Pháp lý Ban quản trị nhà chung cư - Những bất hợp lý từ một vụ kiện hy hữu

Chung cư Hoàng Anh Thanh Bình, nơi xảy ra vụ kiện tụng hy hữu, khiến cư dân chịu nhiều hệ lụy khi không có Ban quản trị.

Vụ kiện hy hữu

Ngày 21-3-2023, Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh tuyên bản án phúc thẩm số 167/2023/HC-PT về khiếu kiện quyết định hành chính và hành vi hành chính về công nhận Ban quản trị nhà chung cư.

Theo đó, UBND quận 7, Chủ tịch UBND quận 7 và UBND phường Tân Hưng bị tuyên có vi phạm trong quá trình tổ chức hội nghị bất thường nhà chung cư; bầu và công nhận Ban quản trị nhà chung cư nhiệm kỳ III (2020-2023) thay thế Ban quản trị nhiệm kỳ II (2018-2021, không nhận được sự tin tưởng, tín nhiệm của cư dân trong quá trình hoạt động và 7/7 thành viên Ban quản trị nhiệm kỳ II có đơn từ nhiệm).

Rất hiếm có một vụ kiện liên quan đến hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị.

Người gửi đơn kiện ngày 16-4-2021 là một thành viên Ban quản trị nhiệm kỳ II. Theo đơn kiện, UBND phường Tân Hưng tổ chức hội nghị bất thường ngày 11-10-2020 khi chỉ có 32% đại diện số hộ dân tham dự, trong khi quy định 50% là không đủ điều kiện tổ chức. Và vì vậy, việc UBND quận 7 ra Quyết định ngày 3-12-2020 công nhận Ban quản trị nhiệm kỳ III được bầu ra tại hội nghị này là sai quy định.

Ngày 30-8-2022, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tuyên bản án sơ thẩm số 1447/2022/HC-ST. Theo đó, tòa tuyên hành vi của UBND phường Tân Hưng tổ chức hội nghị bất thường nhà chung cư Hoàng Anh Thanh Bình ngày 11-10-2020 là không đúng quy định pháp luật; tuyên hủy quyết định của UBND quận 7 công nhận Ban quản trị nhiệm kỳ III. Sau đó, UBND quận 7 và Chủ tịch UBND quận 7 kháng cáo. Tuy nhiên, Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh thụ lý, xét xử phúc thẩm đã tuyên y án sơ thẩm.

Sau đó, các thành viên Ban quản trị nhiệm kỳ III có đơn từ nhiệm, giảm dần vai trò hoạt động, nhưng không nhận được hồi âm từ UBND phường và quận. Đến tháng 6-2023, toàn thể Ban quản trị có đơn thông báo chấm dứt mọi hoạt động. Từ đó cho đến tháng 10-2023 (khi UBND phường Tân Hưng tổ chức hội nghị bất thường, bầu Ban quản trị mới), chung cư này liên tiếp gặp những khó khăn trong quản trị, vận hành.

Trong thời gian không có Ban quản trị, nhiều vấn đề xảy ra với hơn 4.000 cư dân chung cư Hoàng Anh Thanh Bình.

Chị Trần Thu Giang, một cư dân chung cư, chia sẻ: “Thang máy hỏng nhưng không có vật tư thay thế; hệ thống, thiết bị phòng cháy, chữa cháy không được sửa chữa, bổ sung; Ban quản lý hết hợp đồng vận hành chung cư, nhưng không có ai tổ chức đấu thầu mới; trộm cắp xảy ra thường xuyên… Có quá nhiều hệ lụy mà hơn 4.000 cư dân chung cư này phải chịu đựng nhiều tháng khi không có Ban quản trị”.

Quy định chưa sát thực tế

Theo Luật Nhà ở năm 2014, Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức dân cử quan trọng, là pháp nhân thay mặt cư dân thực hiện quyền và nghĩa vụ theo luật định. Ban quản trị cũng đóng vai trò quan trọng trong quản lý quỹ bảo trì (có thể lên đến hàng chục tỷ đồng) để bảo trì và giám sát Ban quản lý trong vận hành chung cư an ninh, an toàn. Nhưng việc bầu Ban quản trị theo quy định hiện hành có một số điểm chưa phù hợp.

