Tồn kho bất động sản phình to... có đáng lo?

Hàng tồn kho bất động tăng cao

Báo cáo quý thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng, cho thấy số liệu của 60/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản (số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo) tại các dự án trong quý vào khoảng 25.937 căn, nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền).

Trong đó, lượng tồn kho chung cư trong quý này có 4.688 căn; nhà ở riêng lẻ 12.250 căn; đất nền 8.999 nền. Riêng lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý III tăng 50,6% so với quý trước đó.

Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết, chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở, cho thấy lượng hàng tồn kho ngày càng tăng cao.

Dẫn đầu về hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản là Novaland (HoSE: NVL) ghi nhận tăng 4% so với đầu năm, lên 145.006 tỷ đồng, trong đó giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm 94%. Phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, sản phẩm đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Chiếm phần lớn trong tổng tài sản của Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) là hàng tồn kho lên tới 22.449 tỷ đồng, tăng gần 20% so với cuối năm 2023. Phần lớn giá trị hàng tồn kho gia tăng của doanh nghiệp địa ốc này đến từ các dự án đang triển khai để phát triển các khu dân cư.

Tiếp đến là Nam Long (HoSE: NLG), chiếm tỷ trọng lên tới 68% tổng tài sản là hàng tồn kho với hơn 20.300 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm. Hàng tồn kho của NLG chủ yếu do tăng giá trị bất động sản dở dang tại một số dự án như: Izumi, Akari, Weterpoit giai đoạn 1-2, dự án Cần Thơ…

Lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý III/2024 khoảng 25.937 căn, nền

Tương tự, chiếm 50% tổng tài sản của Phát Đạt (HoSE: PDR) là hàng tồn kho với gần 12.854 tỷ đồng. Hàng tồn kho của Phát Đạt chủ yếu là giá trị quỹ đất được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai.

Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản của DIC Corp (HoSE: DIG) là 7.865 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 20% so với đầu năm, chủ yếu đến từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án Đại Phước (2.134 tỷ đồng, tăng 61%), Nam Vĩnh Yên (2.024 tỷ đồng, tăng 3,5%)…

Ngược lại, giá trị hàng tồn kho tại cuối quý III/2024 của Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) giảm nhẹ so với đầu năm, ghi nhận 13.830 tỷ đồng. Trong đó, phần lớn là bất động sản dở dang chiếm hơn 11.300 tỷ đồng, chi phí xây dựng cơ bản dở dang gần 716 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của Văn Phú - Invest (HoSE: VPI) cũng ghi nhận giảm 10% so với đầu năm, đạt 3.347 tỷ đồng, chiếm 38% tổng tài sản, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: The Terra Bắc Giang (942 tỷ đồng), Vlasta Thủy Nguyên (1.891 tỷ đồng), Song Khê – Nội Hoàng (218 tỷ đồng)… Tồn kho bất động sản thành phẩm không đáng kể, chủ yếu tại dự án Vlasta Sầm Sơn (hơn 66 tỷ).

Tồn kho cao: Không có gì đáng lo?

Nghịch lý trên thị trường bất động sản hiện nay là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới, nhất là phân khúc bình dân nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, điều này cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những vướng mắc khiến các doanh nghiệp gặp khó là trình tự thủ tục dự án phức tạp, đây cũng là rào cản trong việc đưa nguồn cung ra thị trường. Hơn nữa, nhiều ngân hàng hạ lãi suất nhưng doanh nghiệp không vay được vì dự án không thể triển khai dẫn đến không có nguồn thu.

Về lâu dài, để tránh vấn đề tồn kho bất động sản, ông Châu cho rằng doanh nghiệp cần tiếp tục chủ động đa dạng hóa nguồn vốn như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính hoặc tìm kiếm các cơ hội hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài để thu hút vốn.

Ngoài ra, cũng theo Chủ tịch HoREA, doanh nghiệp phải có giải pháp cân đối về các sản phẩm, cơ cấu lại rổ hàng, tập trung vào phát triển các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân để gia tăng thanh khoản.

Nhiều dãy nhà liền kề bỏ hoang tại Hoài Đức, Hà Nội. Ảnh: Lệ Chi

Một vị chuyên gia bất động sản lâu năm trên thị trường lại cho rằng, tồn kho bất động sản không chỉ là tồn kho thành phẩm/hàng hóa mà cấu phần lớn nhất của hàng tồn kho trong các báo cáo tài chính là chi phí sản xuất kinh doanh dang dở, tức là các dự án đang xây dựng, chưa hoàn thành.

Theo phân tích từ chuyên gia này, trong giai giai đoạn 2018 - 2019, việc phê duyệt các dự án nhà ở tại đô thị bắt đầu chậm lại, do các vướng mắc về pháp lý bộc lộ ngày càng sâu sắc. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường giảm dần đều qua các năm, với thời điểm “đáy” là năm 2023.

Bên cạnh vấn đề pháp lý của các dự án nhà ở tại các đô thị, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong các năm 2019 - 2022 đầu tư mạnh mẽ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, “cú sốc” dịch bệnh và trái phiếu đã khiến thị trường bất động sản khủng hoảng nặng nề, dẫn đến doanh nghiệp mất khả năng hoàn thành các dự án. Điều này khiến tồn kho (có bản chất là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản) tăng cao.

Ngoài ra, chuyên gia cũng lưu ý một khía cạnh khác, là trong cao điểm của huy động trái phiếu, rất nhiều “ông lớn” bất động sản đã huy động nguồn vốn “khổng lồ” từ trái phiếu để thực hiện gom quỹ đất, nhằm chuẩn bị cho giai đoạn mới của thị trường bất động sản sau khủng hoảng.

Tuy nhiên, thị trường lâm vào khủng hoảng đã khiến doanh nghiệp địa ốc “chết” dòng tiền, khiến các quỹ đất đã gom về, không có khả năng chuyển hóa thành dự án. Và đấy cũng được tính vào giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản.

“Như vậy, nói tồn kho cao là nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung thì dường như không chính xác về quan hệ ‘nhân - quả’, bởi việc này không liên quan đến cung - cầu, vì sản phẩm còn chưa ra được hàng”, vị chuyên gia nói.

Vì thế, chuyên gia cho rằng việc thiếu cung và tồn kho đều là hệ lụy của tình trạng vướng mắc pháp lý của dự án và khủng hoảng nguồn vốn của nhóm doanh nghiệp bất động sản. Con số tồn kho của doanh nghiệp lớn, theo chuyên gia không có gì đáng lo. “Doanh nghiệp chỉ ‘chết’ vì không có tiền mặt chứ không ‘chết’ vì tồn kho cao hay thua lỗ”, chuyên gia bình luận.

Lệ Chi