Hai chỉ báo thị trường bất động sản đã qua thời khó khăn nhất

Ảnh minh họa.

Đó là nhận định của ông Michael Kokalari - Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, VinaCapital trong bài phân tích với chủ điểm: "Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi".

Giảm lãi suất thúc đẩy giao dịch

Theo ông Michael Kokalari, lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất vào năm ngoái.

Vị chuyên gia cho biết, sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư. Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung Privia đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng “hết hàng” nhanh chóng.

Các dự án trên đều nằm ở các quận ngoại vi của TP HCM (TP Thủ Đức và quận Bình Tân). Hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành (xa trung tâm thành phố hơn) vẫn còn yếu.

Về giá thành, theo ông Michael Kokalari, giá căn hộ mới chào bán tại TP HCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua như gia hạn thời gian ân hạn và các ưu đãi khác.

“Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định”, chuyên gia VinaCapital đánh giá.

Ông Michael Kokalari nêu thêm, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

Lãi suất thế chấp tại các ngân hàng ở Việt Nam. Nguồn: VinaCapital

Mặc dù còn nhiều vấn đề cần giải quyết nhưng vị chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã qua giai đoạn khó khăn nhất, với hai chỉ báo sớm. Một là khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây. Hai là một số bất động sản cao cấp có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng ở trung tâm TP HCM/Hà Nội đã tăng giá mạnh.

“Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng khi lãi suất huy động giảm và mua bất động sản”, ông Michael Kokalari phân tích.

Sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư lớn

Liên quan đến hoạt động đầu tư, ông Michael Kokalari chỉ ra việc theo dõi hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Việt Nam là một chỉ báo sớm hữu ích, qua sự dịch chuyển dòng tiền vào các kênh bất động sản, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng và vàng.

Ví dụ năm ngoái, các cá nhân có tài sản ròng cao (HNW) đã đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng 6 tháng vì lãi suất thời điểm đó lên đến 10%. Khi các khoản tiền gửi có thời hạn này đến hạn vào đầu năm nay, các nhà đầu tư lại đổ tiền gửi đáo hạn vào thị trường chứng khoán thay vì gửi ngân hàng với lãi suất thấp hơn nhiều.

Theo vị chuyên gia, sự dịch chuyển nêu trên giải thích mức tăng 20% của VN-Index giữa cuối năm 2022 và tháng 8/2023, và mức tăng 50% khối lượng giao dịch bình quân lên mức 900 triệu USD/ngày trong thời gian đó.

Sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW ra khỏi tiền gửi ngân hàng và đổ vào cổ phiếu đã xảy ra khá nhanh vào đầu năm 2023 và là một chỉ báo sớm hữu ích cho hiệu suất của VN-Index trong 6 tháng tiếp theo. Trong khi đó, sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW vào bất động sản mất nhiều thời gian hơn, chủ yếu là vì việc mua tài sản vật lý không hẳn là một khoản đầu tư nóng. Ông Michael Kokalari

Ông Michael Kokalari cho biết, VinaCapital sẽ tiếp tục theo dõi các dấu hiệu khác cho thấy thị trường đang phục hồi hoàn toàn, bao gồm cả việc các dự án lớn ở khu vực ngoại thành thu hút nhà đầu tư.

“Chúng tôi cũng hy vọng rằng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam, một phần vì sự phục hồi của thị trường sẽ có tác động rộng lớn hơn đối với nền kinh tế nói chung, chứ không chỉ riêng đối với các nhà phát triển bất động sản. Điều này cũng hướng tới việc củng cố niềm tin của thị trường, sẽ giúp hỗ trợ giá cổ phiếu vào năm tới”, ông nêu quan điểm.

Phạm Ngọc