Cơ hội rất lớn để khắc phục mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phát biểu. Ảnh: Lê Bình

Phạm vi áp dụng đến đâu?

Đặt ra vấn đề này khi góp ý về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Phúc cho rằng, xác định đúng phạm vi điều chỉnh của mỗi đạo luật là một nhiệm vụ rất quan trọng của cơ quan soạn thảo. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, quy định về phạm vi của một đạo luật có vẻ như đang ngày càng được đơn giản hóa. Trước đây, phạm vi của một đạo luật được coi là xác định các quan hệ xã hội được luật đó điều chỉnh, nếu xác định đúng các quan hệ xã hội được đạo luật điều chỉnh thì toàn bộ nội dung của luật sẽ không lẫn với các luật khác.

"Trước đây chúng ta đi theo hướng đó, nhưng hiện nay xác định theo hướng liệt kê các đối tượng, hoạt động được điều chỉnh, không thực hiện đúng bản chất của xác định phạm vi điều chỉnh". Nhấn mạnh điều này, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cũng nêu rõ, sau hơn 10 năm, đây là lần đặt lên bàn nghị sự của Quốc hội các luật quan trọng gồm dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nếu bỏ lỡ cơ hội này sẽ quay lại tình trạng suốt ngày phải bàn câu chuyện mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật liên quan đến kinh doanh bất động sản. Do vậy, lần này cần dồn nhiều trí tuệ của chuyên gia pháp lý, ngôn ngữ, logic để xác định thật khoa học về phạm vi điều chỉnh của mỗi dự án luật.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Phúc phát biểu. Ảnh: Lê Bình

Trên tinh thần đó, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị Ban soạn thảo dự án Luật cần nghiên cứu kinh nghiệm của các nước, dù không có nhiều quốc gia trên thế giới có một đạo luật riêng lấy tên là Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi, trên thực tế, do bất động sản được coi như một loại tài sản, nên nhiều quốc gia đưa vào điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại các luật về tài sản. Trong đó, cần nghiên cứu kinh nghiệm thế giới để đưa ra định nghĩa bao trùm với khái niệm bất động sản, tránh giải thích khái niệm này bằng cách đưa ra liệt kê các loại bất động sản hiện có. "Nếu liệt kê các loại bất động sản sẽ sớm lạc hậu so với thực tế vì thị trường luôn luôn phát triển. Như vậy, khi khi thị trường phát triển, chúng ta sẽ phải sửa đổi luật. Cần sử dụng tiêu chuẩn để có định nghĩa bao trùm, nếu một tài sản dưới các tiêu chuẩn đưa ra sẽ không được coi là bất động sản”, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị.

Từ thực tế quản lý lĩnh vực bất động sản, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh Huỳnh Thanh Khiết cho biết, trên địa bàn thành phố hiện xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới. Bên cạnh những căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) như quy định tại Điều 45 của dự thảo Luật, còn có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ trình bày (studio), bất động sản tâm linh...

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nếu quy định về các loại bất động sản được kinh doanh, chuyển nhượng mà không gắn với quy chuẩn, tiêu chuẩn cho từng loại bất động sản thì sẽ không làm được các đồ án, quy hoạch xây dựng. Trong khi đó, quan trọng nhất khi xem xét một dự án là dự án đó đã nằm trên đồ án chính thức hay chưa. Do vậy, trong giải thích từ ngữ cần tiêu chuẩn, quy chuẩn để giải thích khái niệm bất động sản; đồng thời tiến hành phân nhóm các loại bất động dựa trên tính chất sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất để xử lý kèm theo.

Cân nhắc một số thủ tục hành chính

Về chuyển nhượng dự án bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) chỉ rõ, tại dự thảo Luật quy định dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quản lý của UBND cấp tỉnh mà bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp nước ngoài sẽ phải thực hiện theo hai bước. Đầu tiên, chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được UBND cấp tỉnh ủy quyền. Sau đó, khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, quy định hai bước để thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản như vậy là quá dích dắc, thừa động tác vì bản thân dự án này đã phải do UBND cấp tỉnh thẩm định khi cần chuyển nhượng. Nếu thực hiện như dự thảo Luật sẽ gây mất chi phí, thời gian cho doanh nghiệp, thể hiện sự phân biệt rất lớn giữa doanh nghiệp nước ngoài và trong nước.

Thay vì thực hiện theo thủ tục trên, TS. Cấn Văn Lực đề nghị, cần tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng và tạo thuận lợi cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án được chuyển nhượng dự án bất động sản, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện các dự án bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người mua, khơi thông cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. "Thay vì đưa ra thêm thủ tục hãy buộc trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng trong việc triển khai dự án bất động sản bảo đảm theo đúng nội dung phương án đã được phê duyệt", ông đề nghị.

Từ thực tế thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh Huỳnh Thanh Khiết cũng chỉ rõ, tại Điều 15 của dự thảo Luật quy định điều kiện với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh có một quy định sẽ gây khó khăn cho cơ quan quản lý ở địa phương. Cụ thể, quy định tại khoản 2, Điều 15 yêu cầu trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Với quy định này, khi thẩm định một dự án bất động sản, cơ quan quản lý ở địa phương sẽ phải lật lại toàn bộ trình tự, thủ tục thực hiện dự án triển khai qua nhiều năm - là một thực tế đang gây vướng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh phát biểu. Ảnh: Lê Bình

Do đó, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đề nghị, cần áp dụng tương tự như quy định pháp luật hiện hành đối với thẩm định đất đai, cơ quan chức năng chỉ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, không chịu trách nhiệm về những nội dung ở các văn bản, giấy tờ đã có trong hồ sơ, được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt trước đó. Bởi nếu phải lật lại thủ tục, trình tự thực hiện của một dự án được đầu tư trong mười mấy năm thì cơ quan chức năng không thể thực hiện theo đúng thời gian. Nếu quy định như dự thảo Luật thì "sẽ không có đường ra".

Trước những vấn đề được chuyên gia, chính quyền địa phương đưa ra, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư cũng như của khách hàng, người mua và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm.

Lê Bình