Giải pháp nào ngăn chặn đầu cơ, ăn theo bảng giá đất mới?

UBND TP HCM vừa ban hành quyết định số 79 liên quan đến việc quy định bảng giá đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng mỗi m2 thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ), cao nhất là 687,2 triệu đồng ở các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1).

So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá giảm bình quân 20-25% và tăng từ 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy theo vị trí.

Theo nhiều chuyên gia, bảng giá đất lần này đã điều chỉnh phù hợp, được cân chỉnh lại toàn bộ theo các vị trí giáp ranh của từng địa phương, chứ không còn "tăng sốc" như dự thảo được đưa ra vào tháng 7.

Đường Nguyễn Huệ có giá đất lên đến 687,2 triệu đồng/m2 sau điều chỉnh. Ảnh: Xuân Dự

Trao đổi với Báo Sức khỏe và Đời sống, PGS.TS Vũ Quang – Đại học Bách khoa Hà Nội đánh giá, việc tăng giá đất theo Bảng giá đất mới tại TPHCM là động thái hết sức cần thiết của chính quyền địa phương trong bối cảnh hiện nay.

Ông Quang cho rằng, bảng giá đất này hiện phù hợp với tinh thần cũng như nội dung quy định trong Luật Đất đai 2023 với mục đích hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Cụ thể, theo bảng giá đất vừa được công bố tại TPHCM, giá mới được tính cụ thể cho từng khu vực, thậm chí từng tuyến đường và tiệm cận với giá thị trường; Giá bồi thường khi thu hồi đất ít thay đổi mà tính theo giá thị trường. Cùng với đó, việc điều chỉnh giá đất này sẽ từng bước xóa bỏ cơ chế hai giá đất, tiến tới để thị trường điều tiết theo quy luật cung – cầu.

Tuy nhiên, theo PGS.TS Vũ Quang, việc khung giá đất tăng sẽ tác động tới giá bất động sản vùng ven, ngoại thành thành phố. Theo đó, giá đất tại các khu vực này sẽ tăng cao hơn do khung giá mới và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đều tăng, đặc biệt là chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.

"Cùng với việc tăng giá đất, vấn đề đầu cơ, trục lợi, ăn theo giá đất mới để đẩy giá bất động sản tăng cao cũng là vấn đề cần nghiên cứu kỹ lưỡng khi hiện chưa có giải pháp hữu hiệu để kiểm soát vấn nạn này", PGS.TS Vũ Quang cho hay.

Cùng quan điểm trên, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản cho rằng, việc tăng giá đất là cần thiết, song phải được thực hiện đúng thời điểm và đồng bộ với các chính sách khác.

Theo ông Lượng, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, dẫn đến việc giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang. Vì vậy, cần có những biện pháp kiểm soát kèm theo để tránh tình trạng các nhóm đầu cơ lợi dụng cơ hội tạo ra hiệu ứng dây chuyền, đẩy giá bất động sản tăng cao ngoài tầm kiểm soát.

Thực tế, hiện vẫn chưa có chính sách thuế cụ thể để kiểm soát đà tăng giá đất và bình ổn thị trường. Vì vậy, ông lượng cho rằng, nếu chỉ đơn thuần tăng giá đất mà không có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, có thể sẽ làm phức tạp thêm tình hình thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc giá đất tăng cao cũng sẽ gây khó khăn cho quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội.

Để hạn chế tình trạng trên và đưa chính sách này vào thực tiễn có hiệu quả, PGS.TS Vũ Quang cho rằng, các cơ quan cần có sự phối hợp chặt chẽ để tăng cường quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản và theo dõi, điều chỉnh kịp thời giá đất.

Đồng thời, minh bạch hóa thông tin, quy định giao dịch tài chính về bất động sản qua ngân hàng. Có chính sách hỗ trợ người dân ngoại thành, cả về mặt thủ tục hành chính lẫn trợ giúp về tín dụng với lãi suất ưu đãi khi chuyển đổi mục đích sử dụng

Về dài hạn, cần sớm hoàn thiện chính sách và pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, đồng bộ hóa các chính sách để đưa lại hiệu quả thực tiễn và quy định chế tài nghiêm khắc với hành vi thao túng giá đất, đẩy giá đất cao rồi bỏ cọc…

Minh Ngọc