Nhà ở xã hội - Cơ hội nào cho người thu nhập thấp? - Bài 4: Những lỗ hổng từ chính sách

Mặc dù các tiêu chí về điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội hay các quy định pháp luật về việc mua bán, chuyển nhượng đã rất chặt chẽ, nhưng trên thực tế, nhà ở xã hội bán không đúng đối tượng và việc mua bán, chuyển nhượng bất chấp các ràng buộc pháp lý vẫn diễn ra công khai... Vậy đâu là lỗ hổng pháp lý cần nhận diện và sớm khắc phục?

Giành suất ưu tiên nhờ “làm đẹp” hồ sơ

Nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm an sinh xã hội, góp phần hiện thực hóa mục tiêu “mọi người dân đều có nhà ở”; góp phần giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống ổn định, an toàn, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội và an ninh trật tự. Để mua được nhà ở xã hội, người mua phải đáp ứng những điều kiện cần và đủ theo quy định và phải có giấy tờ chứng minh. Thế nhưng trên thực tế, đã có dịch vụ "làm đẹp" hồ sơ để người có tiền chắc suất mua nhà ở xã hội.

Trong vai người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, qua giới thiệu từ người quen, tôi liên hệ gặp anh Khanh-người tự nhận đã giúp một số khách hàng sở hữu được nhà ở xã hội. Trò chuyện với Khanh, tôi thẳng thẳn đặt vấn đề, mình không thuộc nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội, do thu nhập hằng tháng của cả hai vợ chồng đã vượt 30 triệu đồng/tháng. Khanh nói với tôi, “cứ yên tâm, việc gì cũng có cách”. Cách mà Khanh đưa ra đó là làm giả thu nhập cho khách hàng để "biến" chúng tôi thành người có thu nhập thấp, thông qua việc sẽ nhờ một công ty ký hợp đồng lao động thử việc.

Tôi tiếp tục đặt vấn đề, một người bạn của tôi đã có nhà, nhưng vẫn muốn mua nhà ở xã hội vì giá nhà rất rẻ so với mặt bằng chung, có thể sang tay kiếm lợi nhuận nhanh chóng. Khanh bày cách, nếu muốn lách luật thì không khó, bởi chỉ cần để người thân khác đứng tên sở hữu nhà là được. Với lời hứa hẹn sẽ giúp tôi mua được nhà ở xã hội, Khanh đề cập tới số tiền “tư vấn”, thực chất là các loại chi phí nhằm “làm đẹp” hồ sơ và xử lý các mối quan hệ để mua được. Theo Khanh, tùy vị trí dự án, số tiền này có thể lên tới 300 triệu đồng, được thu theo từng giai đoạn, bước đầu là đặt cọc, tiếp đó là khi chủ đầu tư nhận hồ sơ...

Nhà ở xã hội Ehome S tại khu đô thị Mizuki Park, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh. Ảnh: THÁI PHƯƠNG

Để củng cố niềm tin của tôi, Khanh kể, việc mua được nhà ở xã hội, nhất là những vị trí đẹp là cơ hội đầu tư lớn, mang lại lợi nhuận tới 100%, trong thời gian ngắn. Điển hình như dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội), giữa năm 2023, dự án được mở bán với mức giá 19,5 triệu đồng/m². Thế nhưng, chỉ sau hơn một năm, thời điểm tháng 10-2024 này, giá rao bán các căn nhà ở xã hội tại đây đã ở mức từ 35 triệu/m² đến 48,5 triệu/m². “Mua được nhà ở xã hội là khoản đầu tư siêu lợi nhuận”, Khanh khẳng định chắc nịch.

