Nghịch lý 'vừa thừa, vừa thiếu' trên thị trường căn hộ Bình Dương

70% nguồn cung căn hộ tại thị trường Bình Dương thuộc phân khúc trung - cao cấp, giá bán có nơi xấp xỉ 60 triệu đồng/m2

Nghịch lý này đang diễn ra tại thủ phủ công nghiệp Bình Dương, nơi có hàng trăm nghìn công nhân đang thuê trọ nhưng có đến 70% nguồn cung căn hộ tại thị trường này thuộc phân khúc trung - cao cấp, giá bán dao động từ 35 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án đã chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2…

NGUY CƠ BỘI THỰC NGUỒN CUNG

Ngày 12/5 vừa qua, Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt (Mã chứng khoán: PDR) và Công ty Cổ phần Kinh doanh và Dịch vụ Realty Holdings đã ký kết hợp tác chiến lược toàn diện, cam kết bán và mua sỉ toàn bộ sản phẩm thuộc dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và Thuận An 2 tại tỉnh Bình Dương do Phát Đạt làm chủ đầu tư.

Dự án được xây dựng trên tổng diện tích 4,46ha, trong đó Thuận An 1 là 1,81ha và Thuận An 2 là 2.65 ha với tổng nguồn cung gần 5.970 sản phẩm. Phát Đạt và Realty Holdings dự kiến sẽ đưa Thuận An 1 và Thuận An 2 ra thị trường ngay trong năm 2024 với doanh thu được dự báo lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Đây là một trong số nhiều dự án căn hộ đã và đang được các chủ đầu tư triển khai tại thị trường mới nổi là Bình Dương, bởi vài năm trước, thị trường này chỉ được biết đến với phân khúc nhà liền thổ.

Trao đổi với Thương Gia, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, cho biết: Nguồn cung căn hộ tại Bình Dương liên tục tăng trưởng mạnh với khoảng hơn 8.000 căn được đưa ra thị trường mỗi năm. Chỉ tính riêng 4 tháng đầu năm 2024, Bình Dương đã chính thức “vượt mặt” TP.HCM về nguồn cung với khoảng hơn 1.600 căn hộ được đưa ra thị trường.

Đầu tháng 3/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương công bố 27 dự án bất động sản cần thuê doanh nghiệp thẩm định giá đất năm 2024. Đây đa phần là các dự án chung cư, nhà phố, biệt thự nằm chủ yếu tại thành phố Thuận An và Dĩ An với tổng nguồn cung hơn 24.000 sản phẩm, trong đó có đến hơn 20.000 căn hộ chung cư.

Phối cảnh dự án Thuận An 1 của Phát Đạt chuẩn bị được tung ra thị trường

Mới đây, tỉnh này cũng đã cấp chủ trương đầu tư cho 9 dự án bất động sản, trong đó có dự án Một Thế Giới tại thành phố Thuận An của Tập đoàn Kim Oanh. Dự án được xây dựng trên diện tích gần 50ha, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD, dự kiến sẽ được triển khai từ năm 2025 với tổng nguồn cung lên đến hơn 20.000 căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự…

Hiện nay, Bình Dương cũng là địa bàn có lượng mở bán sôi động nhất khu vực phía Nam với hàng loạt dự án như: Phú Đông Sky One của Phú Đông Group với quy mô 780 căn hộ; A&T Sky Garden của Công ty A&T với quy mô quy mô 946 căn hộ và 17 căn shophouse thương mại; Picity Sky Park của Tập đoàn Pi Group với quy mô gần 1.600 căn hộ; Bcons City của Tập đoàn Bcons với tổng quy mô gần 4.000 sản phẩm (đã mở bán nhiều giai đoạn);

Bên cạnh đó là nhiều dự án khác của các chủ đầu tư như Vạn Xuân, Lê Phong, C-Holdings, Đất Xanh, Kim Oanh, Đạt Phước…

GIÁ CAO, THANH KHOẢN GIẢM

Theo ông Võ Hồng Thắng, có khoảng 700 căn hộ được tiêu thụ trên tổng số 1.600 căn hộ được đưa ra thị trường trong 4 tháng đầu năm nay. Xét trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp khó thì lượng tiêu thụ này không phải là quá tệ nhưng so với những năm trước, thanh khoản thị trường căn hộ tại Bình Dương đang có sự sụt giảm đáng kể qua từng năm mặc dù nhu cầu về nhà ở trong khu vực vẫn còn rất lớn.

