TP. Hồ Chí Minh: Vì sao nên ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026?

Dự thảo bảng giá đất mới được người dân TP. Hồ Chí Minh đặc biệt quan tâm vì tăng cao so với mức phải đóng trước đó. Ảnh: Kỳ Phương

Chênh lệch tiền đóng lớn

Hiệp hội Bất động TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản 99/2024/CV-HoREA ngày 31/7/2024 và văn bản 100/2024/CV-HoREA ngày 1/8/2024 đề nghị chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024, mà nên tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trong văn bản gửi đến UBND TP. Hồ Chí Minh, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, HoREA có đưa ra thống kê về các kết quả tính toán về nghĩa vụ tài chính mà người dân có thể phải nộp tiền sử dụng đất.

Cụ thể ví dụ, ông A làm hồ sơ xin cấp “Giấy chứng nhận” cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh), thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1).

Đồng thời, với giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 trong Bảng giá đất, theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND thành phố. Để được “Giấy chứng nhận” cho căn nhà này thì ông A phải nộp tiền sử dụng đất là theo các công thức tính toán sau đây:

Nếu tính tiền sử dụng đất theo dự thảo Bảng giá đất dự kiến quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần) thì ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nếu chỉ tính tiền sử dụng đất theo “Bảng giá đất” quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND mà không phải tính “hệ số điều chỉnh giá đất” là 3.3 lần đối với Khu vực II quy định tại Quyết định 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 thì Ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất 660 triệu đồng.

Trường hợp, nếu tỉnh cả hệ số điều chỉnh giá đất” là 3.3 lần đối với Khu vực II quy định tại Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì Ông A phải nộp tiền sử dụng đất là 2,178 tỷ đồng.

Như vậy, số tiền sử dụng đất mà Ông A phải nộp theo dự thảo Bảng giá đất sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng khi không tính hệ số điều chỉnh giá đất là 3,3 lần và tăng 2,83 lần so với số tiền sử dụng đất là 2,178 tỷ đồng nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND.

Một ví dụ khác, bà B làm hồ sơ xin tách thửa 1.000 m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở, đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 5 thửa đất ở, mỗi thửa có diện tích 200 m2 để chia cho các con.

Sau tính toán, tương tự như trường hợp ông A, bà B cũng sẽ đóng số tiền theo dự thảo bảng giá đất là 61,8 tỷ đồng, tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng nếu chỉ nộp theo bảng giá cũ và tăng 2,83 lần so với số tiền sử dụng đất là 21,78 tỷ đồng nếu tính cả hệ số sử dụng đất là 3,3.

Cần có "độ trễ" để tháo gỡ khó khăn cho người dân trước khi áp dụng Bảng giá đất mới. Ảnh: Kỳ Phương

Người dân trong khu quy hoạch treo thiệt thòi nhiều nhất

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất là những người dân có nhà đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo” như: Quy hoạch “khu dân cư xây dựng mới”, “khu dân cư chỉnh trang”; hoặc “dự án treo” như dự án Bình Quới - Thanh Đa.

Vì trong nhiều năm qua, những người dân này đã không được cấp giấy phép xây dựng mới, không được tách thửa, không được chuyển mục đích sử dụng đất nên đã không được nộp tiền sử dụng đất theo giá đất rất thấp trước đây, mà nếu trong thời gian tới đây khi thành phố tháo gỡ xong “quy hoạch treo, dự án treo” thì những người dân này tiếp tục bị thiệt thòi, thua thiệt lần thứ 2 vì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với giá đất rất cao theo quy định tại dự thảo bảng giá đất.

Từ các trường hợp ví dụ phía trên, HoREA đề nghị cơ quan soạn thảo bảng giá đất nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấu hiểu và thấy rõ là vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành dự thảo bảng giá đất mà chỉ nên tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Ông Châu cũng cho hay, Sở Tài nguyên Môi trường đã công bố dự thảo bảng giá đất giúp cho người dân TP. Hồ Chí Minh biết rõ giá đất trong thời gian tới đây.

Tuy nhiên, dự thảo bảng giá đất mới đã được người dân đặc biệt quan tâm, thậm chí “khá sốc” với các mức giá đất mới, nhất là những người có nhu cầu xin cấp “Giấy chứng nhận” của hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp “Giấy chứng nhận” chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn thành phố.

Hoặc, những người có nhu cầu xin “hợp thức hóa” quyền sử dụng đất các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu; hoặc những người có nhu cầu xin “tách thửa” đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở

Ông Lê Hoàng Châu phân tích, việc điều chỉnh thời gian áp dụng nhằm để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp “Giấy chứng nhận” và “chạy tiền” để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ để giảm bớt áp lực tài chính cho người dân. Nếu làm được điều này thì thành phố sẽ “ghi điểm” trong lòng dân.

Kỳ Phương