VNREA: Cần phải dồn lực tăng tổng cầu cho thị trường

Theo VNREA, ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì thế, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước phát triển thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đến năm 2025, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 21,2% (462,7 tỷ USD/2.183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 là 22,0% (1.232,29 tỷ USD/5.601,31 tỷ USD).

Thời gian qua, Việt Nam chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh của thị trường bất động sản. Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn.

Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng chưa được khai thác một cách tối ưu. Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy chưa cao. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

Trong 7 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, trong tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế; chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).

Chỉ tính riêng phân khúc nhà ở, 6 tháng đầu năm, mới có khoảng 25 dự án nhà ở với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 06 tháng cuối 2022; Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 06 tháng cuối 2022); Đã được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 06 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022).

Theo báo cáo của các địa phương về Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030): Tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 09 dự án với tổng số khoảng 18.768 căn, trong đó nhà ở xã hội 06 dự án quy mô 7.730 căn; nhà ở công nhân 03 dự án quy mô 11.038 căn. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân được trên 6.200 tỷ đồng cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Trong khi đó, các phân khúc khác cũng đang rất hạn chế về nguồn cung hoặc gặp khó khăn về thanh khoản đầu ra như phân khúc đất nền, nghỉ dưỡng,…Việc chưa định danh pháp lý cho một số sản phẩm mới như condotel, officetel gây khó khăn cho việc vận hành của doanh nghiệp.

Do đó, đối với các giải pháp trước mắt, VNREA đưa ra một số kiến nghị:

Thứ nhất, triển khai hiệu quả các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản theo Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội năm 2023 và giai đoạn 2023 - 2025. Nhà nước cần kéo dài thêm chương trình hỗ trợ doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp trong lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi Covid-19 để doanh nghiệp có đủ thời gian hồi phục và đóng góp dài hạn cho nền kinh tế như: đẩy mạnh triển khai gói hỗ trợ lãi suất 2% qua NHTM (40.000 tỷ đồng) đối với các doanh nghiệp bất động sản nhà ở (đặc biệt là các doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thuê và thuê mua).

Bên cạnh đó, triển khai hiệu quả Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030) để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước.

Xem xét áp dụng mức giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở xã hội (cao hơn mức 50% hiện tại) và dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Tiếp tục giảm tiền thuê đất, ưu đãi tiền thuê đất giai đoạn 2023 - 2024 cho các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại - đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để tạo động lực cho các chủ đầu tư triển khai xây dựng phân khúc này, góp phần giảm sự lệch pha cung - cầu; kéo dài thời gian cho phép các nhà đầu tư chậm nộp tiền ký quỹ đến năm 2024 để đảm bảo thực hiện các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhằm giảm bớt khó khăn, hỗ trợ chi phí cơ hội cho các doanh nghiệp, người trong giai đoạn đầu hồi phục hậu Covid-19 (đặc biệt các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp).

Thứ hai, khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp lý các dự án bất động sản đang thực hiện chậm tiến độ/bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong năm 2022, 2023 để tạo điều kiện cho các dự án được thực hiện lại, bảo đảm nguồn cung hàng hóa cho thị trường;..

Thứ ba, thực hiện miễn Giấy phép xây dựng đối với các công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo điểm h khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 43/NQ-CP ngày 6/6/2014 của Chính phủ về một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh.

Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước tăng cường hỗ trợ về lãi suất/phí đối với giao dịch bất động sản thanh toán điện tử, thanh toán không dùng tiền mặt.

Thứ năm, tăng cường tuyên truyền, đào tạo kiến thức về tài chính, chứng khoán, quản lý rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân để phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro trong đầu tư bất động sản, đầu tư cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp (trong đó trái phiếu doanh nghiệp bất động sản).

Thứ sáu, định hướng, khuyến khích xu hướng phát hành trái phiếu ra công chúng thay cho hình thức phát hành riêng lẻ; tiếp tục xử lý nghiêm vi phạm liên quan đến TPDN, bỏ cọc, kê khai “hai giá” trong chuyển nhượng bất động sản vừa tăng tính răn đe vừa đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, giảm thất thu ngân sách; hoàn thiện khung pháp lý bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, chứng chỉ quỹ (ưu tiên hoàn trả nợ trong trường hợp doanh nghiệp phá sản, không đảm bảo nghĩa vụ trả nợ).

Thứ bảy, đẩy mạnh việc cấp sổ sở hữu tài sản bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cho nhà đầu tư thứ cấp để nhanh chóng giải phóng nguồn lực hàng chục tỷ USD và kích thích bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển trên cơ sở Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Thứ tám, VNREA đề xuất, mức lãi suất cho vay đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn 2023 - 2025:

+ Phân khúc nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập, kiến nghị dưới 7%/năm.

+ Phân khúc nhà ở xã hội: Với doanh nghiệp, kiến nghị dưới 6%/năm; với người mua nhà dưới 4,5%/năm.

+ Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, kiến nghị dưới 9%/năm.

+ Phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp và các phân khúc khác, kiến nghị từ 9-10%/năm.

Việt Dương