Theo số liệu thống kê của DKRA Group, hiện nay mức giá trung bình tại Bình Dương rơi khoảng 35 - 45 triệu đồng mỗi m2, tăng 20% - 30% so với giai đoạn 2019 - 2020. Mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ tại Bình Dương có xu hướng tăng mạnh trong những năm qua. Tính đến tháng 4 năm 2024, khu vực ghi nhận mức giá bán cao nhất lên đến 60.0 triệu đồng/m2, tương đương với các dự án căn hộ khu ven TP.HCM.

Ông Thắng cho rằng, thị trường căn hộ Bình Dương đang có nguồn cung sản phẩm dồi dào. Tuy nhiên, phân khúc trung – cao cấp lại đang lấn lướt với tỷ lệ hơn 70%, giá bán dao động trung bình khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2.

Ngược lại, phân khúc căn hộ bình dân lại đang lép vế, trong khi đây là dòng sản phẩm được đánh giá có nhu cầu ở thực lớn và tạo được thanh khoản tích cực cho thị trường.

Định vị ở phân khúc căn hộ cao cấp, giá bán xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 khiến dự án Astral City gặp khó, tồn kho lớn, đang phải dừng thi công

“Sự gia tăng nguồn cung không đồng đều so với nhu cầu thực tế và giá bán đang ngày càng tăng cao khiến thị trường căn hộ Bình Dương có nguy cơ đối mặt với tình trạng “khủng hoảng thừa” trong thời gian tới”, ông Võ Hồng Thắng nhận định và cho biết: Mặc dù lượng căn hộ tăng mạnh qua các năm nhưng do mặt bằng giá liên tục tăng cao đã vô hình trung khiến các sản phẩm có tổng giá trị dưới 1,5 tỷ đồng/căn ngày càng khan hiếm. Điều này gây khó khăn cho người lao động có thu nhập thấp trong việc sở hữu nhà, dù nhu cầu về nhà ở rất lớn.

HẾT CÁCH GIẢM GIÁ CĂN HỘ?

Trong nhiều phiên họp, Chính phủ đã chỉ đạo, giao Bộ Xây dựng hướng các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm; Chỉ đạo đẩy mạnh thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030"…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) là người rất tích cực trong việc kiến nghị chính sách, nhiều lần ra văn bản kêu gọi các doanh nghiệp giảm giá bán sản phẩm, tăng chiết khấu, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận… Nhưng việc này, theo các doanh nghiệp là không dễ…

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết: Giá bán căn hộ phụ thuộc vào các yếu tố chính, gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, mức lợi nhuận của doanh nghiệp… Trong số này, doanh nghiệp chỉ có quyền tự quyết đối với mức lợi nhuận kỳ vọng, còn các yếu tố khác nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.

Theo ông Phúc, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay là tìm kiếm quỹ đất phù hợp nhưng quỹ đất này càng lúc càng khan hiếm, giá cao. Còn đối với tiền sử dụng đất, thời gian qua tăng rất mạnh, tính bằng lần. Sắp tới khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá đất được được định giá theo giá thị trường thì chắc chắn tiền sử dụng đất sẽ còn tăng hơn nữa. Chi phí xây dựng, chi phí tài chính cũng đều tăng do thời gian phát triển dự án kéo dài…

Nhu cầu ở tại Bình Dương rất lớn nhưng lại thiếu sản phẩm phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, muốn kéo giảm giá nhà cần có sự chung tay, phối hợp của nhiều phía, từ cơ quan quản lý nhà nước tới các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng…

Chẳng hạn với cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Đây là 2 hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của bất động sản.

Đối với các tổ chức tín dụng cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc bình dân; có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư khi họ cơ cấu lại dự án theo hướng chuyển từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội…

Tôn Quyên