Đến lúc 'xuống tiền' gom đất Đông Anh và Gia Lâm?

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh vừa ký ban hành kế hoạch triển khai thực hiện đề án đầu tư xây dựng 5 huyện lên quận, gồm Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Đan Phượng. Trong đó, Đông Anh và Gia Lâm được đề nghị hoàn thiện hồ sơ, trình Chính phủ đề án ngay trong quý IV/2023.

Giá vẫn cao sau khi giảm

Thực tế, Đông Anh và Gia Lâm vẫn luôn là một trong những điểm nóng về sốt đất bởi những thông tin quy hoạch. Năm 2021 và nửa đầu năm 2022 có thể coi như giai đoạn đỉnh cao của chu kỳ tăng, khi giá đât hai địa phương này liên tục thiết lập mặt bằng mới, cao gấp 2 - 5 lần trước đó.

Tuy nhiên, kể từ sau quý I/2022 đến nay, cùng với những diễn biến xấu của thị trường chung, giá nhà đất tại Đông Anh và Gia Lâm cũng bắt đầu chững lại, nhiều khu vực xuất hiện đà giảm khi số lượng nhà đầu tư bị “ngộp” do gãy đòn bẩy tài chính có nhu cầu "thoát hàng" tăng.

Điển hình, tại Đông Anh, kết quả khảo sát ở một số điểm nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… xuất hiện mức giảm giá nhà đất 10 - 25%. Giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 33 - 38 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 45 - 55 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2022.

Giá đất nền mặt đường trên 5m có thể kinh doanh được có giá dao động từ 50 - 55 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm sốt. Những mảnh đất nằm ở mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2.

Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ rủi ro thanh khoản, dòng tiền khi mua đất "ăn theo" quy hoạch tại Đông Anh, Gia Lâm.

Tương tự, tại Gia Lâm, theo anh Bùi Minh Cường, môi giới nhà đất, trong giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022, giá đất trong khu vực đã tăng gấp 2, thậm chí gấp 3-5 lần. Đến giữa năm 2022, thị trường bắt đầu chững lại, xuất hiện các “hàng ngộp” giảm giá 20 - 30%.

Hiện, đất nền trong ngõ rộng 2,5 - 3m, giá dao động ở mức 27 - 35 triệu đồng/m2. Đất mặt đường ô tô có thể di chuyển có giá 38 - 43 triệu đồng/m2. Tại những tuyến đường rộng khoảng 8 - 10m, giá đất dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Thừa nhận thị trường nhà đất ở Gia Lâm và Đông Anh thời gian qua rơi vào trầm lắng, mất thanh khoản trầm trọng, nhưng theo anh Cường, việc nhiều người kỳ vọng giá đất giảm sập sàn để “bắt đáy” tại các khu vực này là khá viển vông.

“Những nhà đầu tư bị “ngộp” muốn thoát hàng thì thời gian qua đã giảm giá sâu để bán ra. Còn những người có thể trụ được đến giờ thị gần như có thể tiếp tục đi đường dài. Vì vậy, rất khó để giá đất nền ở Gia Lâm, Đông Anh giảm sâu hơn, dù tình trạng trầm lắng dự báo kéo dài trong 6 - 12 tháng nữa”, anh Cường phân tích.

Cẩn trọng và tầm nhìn dài hạn

Cần nhấn mạnh, trên 90% sản phẩm giảm giá tại Gia Lâm, Đông Anh thời gian qua là bởi nhà đầu tư vay quá nhiều tiền, mua vào lúc đỉnh sốt và không kịp thoát hàng khi thị trường rơi vào khủng hoảng. Số lượng các sản phẩm dạng này không quá nhiều, mặt bằng giá nhìn chung vẫn rất cao sau khi đã giảm.

Đơn cử, ở Gia Lâm, giá nhà đất tại Đông Dư hiện rơi vào khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2. Còn giá nhà dao động xung quanh mốc 85 triệu đồng/m2. Giá đất các khu vực gần trung tâm như Đặng Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn… cũng đang neo rất cao bất chấp sự chững lại của thị trường chung.

Giới phân tích cũng đánh giá đất nền ở những khu vực tiềm năng như Gia Lâm hay Đông Anh sẽ khó giảm sâu. Nhiều khả năng khi lên quận, giá đất sẽ còn tăng lên. Vì vậy, đây có thể là thời điểm nhà đầu tư có thể cân nhắc xuống tiền gom những sản phẩm giá tốt. Chờ đợi có thể khiến cơ hội trôi qua.

Ông Trần Khánh Quang, CEO Công ty Việt An Hòa, dự báo giá nhà đất sẽ tiếp tục điều chỉnh trong năm 2023, nhưng khó có thể quay lại giá trị thực chỉ trong vài quý vì cột giá đã bị đẩy lên quá cao trong một thời gian dài.

Khi thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy”.

Trong khi đó, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá bất động sản có thể tăng lên nhưng sẽ theo lộ trình. Vì vậy, nhà đầu tư nếu xuống tiền cần xác định đi đường dài, tầm nhìn tối thiểu 3-5 năm.

“Thực tế cũng đã chứng minh, ở những lần trước, khi các thông tin lên quận xuất hiện, đất Đông Anh, Gia Lâm cũng sốt, nhưng sau đó lại lắng xuống. Vì vậy, khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ, xem xét kỹ rủi ro thanh khoản, tránh lao theo đám đông”, đại diện Savills Hà Nội nhấn mạnh.

Nhìn chung, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 10-20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Có thể từ cuối quý II/2023 là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, một chuyên gia khuyến nghị.

Hưng Nguyên