Vì sao thị trường bất động sản quý II/2023 vẫn trầm lắng?

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê văn phòng, mặt bằng thương mại trung bình dao động khoảng từ 20 USD đến 30 USD/m2. Ảnh: Kỳ Phương

Nhiều chỉ số bất động sản “đi lùi”

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2023, có 51 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.205 căn (số lượng dự án chỉ bằng khoảng 98,08% so với quý I/2023 và bằng khoảng 63,75% so với quý II/2022).

Cụ thể: Khu vực miền Bắc có 14 dự án (931 căn hộ, 1.143 căn nhà ở riêng lẻ); Khu vực miền Trung có 16 dự án (200 căn hộ, 2.092 căn nhà ở riêng lẻ); Khu vực miền Nam có 21 dự án (215 căn hộ, 1.624 căn nhà ở riêng lẻ). Tỷ trọng số lượng loại bất động sản đủ điều kiện bán chủ yếu là đất nền và nhà ở riêng lẻ trong dự án.

Đồng thời, có 12 dự án được Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) chấp thuận nghiệm thu đưa vào sử dụng 11.392 căn nhà ở (bằng khoảng 59,84% so với quý I/2023); 437 căn hộ du lịch (bằng khoảng 346,83% so với quý I/2023); 95 căn officetel (quý I/2023 là 0 căn).

Theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo (58/63 tỉnh), trong quý II/2023 có 96.977 giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 29.725 giao dịch, bằng khoảng 75,61% so với quý I/2023, bằng khoảng 43,03% so với quý II/2022.

Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,98% so với quý I/2023, bằng khoảng 31,57% so với quý II/2022.

Ngoài ra, theo khảo sát, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc tính đến hết quý II/2023 giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44% (lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022).

Tình hình giao dịch trong quý trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Trong quý II/2023, nhà đầu tư không còn mặn mà với thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền. Một trục đường chính tại Thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước. Ảnh: Kỳ Phương

Bất động sản vệ tinh giảm giá

Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch chung cư mới trong quý II/ 2023 ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được đánh giá là có những khu vực tăng cao, dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại.

Tuy nhiên, giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương lại có xu hướng giảm từ 2 - 6% so với cùng kỳ năm trước và giảm nhiều ở một số địa phương như Đà Nẵng (giảm 5,8%), Đồng Nai (giảm 3,5%), Hải Phòng (giảm 3,1%).

Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng gần như có không biến động và không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Trong quý II/2023, phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án được nhà đầu tư quan tâm chủ yếu mang tính chất đầu cơ và người mua không còn quan tâm như trước. Nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay, trong khi thị trường có tính thanh khoản giảm mạnh, dẫn đến nhiều giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng mạnh.

Giá bán của phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2 - 5% so với quý trước và có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới.

Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều trong quý, đặc biệt là các huyện ven đô và khu vực ngoại thành như: quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè (TP. Hồ Chí Minh); quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); TP. Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Trong quý II/2023, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… Cùng với đó, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp.

Do vậy, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Kỳ Phương