Trong 5 năm, chỉ có hai chung cư cũ được xây mới ở TPHCM

Vướng đủ thứ

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý “Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”.

Theo HoREA, trong giai đoạn 2015-2020, TPHCM đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng), gắn liền với việc giải quyết tái định cư cho người dân có chỗ ở và không gian sống tốt hơn nơi ở cũ.

Giai đoạn 2015-2020, TPHCM đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 nhưng chỉ xây mới được 2 căn chung cư cũ.

Tuy nhiên, trong 5 năm qua, mới chỉ di dời được 6 nhà chung cư, phá dỡ 4 nhà chung cư cấp D và chỉ có 2 nhà chung cư được xây dựng mới. Còn trong phạm vi cả nước, chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ hư hỏng được cải tạo, xây dựng lại.

HoREA nhận thấy, kết quả hạn chế của công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 5 năm qua do một số bất cập, vướng mắc về cơ chế chính sách. Cụ thể, vướng quy định về yêu cầu phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D); cơ chế thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.

Chưa thực hiện được cơ chế “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng)” do ngành tài chính chưa đồng thuận.

Chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái…. Chưa quy định cơ chế ưu đãi về “quy mô dân số”; hoặc chưa quy định “rõ” cơ chế ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch xây dựng như “hệ số sử dụng đất”, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, để đảm bảo tính khả thi của dự án.

Vướng về thủ tục, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các chủ sở hữu nhà chung cư, hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT” kể từ ngày 1/1/2021 cũng sẽ làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới…

Phải giao quyền cho địa phương

Theo HoREA, nước ta đang phát triển có mức thu nhập trung bình thấp, nên Hiệp hội đề nghị không nên đặt “kỳ vọng” quá cao, vượt quá khả năng của nền kinh tế và thu nhập của người dân trong công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị, trong đó có hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo các chỉ tiêu của các nước công nghiệp phát triển.

Tham khảo kinh nghiệm chỉnh trang, phát triển đô thị, nhà ở của Singapore trong hơn 50 năm qua, thì giai đoạn đầu vẫn chấp nhận “căn hộ ở chật một chút; tòa nhà chưa thật đẹp, chưa thật đầy đủ các tiện ích, dịch vụ”, nhưng sau mỗi giai đoạn 15-20 năm, đã được chỉnh trang, tái phát triển đô thị để có được đô thị hiện đại, thân thiện với môi trường như ngày nay.

Dự thảo Nghị định 101 đã bổ sung nhiều cơ chế mới có tính khả thi hơn, nhưng có một số cơ chế chưa thật phù hợp, hoặc cần phải được bổ sung hoàn thiện lại. Đây là Nghị định được hàng chục ngàn hộ gia đình đang sống thấp thỏm tại hàng ngàn nhà chung cư cũ trong cả nước mong chờ, để sớm được tái định cư trong các khu nhà chung cư xây dựng mới có nhiều tiện ích và dịch vụ.

Cần cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 (hoặc 3/4 hoặc 80%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, HoREA kiến nghị hiểu khái niệm “tái định cư tại chỗ” là được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó vì có nhiều nhà chung cư có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ, nên sẽ có chủ sở hữu được tái định cư tại địa điểm cũ, sẽ có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ. Đơn cử, tại quận 5 có đến 408 nhà chung cư cũ mà khoảng 90% là nhà chung cư có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ.

Đề nghị Chính phủ xem xét xử lý “vướng mắc” về quy định phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư không phải nhà chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm (cấp D). Cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 (hoặc 3/4 hoặc 80%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực.

Đồng thời, nên giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định “mức tăng” hệ số sử dụng đất tối đa 2 lần theo quy hoạch phân khu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quyết định tăng chiều cao công trình nhưng vẫn phải đảm bảo cao độ tĩnh không theo quy định về quốc phòng và phù hợp với quy hoạch chung xây dựng cấp tỉnh. Trường hợp cần thiết điều chỉnh cục bộ một phần quy hoạch chung thì UBND cấp tỉnh báo cáo Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Phân cấp mạnh và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh tổ chức triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn gắn với công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị, để phát huy vai trò và tính chủ động của các địa phương. Hoạt động này cần được sự giám sát của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và Bộ Xây dựng là phù hợp.

Duy Quang