Còn nhớ, tại thời điểm mở bán, dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn thu hút hàng nghìn người đến bốc thăm, nhiều người giàu cũng xếp hàng nộp hồ sơ, nhiều người muốn mua cũng được môi giới chào giá “chênh” lên với mức 200-300 triệu đồng/căn. Cũng tại dự án này, sau khi rà soát hồ sơ từ chủ đầu tư, Sở Xây dựng TP Hà Nội đã phát hiện 7 trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại các vị trí khác hoặc nhà đất vượt quá 10m²/người (thậm chí có trường hợp đang sở hữu 300m² đất) nhưng vẫn tham gia bốc thăm và nhờ “may mắn” mà 7 hồ sơ này vượt qua vòng sơ loại của chủ đầu tư, tuy nhiên sau đó đã bị Sở Xây dựng TP Hà Nội hủy quyền mua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nêu thực tế: Có nhiều người làm thêm nghề “tay trái” nhưng tạo ra thu nhập cao hơn, thậm chí cao hơn nhiều lần so với thu nhập chính thể hiện trên bảng tiền lương, tiền công chính thức. Tuy nhiên, luật không tính các khoản thu nhập khác không phải tiền công, tiền lương nên họ vẫn hội đủ tiêu chí điều kiện về thu nhập, đó là không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân để được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân cho phép miễn thuế thu nhập cá nhân đối với 16 trường hợp; trong đó có thu nhập từ tiền lãi ngân hàng hoặc tiền kiều hối. Có trường hợp gửi tiền ngân hàng với số tiền rất lớn, khoảng 40-50 tỷ đồng, lãi suất khoảng 9%/năm, đến cuối năm người này nhận được lãi hàng tỷ đồng nhưng không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân. Nếu họ chưa có nhà thì vẫn được công nhận là đủ điều kiện mua nhà ở xã hội...

Nhà ở xã hội trở thành “miếng bánh” hấp dẫn, được những người có điều kiện kinh tế giành mua với mục đích đầu cơ kiếm lời. Báo cáo thẩm tra từ Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về tình hình kinh tế-xã hội cũng thừa nhận thực trạng: “Nhà ở xã hội trên thực tế được mua bán, trao đổi, cho thuê chủ yếu bởi những người giàu, thậm chí cả người nước ngoài, không phải công nhân, người lao động, người có nhu cầu thực sự đối với loại hình nhà ở này”.

Thiếu chế tài ràng buộc trách nhiệm

Người giàu tranh nhau suất mua nhà ở xã hội, làm "méo mó" chính sách nhân văn của Đảng, Nhà nước về nhà ở là tình trạng không hiếm. Qua quá trình điều tra, chúng tôi nhận thấy nguyên nhân chủ yếu để xảy ra tình trạng này xuất phát từ trách nhiệm xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Theo quy định hiện nay, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị đầy đủ thủ tục, hồ sơ để chủ đầu tư xét duyệt. Sau đó, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án. Tiếp đó, Sở Xây dựng phối hợp cơ quan liên quan kiểm tra danh sách đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và cập nhật danh sách lên Cổng thông tin điện tử của ngành xây dựng để cơ quan liên quan có thể kiểm tra, giám sát. Sau khi xác định danh sách đối tượng được mua sẽ tiến hành tổ chức bốc thăm công khai.

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm yêu cầu khách hàng nộp hồ sơ minh chứng về đối tượng, thực trạng nhà ở, chứng minh thu nhập... Nhưng việc xác minh các giấy tờ này mà phụ thuộc vào các chủ thể xác nhận như chính quyền địa phương, cơ quan quản lý, đơn vị công tác... của người đăng ký mua. Đây chính là kẽ hở, để người có tiền bắt tay với các đối tượng nhằm “làm đẹp” hồ sơ và xử lý “các mối quan hệ” để chủ đầu tư xét duyệt hồ sơ dễ dàng.

Như vậy, một trong những nguyên nhân để tình trạng người giàu giành được suất mua nhà ở xã hội là do thiếu hình thức xử phạt đối với hành vi làm giả hồ sơ, nhằm trục lợi bất chính. Trong khi đó, nếu mua, bán trót lọt sẽ có lợi nhuận rất lớn. Tuy nhiên các chế tài xử lý hành vi vi phạm về mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng còn thiếu và chưa đủ sức răn đe, mới chỉ dừng lại ở việc buộc thu hồi và buộc hoàn trả bên mua, bên thuê mua số tiền mua. Do vậy, nhất thiết cần phải có quy định trách nhiệm của người tham gia mua nhà ở xã hội, nếu phát hiện không thuộc đối tượng được mua thì phải có chế tài xử lý nghiêm khắc.

“Nhà ở xã hội dành cho các đối tượng chính sách xã hội liên quan đến nhà ở nên không phải ai cũng được mua. Chính những người không phải đối tượng mua nhưng vẫn nộp hồ sơ mua, thậm chí bốc trúng suất mua đã làm giảm cơ hội tiếp cận chính sách của những người thực sự có nhu cầu. Các vi phạm liên quan đến kinh doanh nhà ở xã hội trong thời gian gần đây xuất hiện ngày càng nhiều với nhiều dạng vi phạm nhưng vẫn chưa được xử lý dứt điểm; từ đó dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng... Do đó, cơ quan chức năng cần có những biện pháp răn đe mạnh hơn nữa để kịp thời phòng ngừa, ngăn chặn và xử lý vi phạm bằng các chế tài như: Xử lý kỷ luật, xử lý vi phạm hành chính thậm chí là xử lý hình sự”, luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng văn phòng luật sư Tinh Thông Luật bày tỏ quan điểm.

