TP.HCM: Căn hộ cao cấp chuẩn bị đổ bộ

Điểm danh dự án hạng sang

Những ngày gần đây, thị trường xôn xao với kế hoạch chuẩn bị bán hàng trở lại khu căn hộ DatXanhHomes Riverside. Đây là dự án do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư, trước đây có tên là Gem Riverside từng được công bố ra thị trường, nhưng do vướng thủ tục pháp lý nên ngừng triển khai trong thời gian dài.

Mới đây, tại một hội thảo về đầu tư do một công ty chứng khoán tổ chức, đại diện Tập đoàn Đất Xanh tiết lộ, dự án đã được khơi thông pháp lý và sẽ mở bán trong thời gian tới với mức giá tăng gấp 3 lần so với kế hoạch trước đây, tức không dưới 100 triệu đồng/m2.

Dự án DatXanhHomes Riverside gồm 12 tòa nhà cao 32-34 tầng với khoảng 3.200 căn hộ, được xây dựng trên diện tích đất 6,7 ha thuộc quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức), TP.HCM.

Một dự án khác cũng tại TP. Thủ Đức là Global City, dù chưa có thông tin chính thức từ chủ đầu tư, nhưng gần đây được loan tin bắt đầu từ ngày 20/10/2024 sẽ nhận giữ chỗ cho phân khu cao tầng của dự án này. Nhiều đơn vị môi giới đánh giá, Global City sẽ là tâm điểm của thị trường căn hộ TP.HCM trong thời gian tới.

Theo giới thiệu, dự án được thiết kế bởi những thương hiệu hàng đầu, được quy hoạch với 27 tòa tháp cao 25-35 tầng với tổng số 8.000 căn hộ. Trước đây, Global City từng gây xôn xao khi công bố chào bán dòng sản phẩm nhà phố với mức giá trung bình khoảng 400 triệu đồng/m2. Do đó, giá sản phẩm căn hộ tung ra thị trường đợt này được cho là sẽ không dưới 120 triệu đồng/m2.

Ngoài 2 dự án trên, thị trường căn hộ cao cấp TP.HCM còn chuẩn bị đón nhận nguồn cung mới từ khá nhiều dự án khác. Nguồn tin từ Tập đoàn Vạn Phúc cho biết, đầu quý I/2025 sẽ chính thức khởi công xây dựng phân khu cao tầng thuộc dự án Khu đô thị Vạn Phúc.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land – một thành viên của Tập đoàn Vạn Phúc, có khoảng 12 ha quỹ đất trong tổng thể gần 200 ha của dự án Vạn Phúc dành để phát triển phân khúc cao tầng với quy mô khoảng gần 5.000 căn hộ được chia thành nhiều giai đoạn đầu tư, tất cả được xây dựng theo tiêu chuẩn cao cấp và bàn giao hoàn thiện nội thất.

Vạn Phúc City được biết đến là dự án khu đô thị quy mô gần 200 ha, có vị trí 3 mặt giáp sông Sài Gòn, được đánh giá là dự án có quỹ đất vàng hiếm hoi hiện nay ở TP.HCM, nên dự báo giá bán sẽ không hề thấp.

Một dự án căn hộ cao cấp “mới toanh” khác bắt đầu tung thông tin ra thị trường, đó là The East Valley do Công ty Refico làm chủ đầu tư, tọa lạc ngay mặt tiền đường Mai Chí Thọ (quận 2 cũ, nay là TP. Thủ Đức), quy mô diện tích hơn 96.000 m2 được thiết kế với 12 block, gồm 3.200 căn hộ cao cấp và văn phòng cao 25-35 tầng.

Không chỉ dự án mới, một số dự án cũ trước đây do vướng pháp lý hoặc chưa bán hết hàng gần đây cũng lên kế hoạch bán hàng trở lại. Điểm chung dễ nhận thấy ở các dự án này là giá bán dự kiến sắp tới hoàn toàn mới, cao hơn giá cũ nhiều lần.

Đơn cử, dự án Metro Star do Tập đoàn Citi Group làm chủ đầu tư, nằm trên mặt tiền trục đường song hành với đường Võ Nguyên Giáp (thuộc quận 9 cũ, nay là TP. Thủ Đức).

Trước đây, dự án được công bố ra thị trường với mức giá 38-40 triệu đồng/m2, nhưng vì vướng thủ tục pháp lý nên kế hoạch chào bán bị hoãn lại. Được biết, hiện tại, dự án này vừa được gỡ vướng pháp lý, điều chỉnh thiết kế từ quy mô 15 tầng lên 30 tầng và giá bán cũng tăng cao đáng kể so với trước.

Bài toán giá cả và thị trường

Mặc dù nguồn cung căn hộ cao cấp chuẩn bị công bố ra thị trường TP.HCM sắp tới vẫn chưa “chốt” giá bán chính thức, nhưng theo giới chuyên gia, dự báo giá bán sẽ khiến thị trường bất ngờ. Có thể nhìn vào một số dự án căn hộ cao cấp trong khu vực để so sánh.

Đầu tháng 5/2024, dự án căn hộ Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức) do Gamuda Land làm chủ đầu tư chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với mức giá từ 130 triệu đồng/m2, nếu tính cả thuế và phí là 146-155 triệu đồng/m2.

Hay tại dự án Metropole (phường Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức), nếu như giai đoạn 1, khu Galleria có giá khoảng 160 triệu đồng/m2, thì nay giai đoạn 2 khu Opera được chủ đầu tư SonKim Land chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ tại TP.HCM không ngừng tăng trong bối cảnh tình hình chung của nhiều chủ đầu tư vẫn còn khó khăn.

Theo khảo sát của Bộ phận Nghiên cứu thị trường - DKRA Group, đến thời điểm hiện tại, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng (tương đương khoảng 60 triệu đồng/m2) gần như biến mất khỏi thị trường.

Một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ dự báo sẽ còn tăng cao là do tác động của Luật Đất đai 2024, trong đó có quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì 5 năm như luật cũ.

Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group nhìn nhận, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi giá bất động sản tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội giảm giá, nhất là với dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực.

“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, phần khác do các loại chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao”, ông Hiếu nói và nhấn mạnh rằng, ngoại trừ bất động sản vùng ven vốn mang yếu tố đầu cơ, còn với loại hình bất động sản như căn hộ hay nhà phố ở các đô thị lớn thì chỉ có tăng chứ không thể giảm.

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time – đơn vị tham gia bán hàng cho nhiều dự án gần đây đánh giá, sức hấp thụ của thị trường hiện vẫn yếu, nhưng tâm lý của nhiều chủ đầu tư hiện nay là thà bán chậm chứ không giảm giá vì chi phí đầu tư tăng cao, đặc biệt là vấn đề quỹ đất.

“Ngay trong giai đoạn thị trường khó khăn nhất như thời gian qua, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào đều đi lên”, ông Tiến nói và chia sẻ thêm, để tìm được một quỹ đất phù hợp phát triển dự án thời điểm hiện tại là vô cùng khó. Các khu vực trung tâm TP.HCM đều cạn kiệt quỹ đất, các doanh nghiệp muốn phát triển dự án ngày càng phải đi xa hơn.

Tăng Triển