Công ty thẩm định giá tiếp sức làm thất thoát hơn 300 tỷ đồng

Xác định giá đất không đúng thị trường

Theo kết luận điều tra vụ án vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí xảy ra tại Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết (Bình Thuận), sau khi ông Lê Tiến Phương, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận ký, ban hành Quyết định số 909/QĐ-UBND ngày 6/4/2015 “phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết tỷ lệ 1/500” và Quyết định số 997/QĐ-UBND ngày 10/4/2015 “Cho Công ty TNHH MTV golf và Câu lạc bộ golf Phan Thiết chuyển mục đích sử dụng diện tích 620.656 m2 đất xây dựng cơ sở thể dục, thể thao sang 363.523,6 m2 đất ở đô thị và 257.132,4 m2 đất công trình công cộng”, cần phải xác định nghĩa vụ tài chính thu tiền sử dụng đất của dự án.

Nên theo chức năng, nhiệm vụ, ngày 23/4/2015, Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Bình Thuận ký hợp đồng thuê Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam

(viết tắt Công ty SIVC) tư vấn, xác định giá đất tại dự án là 2.577.000 đồng/m2, làm căn cứ để Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng phương án giá đất báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh thẩm định, thông qua để trình UBND tỉnh Bình Thuận quyết định, phê duyệt.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thì phải: căn cứ vào quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; tài sản so sánh được sử dụng để đưa vào tính toán trong phương án giá đất phải là tài sản tương đồng (tương tự với các thửa đất của dự án về mục đích sử dụng đất, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất), đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất, có giá trị đã được giao dịch thành công trong thời gian 2 năm tính đến thời điểm định giá; thời điểm xác định giá đất phải là thời điểm ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhưng quá trình tư vấn xác định giá đất tại dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết, Công ty SIVC lại sử dụng 5/9 tài sản so sánh không đúng quy định pháp luật (tài sản thực tế không có giao dịch trong thời hạn quy định, tài sản không có thật, mức giá đưa vào tính toán là giá rao bán, không phải là giá chuyển nhượng thực tế) để xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất quy hoạch nhà ở thấp tầng (nhà biệt thự, liền kề), vi phạm quy định Luật Đất đai năm 2013 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Chưa hết, theo bản đồ quy hoạch phân lô, ban hành kèm theo Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, thì trên tuyến đường có lòng đường rộng 18 m không có lô đất nhà phố (nhà liền kề) nào có diện tích 100 m2 (chủ yếu là 140 m2), nhưng Công ty SIVC không căn cứ quy hoạch chi tiết được duyệt mà đều xác định đơn giá các lô đất nhà phố, với diện tích 100 m2 để làm cơ sở tính toán, xác định giá trị quyền sử dụng đối với đất ở thấp tầng, vi phạm quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết.

Bên cạnh đó, theo đồ án quy hoạch chi tiết Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, đã bố trí 106.095,8 m2 đất ở quy hoạch nhà cao tầng và 257.427,8 m2 đất ở quy hoạch nhà thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự). Nhưng Công ty SIVC không căn cứ quy hoạch chi tiết mà tính giá đất nhà cao tầng bằng cách thức, phương pháp xác định như đối với nhà thấp tầng (tính chung giá đất nhà cao tầng như đất biệt thự, nhà liền kề; ước tính tống doanh thu phát triển đất nhà cao tầng từ việc chuyển nhượng diện tích đất nền nhà cao tầng và điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất nhà cao tầng từ đơn giá quyền sử dụng đất các lô nhà phố (nhà liền kề) thông qua hệ số sử dụng đất), vi phạm quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Chưa dừng lại, thời điểm ban hành quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất là ngày 10/4/2015, nhưng Công ty SIVC lại xác định giá đất tại dự án tại thời điểm ban hành chứng thư thẩm định giá (tháng 11/2015), chênh lệch 6 tháng so với quy định, vi phạm Luật Đất đai năm 2013.

Đó là chưa nói, pháp luật về đất đai không quy định về việc làm tròn số “tỷ lệ chiết khấu ” khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư. Nhưng Công ty SIVC áp dụng làm tròn số tỷ suất chiết khấu là 10% để xác định giá đất tại dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết, vi phạm quy định Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Do quá trình tư vấn xác định giá đất đã có các vi phạm nêu trên nên Công ty SIVC xác định giá đất tại dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết chỉ với giá 2.577.000 đồng/m2 để làm căn cứ cho Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận xây dựng phương án giá đất.

