Rắc rối từ hợp đồng đặt cọc…

Ảnh minh họa.

Từ hợp đồng đặt cọc

Trong vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu này, nguyên đơn là vợ chồng ông Nguyễn Văn Thận, SN 1962; bà Ngô Thị Lụa, SN 1966. Người đại diện theo ủy quyền của ông Thận, bà Lụa là bà Nguyễn Thị Xuyến, SN 1984, trú tại huyện Đông Anh, Hà Nội. Bị đơn là ông Ngô Đăng Đức, SN 1970; bà Đoàn Thị Quý, SN 1971 (có yêu cầu phản tố).

Phía nguyên đơn trình bày, giữa năm 2018, vợ chồng ông bà biết ông Đức, bà Quý muốn bán một phần đất ở để trả nợ ngân hàng. Họ đã hỏi mua và vợ chồng ông Đức đồng ý bán 150m2/460m2 đất thuộc Thửa số 03, Tờ bản đồ số 30 tại thôn Trung, xã Việt Hùng, huyện Đông Anh, Hà Nội.

UBND huyện Đông Anh đã cấp “sổ đỏ” mang tên ông Ngô Đăng Đức, bà Đoàn Thị Quý ngày 20/11/2027 (nay được cấp đổi là Thửa số 85, Tờ bản đồ số 71). Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1,725 tỷ đồng. Sau đó, bên mua thanh toán tiền cho vợ chồng ông Đức làm 2 lần với số tiền 1,72 tỷ đồng.

Ngày 28/8/2018, ông Đức đã xóa thế chấp “sổ đỏ” nhà, đất và đưa lại cho vợ chồng ông Thận. Vợ chồng ông Đức có gọi công ty đo đạc về đo để tách phần đất chuyển nhượng. Nhưng khi đo đạc diện tích thực tế sử dụng có sự dôi dư nên vợ chồng ông Đức xin lại “sổ đỏ” để làm thủ tục hợp thức phần tăng thêm.

Ngày 22/12/2018, vợ chồng ông Đức tiếp tục lập biên bản bàn giao đất ở cho nguyên đơn. Sau đó, hộ này đã xây dựng tường bao quanh khuôn viên đất nhận chuyển nhượng. Ngày 14/9/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp “sổ đỏ” mang tên ông Đức, bà Quý. Ngày 30/9/2020, hai bên mời Công ty cổ phần (Cty CP) Trắc địa bản đồ Hải Đăng về đo đất để làm hồ sơ thẩm định và tách thửa cho vợ chồng ông Thận. Tuy nhiên, hồ sơ thẩm định thể hiện có sự sai lệch về mốc giới, một phần đất chuyển nhượng cho nguyên đơn nằm ngoài “sổ đỏ” nên Chánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh không phê duyệt hồ sơ thẩm định.

Theo nguyên đơn, nhiều lần họ có ý kiến nhưng vợ chồng ông Đức không nghe nên hai bên phát sinh tranh chấp. Do đó, nguyên đơn đề nghị TAND huyện Đông anh buộc vợ chồng ông Đức phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 26/8/2028 và sang tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Thận. Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn, phía nguyên đơn không đồng ý yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và trả lại số tiền đã nhận của bị đơn.

Trong khi đó, bị đơn cho hay, ông Thận đồng ý nhận vị trí phần đất mà bên bán thỏa thuận tạm giao. Sau khi nhận bàn giao đất, gia đình ông Thận đã xây tường ngăn giữa hai bên, làm mái nhà tạm và quản lý phần đất đó cho đến nay. Bị đơn đã bàn giao “sổ đỏ” để ông Thận đi làm hồ sơ tách thửa và thủ tục công chứng. Gia đình ông Thận thống nhất, tự lo việc này và khi có hồ sơ tách thửa với diện tích cụ thể, hai bên sẽ tiến hành thanh toán số tiền thừa hoặc thiếu.

