Bài 2: Bảo đảm không có 'rào cản kỹ thuật' nào gây khó khăn cho việc thực thi

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải phát biểu chỉ đạo tại cuộc làm việc của Đoàn giám sát với Chính phủ

Nhiều vướng mắc về thể chế đã được tháo gỡ...

Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 và một số văn bản hướng dẫn thi hành được Quốc hội ban hành trong thời gian qua đã tạo khung khổ pháp lý rất quan trọng để phát triển nhà ở xã hội, qua đó, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người lao động, người có thu nhập thấp.

Nêu bật những điểm mới liên quan đến nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2023, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Hà Quang Hưng cho biết, so với Luật Nhà ở năm 2014, Luật mới đã bổ sung một số hình thức phát triển nhà ở xã hội là nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp, quy định về việc xây dựng nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp. Luật cũng bổ sung hình thức đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; bổ sung chủ thể thực hiện nhà ở xã hội. Theo đó, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Hà Quang Hưng phát biểu

Để khắc phục tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua, ông Nguyễn Quang Hưng cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Nhằm tạo nguồn lực phát triển nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định, căn cứ nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong quá trình lập dự toán ngân sách địa phương, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo HĐND cùng cấp việc dành ngân sách để đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn. Đồng thời, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.

Luật Nhà ở 2023 cũng quy định nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút doanh nghiệp như: chủ đầu tư được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại; được vay vốn với lãi suất ưu đãi…

“So với Luật Nhà ở trước đây, thì trong luật mới, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng nhiều chính sách ưu đãi hơn”, ông Nguyễn Quang Hưng nói.

Nhìn từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu ghi nhận, Luật Nhà ở 2023 đã quy định về điều kiện để hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng cải cách thủ tục hành chính đơn giản hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn khi người dân đăng ký mua, thuê mua và thuê nhà ở xã hội. Theo đó, Luật đã bãi bỏ điều kiện cư trú khi mua, thuê mua nhà ở xã hội, giúp tháo gỡ một trong 3 nút thắt lớn gây khó tiếp cận nhà ở xã hội với người có nhu cầu hiện nay.

Đoàn giám sát của Quốc hội khảo sát tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại Lạc Hồng Phúc, thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên

Điều kiện về nhà ở cũng được nới lỏng hơn, khi Luật quy định đối tượng và vợ hoặc chồng của đối tượng chưa có nhà ở (chưa có tên trong “sổ đỏ”) tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Như vậy, thay vì yêu cầu phải chưa có nhà ở trên toàn quốc như quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội chỉ cần chứng minh sở hữu nhà ở tại nơi có dự án. Đối với trường hợp thuê không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập nữa mà chỉ đúng đối tượng là được thuê nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đánh giá cao Điều 154 của Luật Nhà ở, vì lần đầu tiên đưa ra quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, qua đó giúp “chuẩn hóa” quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, bao gồm dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội và có thể áp dụng tương tự cho các dự án bất động sản khác. Điều này sẽ giúp khắc phục tình trạng “mỗi địa phương làm một kiểu”, còn nhà đầu tư thì như lạc trong “ma trận” quy trình.

Bên cạnh đó, tại Luật Đất đai năm 2024 đã quy định dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất; chủ đầu tư có 20% diện tích của dự án được kinh doanh mà không phải hoạch toán chung với 80% còn lại để xây dựng nhà ở xã hội… Cùng với các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì việc bàn giao thủ tục, giấy tờ cũng như thủ tục mua bán nhà ở được công khai, minh bạch hơn.

