Cảnh giác với bong bóng bất động sản 2021

Năm 2020 là một năm có nhiều biến động của thị trường bất động sản với những vấn đề nổi cộm như giá nhà ở tăng nhanh, nguồn cung mới khan hiếm, lệch pha cung cầu...

Hai hiệp hội BĐS khẳng định không có "bong bóng"

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường TP.HCM năm 2020 tiếp tục tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới, đặc biệt là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, giá thấp và nhà ở xã hội.

Cùng với đó là dấu hiệu thừa nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp do tỷ trọng giới đầu cơ trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Tuy nhiên, HoREA kết luận trong năm qua, bất động sản TP.HCM cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không có tình trạng đóng băng hay bong bóng.

Dự báo năm 2021, hiệp hội cho rằng trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định và chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng”, hoặc “bong bóng” bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao.

Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Tương tự, trong báo cáo tổng kết thị trường năm 2020, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định thị trường bất động sản chịu tác động kép do phải đương đầu với nhiều khó khăn trong thời gian qua và đại dịch Covid 19.

Cung khan hiếm, cầu tăng đó là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh. Giá tăng cỡ nào là phụ thuộc sức mạnh của lực cầu tiềm ẩn trong những cơn sóng đầu tư ở từng khu vực. Tăng giá mạnh nhất và nóng nhất phải kể đến TP.HCM và các tỉnh miền Đông Nam Bộ, khi mà ở đây đang hình thành TP Thủ Đức và sân bay Long Thành.

VNREA cũng khẳng định dù hiện tượng dự án “ma”, sốt ảo trên thị trường năm qua vẫn còn xuất hiện, không có dấu hiệu hình thành "bong bóng bất động sản".

Trong khi hai hiệp hội bất động sản tỏ ra khá lạc quan trong năm 2021, ở góc độ nhà đầu tư, nhiều người lo ngại những nguy cơ tiềm tàng tác động lên thị trường trước tình hình giá nhà liên tục tăng cao và thị phần lớn bất động sản cao cấp đang thuộc sở hữu của giới đầu cơ.

"Ai cũng ôm bất động sản nhưng không ai có tiền"

Trước đợt bùng phát mới của dịch Covid-19, ông Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM, cho rằng nếu tình hình kinh tế khó khăn tiếp tục kéo dài trong năm 2021, tiền tích lũy của các nhà đầu tư dần cạn, trong khi tiền sinh ra từ hoạt động sản xuất kinh doanh và thu nhập từ lương sụt giảm, dòng tiền đều hàng tháng để duy trì trả tiền vay ngân hàng (nếu có) không còn đảm bảo sẽ dẫn đến nghịch lý "ai cũng ôm bất động sản nhưng không ai có tiền".

"Các thông tin tích cực về phát triển hạ tầng, thay đổi quản lý hành chính gần đây đã giúp họ gia tăng niềm tin. Tuy nhiên, chúng ta cần chú ý đến tính khả thi để thực hiện các thông tin đó", nhà đầu tư này nhấn mạnh.

Giá đất TP Thủ Đức tăng chóng mặt trước và sau khi sáp nhập. Ảnh: Quỳnh Danh.

"Với việc thành lập thành phố Thủ Đức, thay vì chỉ quan tâm đến việc đổi tên gọi là tự động tăng giá bất động sản, chúng ta cần tìm hiểu sâu hơn về ngân sách và các chính sách khác biệt tạo đà bứt phá mạnh được dành riêng cho việc phát triển thành phố này", ông Kiên dẫn chứng thêm.

Nhà đầu tư này cho rằng sau khi các thông tin tốt qua đi, nếu tính khả thi không cao thì kỳ vọng tăng giá bất động sản sẽ không còn nữa. Lúc này, những nhà đầu tư ngắn hạn nếu đủ khả năng tài chính sẽ giữ lại tài sản và chuyển kế hoạch sang trung - dài hạn, nhà đầu tư không đủ khả năng tài chính sẽ phải cắt lỗ để thoát.

