Cao ốc văn phòng 5 sao ở Mỹ bắt đầu 'chao đảo' trong cơn suy thoái nhu cầu

Khai trương vào năm 2020, tòa tháp văn phòng 93 tầng One Vanderbilt ở New York nhanh chóng lấp đầy, với giá thuê cao nhất lên đến 300 đô la Mỹ/foot vuông/năm. Tuy nhiên, giá thuê cao ngoại lệ đó bắt đầu suy yếu. Ảnh: newyorkcity.ca

Giá thuê tại các cao ốc văn phòng cao cấp ở Mỹ, được xếp hạng là tòa nhà 5 sao, đang giảm cùng lúc với tốc độ cho thuê chậm lại. Khách thuê trở nên nhạy cảm hơn với chi phí trong môi trường lãi suất cao và những lo ngại về rủi ro nền kinh tế tăng trưởng trì trệ.

Chủ sở hữu của những cao ốc sáng giá nhất đã tránh được tác động từ nhu cầu suy yếu trong một khoảng thời gian bằng cách tạo ra một loại tháp văn phòng mới, ưu việt hơn cả tòa nhà hạng A truyền thống ở vị trí cao nhất trong bảng phân hạng.

Những chủ sở hữu này thuyết phục doanh nghiệp thuê văn phòng chú trọng các tiêu chí xanh rằng nhân viên của họ sẽ quay trở lại nếu văn phòng của họ có những mảng xanh tươi tốt, phòng gym tiện nghi và đồ ăn do các đầu bếp đạt sao Michelin chuẩn bị. Họ đã đầu tư rất nhiều vào những bất động sản cao cấp này, thường tọa lạc ở những khu phát triển mới với vị trí, tầm nhìn, chất lượng không khí tốt nhất và thiết kế hiện đại.

Nhưng chiến lược đó đang mất dần hiệu lực khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp Mỹ chấp nhận thực tế về xu hướng làm việc từ xa kết hợp với văn phòng. Phần lớn họ đã từ bỏ yêu cầu nhân viên phải làm việc 5 ngày/tuần ở văn phòng.

“Hầu hết công ty đã từ bỏ yêu cầu nhân viên có mặt tai văn phòng trong suốt tuần làm việc. Họ sẽ không chuyển từ phương án làm việc 3 ngày/tuần sang 5 ngày/tuần ở văn phòng bằng cách làm cho không gian của họ đẹp hơn”, Rob Sadow, CEO của Scoop Technologies, công ty phần mềm phát triển một chỉ số theo dõi các chiến lược tại nơi làm việc, nói.

Đó là lý do rất ít nhà phát triển văn phòng cân nhắc những bước đột phá mới cho dự án cao ốc văn phòng. Giá thuê hiện tại không phù hợp với việc xây dựng không gian đắt tiền. Theo Công ty dữ liệu bất động sản thương mại CoStar, Mỹ chỉ chứng kiến các dự án văn phòng khởi công với tổng diện tích 31 triệu foot vuông vào năm ngoái. Đó là con số thấp nhất kể từ năm 2010. Các tòa nhà mới sẽ chỉ chiếm 1% lượng diện tích văn phòng tồn kho vào năm 2027, mức thấp nhất trong ít nhất 25 năm, theo CoStar.

Không gian văn phòng cao cấp, giàu tiện nghi vượt trội về giá thuê và công suất thuê trong suốt thời kỳ đại dịch Covid-19. Tại New York, tín quỹ đầu tư bất động sản SL Green Realty đã khai trương một tòa tháp văn phòng mới, có tên gọi One Vanderbilt vào mùa thu năm 2020. Tòa tháp có sân hiên và quán cà phê rộng 4.000 mét vuông cũng như thực đơn do đầu bếp nổi tiếng Daniel Boulud phụ trách. Tòa nhà 93 tầng này nhanh chóng lấp đầy dù giá thuê cao nhất ở đây là hơn 300 đô la Mỹ/foot vuông/năm, cao gần mức kỷ lục.

Giá thuê cao ngoại lệ đó đang bắt đầu suy yếu. Theo CBRE Econometric Advisors, giá cho thuê không gian cao cấp ở 16 thị trường văn phòng lớn ở Mỹ giảm trong quí 3-2023 sau khi tăng trung bình từ khoảng 61 đô la/foot vuông vào giữa năm 2021 lên gần khoảng 70 đô la/foot vuông trong quí 2 năm ngoái. CBRE cho biết, giá thuê tại các thị trường này đã rơi về dưới mức 69 đô la/foot vuông trong quí 4-2023.

Thị phần cho thuê cũng đang giảm ở các tòa tháp cao cấp nhất. CoStar cho biết các bất động sản văn phòng, được xếp hạng là tòa nhà 5 sao, chiếm 8% thị trường vào năm 2022 và 2023. Tỷ lệ này giảm từ mức 10% vào năm 2019. Trong khi đó, thị phần cho thuê mới ở các tòa nhà 5 sao thấp hơn đến 43% so với năm 2019. CoStar giải thích, điều này cho thấy các công ty đang trở nên hiệu quả hơn trong việc sử dụng không gian và chấp nhận xu hướng làm việc từ xa ở một mức độ nào đó.

Theo Scoop, trong quí 4, có 62% công ty ở Mỹ cung cấp một số hình thức làm việc từ xa, tăng từ mức 51% một năm trước. Scoop cho biết, nhìn chung, những công ty này yêu cầu nhân viên có mặt tại văn phòng trung bình 2,5 ngày một tuần trong tháng 10-2023. Vào năm 2021 và 2022, nhiều công ty vẫn dự kiến đưa nhân viên trở lại chế độ năm ngày làm việc ở văn phòng mỗi tuần, vì vậy, họ đã thuê mặt phòng văn phòng khá lớn.

Các cao ốc văn phòng cao cấp mới khai trương gần đây hoạt động tốt nhưng không thể sánh được với One Vanderbilt ở New York. Ví dụ, ở thành phố Boston, Công ty Millennium Partners chỉ mới cho thuê khoảng 60% trong số 812.000 foot vuông diện tích văn phòng ở dự án Winthrop Center được tung ra thị trường vào năm ngoái. Nhưng giá cho thuê thấp hơn khoảng 10% so với dự tính ban đầu của Millennium. Công ty này kỳ vọng sẽ đạt được mục tiêu lấp đầy Winthrop Center trong ba năm tới.

Lãi suất cao và lo ngại về suy thoái kinh tế, dù xác suất thấp, cũng khiến các công ty phải suy nghĩ lại về việc nâng lên những không gian chất lượng cao hơn. Các công ty nhạy cảm chi phí đang nhận thấy khoảng cách giá thuê ở những tòa nhà hàng đầu và những tòa nhà chất lượng thấp hơn đang ngày càng lớn. Kết quả là các hợp đồng thuê gia hạn chiếm 42% khối lượng cho thuê văn phòng ở Mỹ vào năm ngoái, so với mức 31% của năm 2018 và 2019 cộng lại, theo CBRE.

“Nếu các công ty không có nhân viên làm việc toàn thời gian tại văn phòng thì việc thuê không gian cấp thấp hơn có lẽ là một quyết định kinh tế hơn”, Rob Sadow, CEO của Scoop Technologies nói

Theo WSJ

Lê Linh