Ngày 30/9/2020, gia đình ông Thận đã yêu cầu vợ chồng ông Đức ký vào hồ sơ trích đo Thửa đất số 11011/HSKT ngày 30/9/2020 do Cty CP Trắc địa bản đồ Hải Đăng đo vẽ. Tất cả các công việc mà gia đình ông Thận, bà Lụa yêu cầu, bên bán đều hợp tác thực hiện; các nội dung làm việc đều được các bên thỏa thuận thống nhất. Bị đơn nêu, chỉ còn trách nhiệm đi làm thủ tục công chứng chuyển nhượng và thanh toán nốt phần tiền còn thừa hoặc thiếu với gia đình ông Thận. Do đó, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Lý do kháng cáo

Hội đồng xét xử sơ thẩm của TAND huyện Đông Anh đã tuyên chấp nhận yêu cầu của ông Thận, bà Lụa về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/8/2018 giữa ông Thận, bà Lụa với ông Đức, bà Quý.

Ông Thận, bà Lụa được sử dụng 113m2 đất trong Thửa đất số 03, Tờ bản đồ số 30 tại thôn Trung và được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm để thưc hiện các thủ tục kê khai đăng ký biến động xác lập quyền sử dụng đối với thửa đất nói trên. Không chấp nhận yêu cầu của ông Đức, bà Quý yêu cầu tuyên vô hiệu đối với Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất trên.

Không đồng ý, nguyên đơn kháng cáo đề nghị buộc ông Đức, bà Quý phải có trách nhiệm trả vợ chồng ông bà 37m2 đất còn lại và không đồng ý nhận tiền mặt. Trong khi, bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án.

Ngày 20/9/2022, VKSND huyện Đông Anh ban hành Quyết định kháng nghị số 02/QĐ – VKS - ĐA sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc ông Đức, bà Quý trả cho ông Thận, bà Lụa diện tích đất còn thiếu (37m2) theo kết quả định giá của Hội đồng định giá huyện Đông Anh tại thời điểm xử sơ thẩm (tương đương 666 triệu đồng).

Hội đồng xét xử phúc thẩm của TAND TP Hà Nội tuyên, không chấp nhận kháng cáo của ông Đức, bà Quý và ông Thận, bà Lụa; chấp nhận kháng nghị của VKSND huyện Đông Anh; tuyên chấp nhận yêu cầu của ông Thận, bà Lụa về việc tiếp tục Hợp đồng cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/8/2028.

Ông Thận, bà Lụa được quyền sử dụng 113m2 đất trong Thửa đất số 03, Tờ bản đồ số 30 (nay được cấp đổi là Thửa đất số 85, Tờ bản đồ số 71) tại thôn Trung; được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục kê khai đăng ký biến động xác lập quyền sử dụng đối với diện tích đất này. Bị đơn hoàn trả lại số tiền đã nhận nhiều hơn đất đã bàn giao là 666 triệu đồng.

Về vụ việc, luật sư Phạm Đắc Hải, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/8/2018 được soạn thảo quy định đúng trình tự, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc theo Bộ luật Dân sự. Việc các bản án cho rằng, bên nhận đặt cọc đã bàn giao đất và nhận đủ tiền coi là việc chuyển nhượng thực tế là cố tình nhận định trái pháp luật về Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự.

Luật sư nêu, Biên bản giao ghi rõ là tạm bàn giao. “Không có điều khoản, điều luật nào của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013 và các quy định của pháp luật hiện hành cấm trong hợp đồng đặt cọc tạm giao tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc giữ. Cũng không có điều khoản, điều luật nào cấm bên nhận đặt cọc nhận số tiền giới hạn là bao nhiêu để đảm bảo cho việc đặt cọc”- lời luật sư.

Bản án sơ thẩm buộc vợ chồng ông Đức, bà Quý chuyển nhượng 113m2 đất trong tổng số 150m2 đã giao cho vợ chồng ông Thận, bà Lụa theo Hợp đồng đặt cọc là trái quy định khi không có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc. Án sơ thẩm buộc giao 113m2 đất của vợ chồng ông Đức và tự ý giao 37m2 đất ngoài “sổ đỏ” của vợ chồng ông Thận, bà Lụa là cố ý giao đất, tước đi quyền sử dụng đất của họ.

Các bản án lập luận hợp đồng đặt cọc là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là không xem xét Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc (số tiền bên B đặt cọc sẽ được trừ vào giá trị chuyển nhượng thực tế sau khi có hồ sơ kỹ thuật thửa đất của cơ quan đo đạc là cố ý nhận định trái pháp luật).

Điều khoản này cho thấy, các bên sau khi hợp đồng đặt cọc phải thống nhất về giá cả thực tế tại thời điểm để lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc lập luận hợp đồng đặt cọc là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của án sơ, phúc thẩm là xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn.

Bảo Lâm