Trao đổi với Zing, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu

cho rằng hiện nay đã xuất hiện một số dấu hiệu cho thấy có nguy cơ xảy ra "bong bóng bất động sản" như giá nhà tại các dự án mở bán liên tục lập mặt bằng giá mới, sức mua ghi nhận cao nhưng chủ yếu là do giới đầu tư. Chính vì vậy, nếu lãi suất vay thấp, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ tiếp tục rót vốn vào bất động sản và đẩy giá nhà lên cao, dẫn đến bong bóng.

"Với dòng tiền rót vào bất động sản tăng nhanh nhờ lãi suất giảm như hiện nay, bong bóng có thể xuất hiện vào nửa sau năm 2021 nếu thị trường không được kiểm soát chặt chẽ", chuyên gia này nhận định.

'Sẽ không lặp lại chu kỳ suy thoái 10 năm'

Chia sẻ với Zing, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết bong bóng bất động sản thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều bất ổn của nền kinh tế, như kinh tế vĩ mô tăng trưởng nóng bất thường, chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, nguồn vốn đổ vào nhà đất quá lớn, các kênh đầu tư vàng, ngoại tệ, chứng khoán có biến động lớn, kém hấp dẫn…

Bong bóng bất động sản xuất hiện khi có những yếu tố: Số lượng mua bán tăng cao đột biến; giao dịch bất động sản chủ yếu là mua đi bán lại với sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ, người mua ở thực rất ít; nguồn cung gia tăng quá nhiều so với nhu cầu thực tế, thị trường xuất hiện nhiều dự án ảo chưa đủ pháp lý; giá bất động sản tăng rất nhanh trong thời gian ngắn, vượt xa giá trị thực của nó.

"Từ các đặc điểm trên, có thể thấy thời điểm hiện tại chưa có và trong thời gian tới cũng chưa đáng quan ngại về tình trạng bong bóng bất động sản", ông Nguyễn Quốc Anh kết luận. Dẫn chứng thêm về quan điểm này, ông Quốc Anh đánh giá thị trường đã có quãng nghỉ từ 2019 đến nay sau 1 thời gian tăng nóng, tuy nhiên không lặp chu kỳ suy thoái 10 năm như nhiều người lo ngại.

Trong năm 2020, dù dịch bệnh Covid-19 bùng phát, thị trường vẫn duy trì sự ổn định về giá. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy chỉ số giá nhà tại Hà Nội tăng trưởng gần 2 điểm phần trăm, trong đó giá chung cư bình dân và trung cấp tăng nhẹ 1-4%. Chỉ số này tại TP.HCM giảm âm 4 điểm phần trăm. Dự báo giá bất động sản 2021 vẫn tăng nhẹ ở phân khúc nhà riêng, căn hộ với khoảng 5-9%, khó có hiện tượng tăng đột biến.

Chuyên gia cho rằng thị trường sẽ xuất hiện "bong bóng" vào cuối năm 2021 nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cùng với đó, hiện tượng sốt giá cục bộ đã được kiểm soát tốt thông qua những chỉ đạo nhanh chóng và kịp thời của cơ quan chức năng như trường hợp sốt đất tại Châu Đức (Vũng Tàu) đầu tháng 2/2020 hay sốt đất tại Hòa Lạc (Hà Nội) cuối tháng 3/2020.

Các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, hiện tượng đầu cơ lướt sóng giảm, người có nhu cầu thực tham gia vào thị trường nhiều hơn.

Theo vị Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, để tránh dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản, nhà đầu tư hay người mua lưu ý không chạy theo các cơn sốt “tin đồn” về quy hoạch hạ tầng, dự án như bài học kinh nghiệm từ các “đặc khu” của 2018 và một số cơn sốt chóng vánh năm 2020. Tránh các dự án, phân khúc rủi ro, chỉ nên chọn mua các dự án có pháp lý đầy đủ và của các nhà phát triển uy tín.

Ở góc độ chủ đầu tư, các nhà phát triển dự án cần chuyên tâm hơn trong việc nghiên cứu và cho ra những sản phẩm phù hợp với thị trường, tập trung hơn vào các sản phẩm thực hướng tới nhu cầu thực, tránh mất cân bằng cung – cầu quá lớn.

Đồng thời cơ quan quản lý cũng cần tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi các dự án bỏ hoang; nhanh chóng nắm bắt diễn biến thị trường để kịp thời có những biện pháp điều tiết, bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn.

Hà Bùi