Nếu giá bán bất động sản quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn.
“Môi giới thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “deal to” mà luôn trong tình trạng hên xui”, TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.
Theo ông Đính, quyết định giá bán bất động sản là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản. Môi giới bất động sản không được phép tham gia. Họ được tiếp cận bảng giá của chủ đầu tư gần như cùng lúc với khách hàng.
Ông Đính cho rằng, chủ thể cần xác định giá bán, có quyền xác định giá bán là doanh nghiệp sản xuất ra sản phẩm. Bán giá cao hay thấp là tùy vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp, tại từng thời điểm nhằm đạt được mục tiêu kinh doanh.
“Theo đó, doanh nghiệp có thể định giá cao để tối đa hóa lợi nhuận, cũng có thể định giá thấp nhằm tăng tính cạnh tranh, hoặc xác định một mức giá hài hòa để đảm bảo lợi ích của cả doanh nghiệp và khách hàng. Tùy từng thời điểm mà mục tiêu của doanh nghiệp có thể khác nhau, từ đó chiến lược về giá bán sản phẩm cũng có thể được điều chỉnh cho phù hợp”, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay.
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:
Tránh nhầm lẫn, đánh đồng môi giới bất động sản với đầu cơ
Thị trường bất động sản giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng. Sóng sau cao hơn sóng trước. Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn tới vấn đề an sinh xã hội. Nhiều người có nhu cầu ở thực, không có cơ hội tiếp cận với nhà ở. Nhiều bạn trẻ chưa kịp quyết tâm phấn đấu mua nhà đã vội xếp điều này vào top “ước mơ xa vời”.
Trong câu chuyện tăng giá, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng cung- cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch. Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch. Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản. Bởi môi giới bất động sản làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.
Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, thị trường bất động sản bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý.
Ông Chung khẳng định, bản thân người môi giới không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường, “họ rất khó khăn trong việc tham vấn, tư vấn cho chủ đầu tư trong việc bán hàng. Chủ đầu tư có rất nhiều lý do để đưa giá cao”.
Giải thích một phần nguyên nhân giá nhà tăng trong thời gian qua, ông Chung cho rằng đó là do chi phí đầu tư tăng cao, mua bán sáp nhập cao, đầu tư tiện ích nhiều trong khi đó nguồn cung cực kỳ khan hiếm. Đặc biệt vấn đề then chốt là nhu cầu tăng cao khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận.
Đồng quan điểm với ông Chung, bà Hồ Thị Thu Mai - Giám đốc Nhà ở ngay chia sẻ: “Do nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng, nhu cầu mua nhà trên thị trường thứ cấp trong giai đoạn 2020-2023 rất lớn khiến giá nhà ở thứ cấp tăng lên. Chủ đầu tư dự án sơ cấp căn cứ vào mức giá thứ cấp này và nhu cầu mua nhà để ở của người dân để xác định giá bán. Do đó, mức giá bán sơ cấp vì thế cũng tăng lên.
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Ban tuyên truyền lý luận, Tiến sĩ kinh tế, Biên tập viên Cao cấp, Thư ký Hội đồng khoa học - nghiệp vụ Báo Nhân dân, thực tế hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường đều khẳng định giá bất động sản tăng cao bất hợp lý. Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng giá của bất động sản là bất hợp lý
Do đó, để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, TS. Nguyễn Minh Phong Phong kiến nghị, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và bất động sản thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian.
