Phân khúc nhà ở, căn hộ chung cư vẫn là tâm điểm của thị trường bất động sản

Nhu cầu nhà ở vẫn cao

Ngày 24/10, chia sẻ tại Hội thảo: "Bất động sản phía Nam vượt qua thách thức và đón đầu cơ hội", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, so sánh từ các kênh đầu tư cá nhân như vàng, ngoại tệ… bất động vẫn là kênh được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Theo ông Kiệt, thị trường hiện nay vẫn sôi động nhất ở phân khúc nhà ở, cụ thể là căn hộ chung cư. Song, tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có sự khác nhau rõ rệt. Cụ thể, trong quý III/2024, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội là 8.227 căn, còn ở TP.HCM chỉ có khoảng 127 căn. Đây được xem là quý có nguồn cung thấp nhất tại TP.HCM, giảm 96% theo năm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ tại sự kiện.

Xét về sức mua thì lại có sự bất ngờ, vị chuyên gia này cho rằng, số lượng bán thành công tại TP.HCM đạt ngưỡng gần 2.000 căn. Sở dĩ có con số chênh lệch với nguồn cung là bởi nhiều nhà đầu tư tìm mua sản phẩm ở các dự án cũ, đã giới thiệu ra thị trường trước đó.

“Điều này cho thấy, nhu cầu về mua nhà tại TP.HCM vẫn có sức hút nhất định. Còn lại Hà Nội, mức độ hấp thụ gần như tương đương với nguồn cung mới, điều này thể hiện thị trường bất động sản tại Hà Nội đang sôi động”, ông Kiệt nói.

Nhận định về xu hướng thị trường trong thời gian tới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay, ở góc độ là nhà đầu tư cá nhân, khi thị trường phục hồi với hành lang pháp lý thì nhà đầu tư sẽ tiếp cận được bất động sản dễ dàng hơn. Đồng thời, nhà đầu tư cũng có nhiều lựa chọn đối với sản phẩm có tiềm năng thực.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang bán hàng kèm chính sách hỗ trợ lãi suất rất tốt. Điều này giúp nhiều người tiếp cận được gói tài chính dễ dàng hơn, nhà đầu tư sẽ quan tâm và tận dụng lợi thế này. Song, nhà đầu tư cũng ưu tiên lựa chọn các dự án có tính pháp lý rõ ràng, đảm bảo an toàn. Đặc biệt, người mua sẽ thận trọng với xu hướng tăng giá nhanh của thị trường hơn.

Đối với doanh nghiệp, vấn đề pháp lý của nhiều dự án sẽ sớm được giải quyết. Đây là tín hiệu cho thấy trong thời gian tới sẽ có nhiều dự án được gỡ vương pháp lý hơn. Theo đó, thị trường sẽ có nhiều dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hơn, bởi đây là yếu tố tạo sự cân bằng cho thị trường.

Ngoài ra, các chủ đầu tư trong nước cũng sẽ ưu tiên phương án hợp tác với các chủ đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư… và ưu tiên tập trung vào nguồn sản phẩm pháp lý tốt.

Giá nhà khó giảm trong tương lai

Một vấn đề thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư cũng như các chuyên gia là liên quan đến giá bán bất động sản. Đặc biệt là mới đây, UBND TP.HCM đã ban hành bảng giá đất mới với mức tăng gấp nhiều lần so với bảng giá đất cũ. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Tại phần thảo luận, các chuyên gia đều cho rằng giá bất động sản trong tương lai khó giảm.

Chia sẻ quan điểm cá nhân về nội dung này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho hay, việc TP.HCM ban hàng bảng giá đất mới thể hiện sự tập trung giải quyết những khó khăn tồn đọng, đặt biệt là vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất đối với các dự án lớn, dự án trọng điểm.

Bởi chính quyền địa phương mong muốn giải tỏa khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước. Bên cạnh đó, cũng là để tăng nguồn thu cho ngân sách thành phố để thúc đẩy đầu tư.

“Tôi cho rằng việc làm này của lãnh đạo TP.HCM là tích cực và khá táo bạo. Mục đích nhằm giải quyết những dự án đã tồn đọng nhiều năm mà các doanh nghiệp không xử lý được. Ở góc nhìn nhà đầu tư nước ngoài, điều này cũng thể hiện sự tự chủ và quyết tâm của UBND Thành phố trong việc giải quyết khó khăn liên quan đến tiền sử dụng đất. Khi những vướng mắc được tháo gỡ thì nguồn cung trên thị trường cũng sẽ được cải thiện”, ông Khương nói và cho biết thêm, theo quy luật cung cầu, khi chi phí đầu vào tăng thì sản phẩm đầu ra cũng sẽ tăng.

Liên quan đến đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất. Chuyên gia đến từ Savills cho rằng, trong kinh doanh thì ai cũng mong tạo ra sản phẩm đến bán cho khách hàng, nhưng ở góc độ quản lý nhà nước thì phải đảm bảo quyền lợi của quốc gia, đặc biệt là thuế. Vì vậy, nếu đề xuất này được áp dụng thì ở chừng mực nào đó, sản phẩm đầu ra sẽ đẩy mặt bằng giá cao hơn. Song, điều quan trọng hiện nay là nguồn cung thị trường đang gặp khó.

“Các bạn trẻ hiện nay sẽ khó tiếp cận mua nhà. Nhất là thế hệ sinh năm 2000 (Gen Z), ở thời điểm hiện tại, sau khi tốt nghiệp đại học rồi đi làm thì phải mất 30 năm mới có thể mua được nhà, đối với những người thực sự giỏi thì cũng phải cần đâu đó 20 năm”, ông Khương nói.

Trao đổi với phóng viên bên lề sự kiện, ông Nguyễn Văn T., Phó tổng giám đốc một doanh nghiệp có trụ sở văn phòng tại quận 12 (TP.HCM) cho hay, việc TP.HCM ban hành bảng giá đất mới sẽ có tác động nhất định tới thị trường nói chung và doanh nghiệp nói riêng.

Cụ thể, các nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp quan tâm là cơ quan chức năng có cho nợ thuế khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất không. Bởi trước đây thì không cho nợ thuế khi chuyển đổi, nhưng hiện nay, trường hợp chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất, khi nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thu nhập thì mới phải nộp. Như vậy thì thuế có bị giảm thu hay không?

Sau đó là về giá bán, chắc chắn trong thời gian tới giá bán bất động sản sẽ tăng chứ không phải là kiểm soát giá. Bởi theo cơ chế thị trường, không có lý do gì khi chi phí đầu vào tăng mà giá đầu ra lại giảm hoặc đi ngang.

Việt Dũng