Kiến nghị cho phép chủ đầu tư được hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội

HoREA cho biết, Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định một phương thức chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân, về quy mô diện tích từ dưới 1 đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn ha. Vì thế, cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Do vậy, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án, nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Nếu có cơ chế “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Từ đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ- CP) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Do đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ- CP) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Cụ thể, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị tại các đô thị loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc phải dành 20% quỹ nhà ở của dự án để làm nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án).

Chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp thực hiện hoán đổi số lượng nhà ở xã hội tương đương tính theo căn hộ, hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ, theo hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm tùy theo từng khu vực do UBND cấp tỉnh quy định và theo công thức tính số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) căn hộ nhà ở xã hội sau hoán đổi bằng số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) hoán đổi nhân hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực sau hoán đổi chia hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực trước hoán đổi.

Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM vừa có báo cáo gửi Hội đồng nhân dân TP về việc giám sát Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016 – 2025.

Theo Sở, nhu cầu nhà ở xã hội của TP rất lớn trong khi các dự án nhà ở xã hội hiện nay chưa đáp ứng nhu cầu thực tế cũng như các cơ chế chính sách về nhà ở xã hội còn nhiêu bất cập.

Công tác phát triển nhà ở quản lý và quy hoạch về nhà ở vẫn còn những tồn tại, hạn chế như công tác quản lý sử dụng đất đai, vấn đề dân số và phân bố dân cư; nhu cầu về nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp chưa được đáp ứng đầy đủ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội... chưa hoàn chỉnh và đồng bộ.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội của người dân trong thời gian tới ngoài các cơ chế, chính sách ưu tiên, đối với công tác quy hoạch nhà ở xã hội cần xem xét điều chỉnh nội dung. Cụ thể, hiện nay, theo Nghị định số 49/2021/NĐ-CP tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III trong quá trình thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị... UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã phê duyệt bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Hoặc quy định trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyên phê duyệt, đã đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, quy hoạch khu vực phát triển nhà ở xã hội ngoài việc đáp ứng nhu cầu diện tích đất cho phát triển nhà ở xã hội còn phải phù hợp về vị trí (gần các khu công nghiệp, các khu dành cho người có thu nhập thấp...), nhu cầu đất đai của khu vực quy hoạch, điều kiện kinh tế của các đối tượng sở hữu, phát huy hiệu quả...

Do đó, quy định nêu trên cần phải được xem xét điều chỉnh không bắt buộc bố trí trong từng dự án mà có cơ chế quy đổi, hoán đổi hoặc quy hoạch ở các khu vực khác có quy mô diện tích tương đương phù hợp hơn về vị trí, điều kiện về giá thành và nhu cầu của người dân thuộc các đối tượng mua nhà ở xã hội.

Trước tình trạng trên, Sở Quy hoạch Kiến trúc kiến nghị UBND TP báo cáo Thủ tướng Chính phú, Bộ, ngành điều chỉnh cho phù hợp.

Như Ý