... quan trọng nhất bây giờ là tổ chức thực thi

Với rất nhiều chính sách mới như đã nêu ở trên và việc Quốc hội đã đẩy sớm hiệu lực thi hành của 3 luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023; các nghị định hướng dẫn thi hành các luật này cũng có hiệu lực đồng thời với luật, trong đó đáng chú ý là Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã được Chính phủ ban hành với nhiều điểm mới đã tạo thêm niềm tin, động lực cho các doanh nghiệp.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên phát biểu tại Tọa đàm “Quy định mới về nhà ở xã hội: từ chính sách đến thực thi” do Báo Đại biểu Nhân dân tổ chức

Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các Luật phải được thực hiện đồng bộ, với quyết tâm tổ chức thực hiện cao ở cấp địa phương. Như nhấn mạnh của Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên, là phải bảo đảm “chính sách được Quốc hội thông qua phải đi vào thực tiễn một cách thông suốt, không có rào cản kỹ thuật nào gây khó khăn cho việc thực thi”.

Trong đó, theo Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Trương Anh Tuấn, pháp luật đã quy định địa phương có trách nhiệm bố trí đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhưng bố trí ở đâu, lúc nào, “đất sạch”, đã giải phóng mặt bằng hay chưa cần có những tiêu chí cụ thể để bảo đảm tính khả thi, hiệu quả.

Mặt khác, trong Báo cáo kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, Đoàn giám sát của Quốc hội đã nêu rõ, hiện chỉ có một số ít địa phương đã dành vốn nhà nước gồm vốn ngân sách và vốn nhà nước ngoài ngân sách để phát triển nhà ở xã hội. Đa số các dự án nhà ở xã hội đều được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn doanh nghiệp, hợp tác xã, trong khi đó, dòng vốn thực hiện dự án nhà ở xã hội của các doanh nghiệp, hợp tác xã đa phần được huy động từ vốn vay các tổ chức tín dụng. Trong giai đoạn 2015 - 2023 cũng chưa xuất hiện hình thức phát triển nhà ở xã hội bằng nguồn vốn hộ gia đình, cá nhân. Các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu phát triển nhà trọ với số lượng lớn.

Luật sư, Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Trương Anh Tuấn phát biểu tại Tọa đàm “Quy định mới về nhà ở xã hội: từ chính sách đến thực thi” do Báo Đại biểu Nhân dân tổ chức

“Cơ bản chúng ta đang dùng nguồn vốn ngắn hạn cho dự án trung và dài hạn nên khó tương thích với nhau để xây dựng nguồn vốn phù hợp với những dự án này. Nguồn vốn không ổn định, lãi suất cao sẽ khó có nguồn đầu tư vào dự án nhà ở xã hội, đồng thời, nếu đầu tư được thì lãi suất cao cũng khiến giá thành người mua sau cùng sẽ cao”. Chỉ rõ vấn đề này, ông Trương Anh Tuấn đề nghị, phải tính tới các nguồn vốn khác ngoài việc đi vay từ các tổ chức tín dụng, trong đó bao gồm kênh chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản. Nên chăng cũng nghiên cứu tính tới việc người có thu nhập thấp trong các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở, ngay từ đầu, sẽ đóng một khoản kinh phí vào quỹ thường xuyên để sau này được mua nhà ở xã hội. Bài toán lợi ích kinh doanh rất khó để bắt doanh nghiệp “đầu tư tiền chẵn, gom tiền lẻ”, nên rất cần có một nguồn tín dụng với thời hạn vay lâu dài để động viên doanh nghiệp tăng cường đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, một yếu tố khác cần được các cấp, các ngành quan tâm trong phát triển nhà ở xã hội là bảo đảm các tiện ích gắn liền với ngôi nhà. Khi khu vực xung quanh nhà ở xử lý được các nhu cầu về hạ tầng xã hội sẽ giúp người dân không phải đi lại nhiều, không phải đi lại xa.

“Như vậy, sẽ giúp giảm tải giao thông đô thị đối với khu vực đó. Đây là điều đặc biệt cần thiết khi xử lý vấn đề giao thông đô thị hiện nay của nước ta. Và, xu hướng của một số nước trong khu vực cũng đã phát triển khu nhà ở theo mô hình này, ví dụ như Hàn Quốc”, ông Trương Anh Tuấn cho biết.

Thanh Hải