Nhà nước "bốc hơi" hơn 300 tỷ đồng

Mặc dù việc tư vấn xác định giá đất của Công ty SIVC với giá 2.577.000 đồng/ m2 không đúng quy định pháp luật, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận vẫn sử dụng kết quả này làm căn cứ xây dựng phương án giá đất để trình thẩm định, được Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh Bình Thuận thống nhất thông qua để trình UBND tỉnh này phê duyệt.

Theo quy chế làm việc của Bình Thuận, trước khi phê duyệt giá đất, UBND tỉnh báo cáo, xin ý kiến Ban Thường vụ Tỉnh ủy.

Theo đề nghị của UBND tỉnh, ngày 27/10/2015, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Bí thư Tỉnh ủy chủ trì, tổ chức cuộc họp của Ban Thường vụ Tỉnh ủy để thảo luận, cho ý kiến về phương án giá đất tại dự án. Do phương án giá đất mà UBND tỉnh xin ý kiến Tỉnh ủy với giá 2.577.000 đồng/m2 không đúng quy định pháp luật, nên tại cuộc họp có nhiều ý kiến không đồng thuận.

Một góc Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết.

Đến ngày 2/11/2015 ông Nguyễn Mạnh Hùng, Bí thư Tỉnh ủy ban hành Kết luận số 01-KL/TU yêu cầu UBND tỉnh cần lưu ý chỉ đạo 3 nội dung: Xác định rõ thời gian thực hiện dự án để tính toán số năm được chiết khấu theo phương pháp thặng dư cho đúng quy định của pháp luật, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, cộng đồng xã hội và nhà đầu tư; Tính toán tỷ lệ đất được bán hàng năm đảm bảo thực tế; cần tách riêng đất xây nhà cao tầng với các loại đất khác để tính giá và xác định suất đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị du lịch biển phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội địa phương

Thực hiện chỉ đạo trên, UBND tỉnh Bình Thuận có Công văn số 3995/UBND-ĐTQG ngày 4/11/2015, chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Công ty SIVC và Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh Bình Thuận kiểm tra, rà soát, tính toán lại phương án giá đất.

Nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường, Công ty SIVC không thực hiện lại việc xác định giá đất theo chỉ đạo trên, mà đến ngày 11/11/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, tổ chức cuộc họp và cùng các sở, ngành, đơn vị tư vấn thống nhất với nội dung Tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường (giữ nguyên phương án giá ban đầu), sau đó được Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh thống nhất thông qua để tiếp tục trình, đề xuất UBND tỉnh Bình Thuận phê duyệt giá đất 2.577.000 đồng/m2.

Văn phòng UBND tỉnh là đơn vị có chức năng, nhiệm vụ thẩm tra, có ý kiến đánh giá độc lập đối với nội dung trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, biết phương án giá đất là trái quy định pháp luật, biết Sở Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh và Công ty SIVC không thực hiện việc định giá lại nhưng vẫn có ý kiến thống nhất với giá 2.577.000 đồng/m2, xin ý kiến các Phó chủ tịch UBND tỉnh, hoàn thiện dự thảo Quyết định phê duyệt giá, tham mưu Lê Tiến Phương, Chủ tịch UBND tỉnh ký ban hành Quyết định số 3371/QĐ-UBND ngày 25/11/2015, phê duyệt giá đất tại dự án với tổng giá trị là 936.800.000.000 đồng (tương đương 2.577.000 đồng/m2), không đúng quy định pháp luật, không báo cáo lại Ban Thường vụ Tỉnh ủy về phương án giá đất mà chỉ gửi Quyết định phê duyệt giá cho Thường trực Tỉnh ủy (qua đường công văn).

Với các việc làm trên, theo Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an, Công ty SIVC đã giúp sức cho các bị can tại các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện hành vi phạm tội, gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng tài sản Nhà nước hơn 300 tỷ đồng.

Vì vậy, Cơ quan Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ công an mới khởi tố, bắt giam và đề nghị truy tố Nguyễn Văn Thọ, nguyên Tổng giám đốc, Chủ tịch HĐQT Công ty SIVC; Trương Văn Ri, nguyên Phó tổng giám đốc SIVC kiêm Giám đốc chi nhánh Bình Thuận; Hồ Như Hải, nguyên Phó giám đốc Công ty SIVC Chi nhánh Bình Thuận về cùng tội vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí.

Ngô Nguyên