Chưa thể bịt kẽ hở mua, bán “chui” nhà ở xã hội

Như chúng tôi đã phản ánh ở các bài viết trước, việc mua bán “chui” nhà ở xã hội bằng những hợp đồng ủy quyền hay văn bản thỏa thuận và cam kết không chỉ là hiện tượng đơn lẻ mà diễn ra phổ biến. Những hành vi mua, bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện và bất chấp các quy định pháp luật làm méo mó thị trường nhà ở xã hội. Rõ ràng, từ một chính sách nhân văn, nhằm mục đích bảo đảm an sinh và an cư cho các đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở, nhưng chính sách vận hành chưa thể tròn khâu, nên đã bị biến tướng. Trong khi rất nhiều công nhân, người thu nhập thấp không tiếp cận được chính sách, không mua được nhà ở xã hội, nhưng đây lại đang là “miếng bánh” hấp dẫn, trở thành kênh đầu tư siêu lợi nhuận của những người có tiền.

Kết quả điều tra cho thấy, tại dự án Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội), dù mới chỉ đưa vào sử dụng được hơn 3 năm nay, nhưng việc mua bán, giao dịch căn hộ nhà ở xã hội ở đây rất sôi động. Từ mức giá ban đầu được phê duyệt khoảng 16 triệu đồng/m², đến thời điểm tháng 9-2024, mức giá giao dịch “ngầm” đã lên tới 50 triệu đồng/m². Hay như tại dự án NHS Trung Văn, mức giá được phê duyệt là 19,5 triệu đồng/m², nhưng các đối tượng môi giới bất động sản đã chào mời, rao bán căn hộ tại đây lên tới 42,5 triệu đồng/m² trong khi dự án vẫn chưa hoàn thiện, chưa bàn giao nhà. Và chắc chắn rằng, tại hai dự án này, mức giá giao dịch “ngầm” căn hộ nhà ở xã hội sẽ còn tăng nhiều lần. Trong khi đó, khảo sát tại một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội có thời gian sử dụng trên 5 năm và được mua, bán theo cơ chế thị trường cho thấy, mức giá bán căn hộ tăng gấp 4-5 lần so với mức giá ban đầu.

Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, nếu việc mua, bán nhà ở xã hội khi chưa được phép và là hiện tượng phổ biến, khi xác minh ra người mua thực sự không có nhu cầu thì chứng tỏ chính sách đang có vấn đề, chính sách đang có kẽ hở và bị trục lợi. Nhà ở xã hội bán cho người không có nhu cầu ở mà chỉ là một kênh đầu tư, điều này dẫn đến hạn chế quyền tiếp cận chính sách. Những người thực sự có nhu cầu được mua nhà giá rẻ nhưng phải mua lại nhà với giá chênh rất nhiều.

Luật sư Diệp Năng Bình nêu quan điểm: Pháp luật hiện hành cho phép trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua/thuê mua nhà ở xã hội, bên mua/thuê mua được phép bán lại nhà nhưng chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Giá bán lại không được cao hơn giá bán lúc mới mua/thuê mua. Do đó, giả sử bên mua/thuê mua thực hiện bán lại nhà ở xã hội khi chưa thanh toán đủ tiền mua/thuê mua hoặc không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì có thể xem là hành vi vi phạm pháp luật.

Từ kết quả điều tra và qua tham vấn ý kiến nhiều luật sư, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi nhận thấy rằng, có nhiều lỗ hổng từ các quy định của pháp luật dẫn đến chính sách về nhà ở xã hội đang có dấu hiệu bị trục lợi. Việc nhà ở xã hội chỉ bị hạn chế quyền định đoạt trong thời gian nhất định, trong khi những quyền khác không bị hạn chế là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhà ở xã hội đang bị mua bán, "qua tay" bằng các chiêu trò lách luật tinh vi. Người mua, kẻ bán dường như không màng đến những ràng buộc pháp lý, mua bán công khai, trục lợi, làm giàu từ một chủ trương nhân văn của Đảng và Nhà nước.

(còn nữa)

(Để giữ bí mật thông tin cá nhân, tên các nhân vật được phỏng vấn trong bài đã thay đổi)

NHÓM PV BÁO QĐND