Phát triển nhà ở vừa túi tiền song song với nhà ở xã hội

Phối cảnh khu nhà ở xã hội Trung Văn (Hà Nội). Ảnh: Chủ đầu tư

Như thế nào là “vừa túi tiền”?

Trong nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở trong khi nguồn cung liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018 khiến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng.

Cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Không những làm cho những người có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận nhà ở bằng chính thu nhập của họ mà còn làm sụt giảm nhu cầu này. Đặc biệt là thế hệ trẻ, dần bỏ cuộc vì “cố gắng cỡ nào cũng không mua được nhà", chuyển sang lối sống hưởng thụ, ưu tiên việc thuê nhà.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Trong khi, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Và chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Trước bối cảnh đó, Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho rằng, cùng với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới. Bởi đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đại đa số người dân.

Thực tế tại Việt Nam, chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền “affordable housing”. Nhưng có thể chỉ ra ra một vài đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.

Theo đó, khác với nhà ở xã hội, hiện nay, chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà...

Nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, ở các đô thị đặc biệt.

Vậy như thế nào là “vừa túi tiền”? Theo VARS, giá nhà ở mức hợp lý là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Làm nhà ở vừa túi tiền như thế nào?

Theo VARS, về phía Nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Bao gồm các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng “sức mua" hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội...

Theo ông Sopon Pornchokchai - Chủ tịch Tổ chức Định giá và các đại lý bất động sản Thái Lan, Chủ tịch Chi nhánh Liên đoàn bất động sản thế giới tại Thái Lan, Chính phủ Thái Lan có rất nhiều hướng trợ cấp cho người mua nhà và chủ đầu tư phát triển nhà ở khả thi.

Có thể kể đến như việc trợ cấp trực tiếp bằng tiền mặt đối với người dân có thu nhập thấp mua nhà với giá trẻ; trợ cấp qua hệ thống tài chính bằng cách thành lập một quỹ hoặc một ngân hàng Chính phủ cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp; giảm hoặc miễn thuế cho các chủ đầu tư bất động sản phát triển nhà ở giá rẻ và người mua nhà phân khúc này.

Về phía chủ đầu tư phát triển dự án, để bắt nhịp nhanh hơn với đà phục hồi của thị trường và phát triển theo hướng bền vững hơn, cần điều chỉnh lại sản phẩm phát triển, ngoài nhà ở xã hội, tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ giải quyết vấn đề dòng tiền bởi đây là phân khúc phù hợp với nhu cầu lớn và khả năng chi trả tối ưu.

Cùng với các chính sách từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, tư duy phát triển diện tích căn hộ nhỏ hơn, xa trung tâm hơn là giải pháp hữu hiệu để nhà ở có giá bán vừa phải.

Ngô Sơn