Ban quản trị nhà chung cư có vai trò quan trọng, nhưng các quy định liên quan đến việc hình thành, duy trì hoạt động chưa rõ ràng.

Đầu tiên là điều kiện tổ chức hội nghị bất thường nhà chung cư để bầu Ban quản trị mới. Theo điều 14 Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 7-9-2021 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (tập hợp các thông tư ban hành từ các năm 2019, 2021 về lĩnh vực này), phải có ít nhất 50% đại diện số căn hộ đã nhận bàn giao tại chung cư có đơn yêu cầu UBND cấp xã tổ chức. Sau đó, phải có ít nhất 75% trong số những người có đơn dự hội nghị bất thường và bỏ phiếu bầu, mới có thể chọn ra Ban quản trị.

Anh Nguyễn Trung Chính, cư dân chung cư Hoàng Anh Thanh Bình, cho biết: "Theo luật, UBND phường sẽ ngồi chờ khi có ít nhất 50% số hộ có đơn để tổ chức hội nghị bất thường, nhưng làm thế nào để có số đơn này thì luật không quy định. Trên thực tế, chủ nhà có người ở chung cư, có người không... Chúng tôi đã mất 4 tháng để tự thuyết phục nhau viết đơn. Nên có quy định nếu đa số thành viên ban quản trị từ nhiệm (hoặc mất tích, tử vong...) là đã đủ điều kiện tổ chức hội nghị bất thường rồi".

Thứ hai là cơ cấu thành viên Ban quản trị. Theo quy định tại điều 20, Thông tư hợp nhất 05, tại chung cư có nhiều tòa nhà chung khối đế, mỗi tòa nhà phải có ít nhất 1 thành viên trong Ban quản trị. Trong trường hợp chung cư Hoàng Anh Thanh Bình, nơi có 3 tòa A, B, C chung khối đế, nếu tòa nào chỉ có 1 ứng viên, sẽ đương nhiên trúng cử mà không cần tỷ lệ phiếu bầu.

Phó Chủ tịch UBND phường Tân Hưng Trần Văn Nam, cho biết, nếu lấy theo tỷ lệ phiếu bầu từ cao xuống thấp, có thể sẽ không đáp ứng nguyên tắc mỗi tòa nhà 1 người vào Ban quản trị. Vì vậy, ban tổ chức quyết định "vận dụng luật" tổ chức 2 vòng xét kết quả phiếu bầu. Vòng 1 chọn mỗi tòa nhà 1 người có số phiếu cao nhất. Vòng 2 chọn 3 người còn lại.

Nhiều ý kiến bày tỏ vụ việc điển hình xảy ra tại chung cư Hoàng Anh Thanh Bình sẽ là cơ sở để cơ quan quản lý xem xét lại một số quy định chưa sát thực tế về Ban quản trị nhà chung cư.

Ông Phan Đăng Trường, cư dân chung cư, đề xuất, nên quy định theo hướng trong danh sách ứng viên cần có đủ đại diện các tòa nhà chung khối đế để cư dân chọn bầu. Nhưng khi có kết quả, cần tuân thủ tối đa nguyên tắc ai nhiều phiếu hơn sẽ trúng cử, để tôn trọng quyền lựa chọn của cư dân.

Ông Trường nói thêm: "Tôi được biết Luật Nhà ở đang được xem xét, sửa đổi, dẫn tới một số thông tư hướng dẫn thực hiện cũng sẽ thay đổi. Qua trường hợp điển hình của chung cư Hoàng Anh Thanh Bình, tôi mong cơ quan chức năng xem xét, ban hành những quy định mới phù hợp hơn với thực tế, để không còn chung cư nào gặp phải những rắc rối mà hơn 4.000 cư dân chung cư chúng tôi đã phải đối mặt trong nhiều tháng qua".