Giải pháp đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực

TS. Trần Xuân Lượng , Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

TS. Trần Xuân Lượng , Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Từ những thương vụ đấu giá đất “bất thường, bất lợi và bất ổn”

“Giá đất còn lên đến đâu?” đang là câu hỏi mà cả người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước đều muốn biết câu trả lời lúc này. Đây là một câu hỏi xã hội, một vấn đề thời sự còn để ngỏ, cần có sự giải đáp, giải pháp từ các nhà nghiên cứu, cơ quan quản lý nhà nước đến doanh nghiệp, người dân. Đặc biệt, sau những ồn ào gần đây liên quan tới những thương vụ đấu giá đất tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai, Đan Phượng… khiến giá đất tăng bất thường, những câu hỏi như trên được đặt ra rất nhiều.

Ở góc độ kinh tế, trong ngắn hạn, điều này có lợi cho các dự án đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng lại gây bất lợi cho các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất. Bởi giá đất trúng đấu giá là một trong những căn cứ để so sánh, xác định và hình thành nên bảng giá đất khu vực đó và lan sang các khu vực khác.

Trong báo cáo báo cáo gửi Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cũng cho hay, mặt bằng giá đất tăng quá cao sẽ khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh hiệu quả, dẫn đến không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn và làm suy giảm nguồn cung trong tương lai.

Ngoài ra, việc kết quả trúng đấu giá đất cao bất thường còn gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều này có thể dễ kích động người dân bị thu hồi đất đã nhận hoặc chưa nhận tiền bồi thường khiếu nại đòi mức cao hơn, gây mất ổn định xã hội.

Sau những “bất thường, bất lợi, bất ổn” của những thương vụ đấu giá đất này, như một hiệu ứng tâm lý “chim sợ cành cong”, các địa phương đang gấp rút ban hành những văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành nhanh chóng tăng cường các biện pháp kiểm soát bằng mọi giá để tránh xảy ra các hiện tượng tương tự.

Tuy vậy, câu hỏi đặt ra là “các biện pháp kiểm soát” là biện pháp nào, ngắn hạn hay dài hạn, áp dụng đồng bộ hay cục bộ các địa phương… và rất nhiều vấn đề khác. Đây cũng là điều được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra trong các văn bản kiến nghị gửi tới cơ quan quản lý sau khi tiếp nhận ý kiến từ các hội viên của mình.

Trong một báo cáo phân tích gần đây, thuật ngữ DINK (viết tắt của Double Income, No Kids - chỉ cặp vợ chồng mà cả hai đều có công ăn việc làm, có nguồn thu nhập mà không sinh con) đã chỉ ra một vấn đề xã hội to lớn gây ra bởi tình trạng giá nhà đất tăng phi mã mà gần như không cách nào kiềm chế được như hiện nay.

Bài học Hàn Quốc, Nhật Bản hay gần đây là Trung Quốc chỉ ra rằng, giá nhà đất tăng quá cao so với thu nhập là một trong những nguyên nhân dẫn tới thế hệ trẻ rơi vào tình trạng “không lập gia đình, không mua nhà, không con cái”, dân số ngày càng già, áp lực an sinh xã hội và cơ hội phát triển ngày càng ít đi.

Giá nhà liên tục tăng cao. Ảnh: Dũng Minh

Gợi mở cho câu chuyện chính sách

Tuy vậy, điều đáng mừng là Nhà nước đã rất quyết tâm hoàn thiện thể chế thông qua việc ban hành nhiều sắc luật mới nhằm cân bằng lợi ích đa chiều giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp, đặc biệt là đã có sự lắng nghe, cầu thị từ các chuyên gia, doanh nghiệp và người dân.

Hơn 20 năm tham gia thị trường bất động sản, cả thực tiễn và nghiên cứu, dưới vai trò của người mua, nhà môi giới, nhà đầu tư và bây giờ là nhà nghiên cứu, đào tạo, tôi đánh giá cao những thay đổi pháp lý gần đây sẽ có tính bước ngoặt, giúp định hướng thị trường theo hướng minh bạch hơn, phát triển bền vững trong những thập niên tới.

Trong đó, việc thực hiện quy hoạch, phát triển nhà ở, đặc biệt là chính sách nhà ở xã hội, chính sách tài khóa và tiền tệ đồng bộ... đã và đang triển khai rất quyết liệt từ các ban, ngành và địa phương cho thấy rõ sự cấp bách của vấn đề này.

Dẫu vậy, bên cạnh chính sách “củ cà rốt” khuyến khích, ưu đãi đầu tư, thì “cây gậy” nhằm kiểm soát phù hợp với tình hình thực tế là rất cần thiết để hạn chế những hệ lụy phát sinh sau những “cơn sốt” đấu giá đất bất thường vừa qua. Việc xóa bỏ khung giá đất 5 năm, thay bằng bảng giá đất hàng năm đã giải quyết một phần bất cập chênh lệch địa tô, nhưng cũng đặt ra những thách thức không nhỏ khi áp dụng như đã nêu trên.

