Trung Quốc siết chặt kiểm soát, giá nhà đất lao dốc

Theo Nikkei Asian Review, giá nhà đất ở phần lớn các tỉnh của Trung Quốc đã lao dốc lần đầu tiên sau 6 năm. Đó là kết quả của những nỗ lực nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản của chính quyền Trung Quốc.

Cụ thể, theo dữ liệu chính thức trong tháng 8, 16 trên tổng số 31 đơn vị hành chính cấp tỉnh của Trung Quốc, bao gồm các thành phố trực thuộc trung ương, đã chứng kiến giá nhà đất lao dốc.

Khi Trung Quốc cắt giảm thuế để kích thích nền kinh tế, các chính quyền địa phương bị giảm nguồn thu. Với họ, đất đai trở thành "cứu tinh" về mặt tài chính. Nhưng giờ đây, những biện pháp hạn chế đầu cơ bất động sản của Bắc Kinh đe dọa nguồn thu này.

16 trên tổng số 31 đơn vị hành chính cấp tỉnh của Trung Quốc đã chứng kiến giá nhà đất lao dốc. Ảnh: Wall Street Journal.

Thị trường hạ nhiệt

Tình hình thực tế có thể tồi tệ hơn những số liệu chính thức. Các nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Họ phải nhanh chóng bán căn hộ để tăng tiền mặt. Nhiều tập đoàn giảm tới nửa giá.

Những chính quyền địa phương tại Trung Quốc thường bán quyền sử dụng đất cho các tập đoàn địa ốc để xây dựng nhà ở hoặc trung tâm thương mại. Khoản tiền thu được từ việc bán đất chiếm tỷ lệ lớn trong doanh thu của những địa phương Trung Quốc.

Trong tháng 8, doanh thu bán đất của các chính quyền địa phương tại Trung Quốc đã giảm 17,5% so với một năm trước đó. Những chính quyền địa phương nợ nần của Trung Quốc phụ thuộc vào việc bán đất để tăng ngân sách.

Để chặn đà giảm giá, kể từ tháng 8, thành phố Nhạc Dương (tỉnh Hồ Nam) và Trương Gia Khẩu (tỉnh Hà Bắc) đã cấm các chủ đầu tư bán nhà ở với mức giá chiết khấu hơn 15%.

Theo truyền thông Trung Quốc, khoảng 10 thành phố của Trung Quốc đã áp đặt các hạn chế đối với việc hạ giá bất động sản.

Cuộc khủng hoảng của China Evergrande - tập đoàn bất động sản nợ nần nhất thế giới - càng khiến vấn đề trở nên tồi tệ. Ảnh: Reuters.

Vô Tích cũng cấm các nhà phát triển bán phá giá bất động sản với giá bán thấp hơn chi phí.

Các thành phố cũng đang tìm cách phục hồi nhu cầu. Tháng này, trung tâm công nghiệp Cáp Nhĩ Tân (tỉnh Hắc Long Giang) đã bắt đầu trợ cấp lên tới 100.000 NDT (15.500 USD) cho những khách hàng mua nhà lần đầu.

Thị trường bất động sản đã hạ nhiệt sau những nỗ lực của chính quyền trung ương nhằm cắt giảm tình trạng đầu cơ. Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, giá nhà mới (tính theo diện tích) sụt giảm 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là lần lao dốc đầu tiên kể từ tháng 4/2020.

Vào tháng 8, thành phố Hắc Long Giang chứng kiến giá nhà giảm mạnh nhất, lên tới 21%. Các tỉnh Vân Nam và Quý Châu cũng ghi nhận mức giảm lên tới hai chữ số.

Mất nguồn thu

Khi các chủ đầu tư cạn kiệt tiền mặt, những cuộc đấu giá đất cũng ngày càng khó thu hút người mua. Theo Bộ Tài chính Trung Quốc, doanh thu từ bán đất đã giảm gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm mạnh nhất kể từ tháng 8/2015.

Theo nhà nghiên cứu Houze Song tại Viện Paulson (Chicago, Mỹ), Trung Quốc sẽ không trở lại mô hình tăng trưởng trước đây của thị trường bất động sản. Thay vào đó, họ có khả năng sẽ duy trì một loạt giới hạn vay nợ đối với doanh nghiệp bằng chính sách "ba lằn ranh đỏ", ngay cả khi nới lỏng những hạn chế khác.

Việc Bắc Kinh siết chặt kiểm soát đối với lĩnh vực bất động sản khiến các tập đoàn địa ốc khó vay tiền hơn. "Hố nợ" 305 tỷ USD của China Evergrande - tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc - càng khiến tình hình trở nên tồi tệ.

Doanh thu từ việc bán đất lao dốc cũng khiến các chính quyền địa phương không thể cắt giảm khoản nợ khổng lồ.

Bloomberg đưa tin theo báo cáo của Goldman Sachs, tổng số nợ của LGFV (các công ty tài chính của chính quyền địa phương) tăng từ 16.000 tỷ NDT năm 2013 lên khoảng 53.000 tỷ NDT (8.200 tỷ USD) trong năm 2020.

Con số đó bằng khoảng 52% GDP và lớn hơn dư nợ chính thức của chính phủ. Thông qua các LGFV, chính quyền địa phương có thể vay tiền mà không cần ghi trên bảng cân đối kế toán.

Tính toán của Goldman Sachs dựa trên hơn 2.000 báo cáo của các LGFV về những khoản nợ chịu lãi suất, bao gồm trái phiếu và các khoản vay ngân hàng.

Một ước tính của S&P Global Ratings năm 2019 chỉ ra khoản nợ ngầm của các chính quyền địa phương Trung Quốc khoảng 20.000 tỷ NDT. Cùng năm, Rhodium Group ước tính quy mô là 41.200-51.700 tỷ NDT.

Đầu năm nay, một số dấu hiệu cho thấy chính quyền Bắc Kinh đang tìm cách cắt giảm "núi nợ ngầm" của các chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, kế hoạch này có thể bị chệch hướng bởi tăng trưởng kinh tế lao dốc, tiêu dùng suy yếu, cuộc khủng hoảng trên thị trường nhà ở, tình trạng thiếu điện và gián đoạn chuỗi cung ứng.

Thảo Cao