Theo Bộ Xây dựng, dự báo giá nhà bình quân thị trường sẽ tăng khoảng 20% kể từ thời điểm bảng giá đất mới được áp dụng. Như vậy, việc cần có thêm cơ chế để kiểm soát giá đất là điều tất yếu, cấp thiết nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng bảng giá đất để “thổi giá” trong các hoạt động đấu giá đất sắp tới.

Hồi giữa tháng 9/2024, dự án Luật Thuế bất động sản đang được nhiều chuyên gia đề xuất nhằm giảm dần nạn đầu cơ, găm đất. Đề xuất này nhận được nhiều ý kiến đồng tình bởi từ thực tế khách quan, các nhà đầu tư, phát triển dự án đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn cung nhà ở, trong khi thị trường hiện nay lại có không ít các nhà đầu tư thứ cấp nhỏ lẻ tham gia với động cơ tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, nên về lâu dài sẽ làm bất ổn thị trường và tăng các rủi ro cho nền kinh tế.

Dưới đây là các giải pháp mang tính dài hạn, bên cạnh đó còn cần thêm cả những biện pháp mang tính ngắn hạn để giảm áp lực tạm thời của tình trạng đầu cơ đất, trước khi các công cụ thị trường nêu trên có hiệu quả.

Một trong những giải pháp đầu tiên có thể thiết lập ngay là chính sách về giá, cụ thể là áp dụng “giá trần và giá sàn” trong đấu giá đất. Bởi đất đai là loại hàng hóa đặc biệt Nhà nước cần phải bình ổn giá, trong đó giá trần là mức giá tối đa trong quá trình đấu giá đất nhằm ngăn chặn việc giá đất bị đẩy lên quá cao và ngược lại, giá sàn là mức giá tối thiểu để đảm bảo Nhà nước không bị thiệt hại khi bán đất với giá thấp hơn giá trị thực.

Đây là giải pháp không mới và đã chứng minh được hiệu quả ở nhiều quốc gia phát triển, kể cả Trung Quốc. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là “tài sản công” và Nhà nước đại diện sở hữu, quản lý, nên việc áp dụng giá trần và giá sàn trong đấu giá đất hoàn toàn khả thi và phù hợp. Điều này giúp ngăn chặn việc giá đất tăng vượt kiểm soát, đồng thời bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và người dân có nhu cầu thực.

Dẫu vậy, phương pháp này không thể quá lạm dụng và để đảm bảo hiệu quả, cần có cơ chế linh hoạt trong việc xác định giá trần và giá sàn, phù hợp với từng khu vực, địa điểm và từng thời điểm, tránh áp dụng quá cứng nhắc gây ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường.

Tiếp đó là thành lập ngay “hội đồng giám sát đấu giá đất độc lập”. Đây là một cơ quan độc lập có nhiệm vụ giám sát toàn bộ quy trình đấu giá đất, từ khâu định giá, tổ chức đấu giá đến khi hoàn tất bàn giao tài sản. Thành viên của hội đồng này có thể bao gồm các chuyên gia độc lập về bất động sản, đại diện của chính quyền và các tổ chức xã hội, tổ chức nghề nghiệp.

Hội đồng giám sát sẽ giúp nâng cao tính minh bạch và công bằng, ngăn ngừa tạo dựng “kịch bản” để tham nhũng, gian lận trong quá trình đấu giá. Điều này rất cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản là nơi một bộ phận lợi ích nhóm và tham nhũng có thể lợi dụng “kẽ hở” của việc đấu giá đất để trục lợi, gây thiệt hại cho tài sản quốc dân.

Tại Singapore, hệ thống giám sát đấu giá đất đã được thiết lập thành công và góp phần tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả. Hội đồng giám sát có trách nhiệm đảm bảo tất cả các quy trình đấu giá đều tuân thủ quy định pháp luật và không có sự can thiệp từ các nhóm lợi ích. Việc thành lập hội đồng giám sát đấu giá đất tại Việt Nam có thể được triển khai thông qua việc bổ sung các điều khoản vào Luật Đất đai và các văn bản pháp lý liên quan.

Ngoài việc áp dụng chính sách thuế lũy tiến, một vấn đề nữa tôi cho rằng cần phải nghiên cứu bổ sung là việc công khai nguồn tiền, mục đích sử dụng đất và cam kết thực hiện dự án trong các hoạt động đấu giá. Đồng thời, công khai những trường hợp trả giá cao rồi bỏ cọc như Hà Nội và một vài địa phương áp dụng vừa qua, đi cùng với đó là các chế tài xử phạt như cấm giao dịch trong một thời gian dài, thậm chí hồi tố, thu hồi…