Quy định mới về bảo lãnh nhà ở trong tương lai có hiệu lực từ 4/2023

Theo thông tin trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ ngày 7/10, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú đã ký ban hành Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/4/2023.

Quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư đáp ứng đủ các quy định

Một trong những thay đổi tại Thông tư liên quan đến quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh bên ngân hàng thương mại cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết.

Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký kết thì chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.

Các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi: Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng. Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp được quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư là khi đáp ứng đủ các yêu cầu quy định (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng) và dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện trong Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Về thảo thuận mức phí bảo lãnh, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận mức phí bảo lãnh đối với khách hàng và các bên liên quan (nếu có). Trường hợp thực hiện đồng bảo lãnh, các bên tham gia đồng bảo lãnh thỏa thuận mức phí bảo lãnh cho mỗi bên đồng bảo lãnh.

Trường hợp đồng tiền bảo lãnh là ngoại tệ, các bên thỏa thuận thu phí bảo lãnh bằng ngoại tệ hoặc quy đổi ra đồng Việt Nam theo tỷ giá bán của bên bảo lãnh tại thời điểm thu phí hoặc tại thời điểm thông báo thu phí.

Các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh mức phí bảo lãnh.

Thời hạn hiệu lực của hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư cũng nêu rõ, hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này, và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành.

Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận cụ thể về việc ngân hàng thương mại hoặc chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi thư bảo lãnh cho bên mua sau khi ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh.

Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn phải có nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và hồ sơ bên mua gửi cho ngân hàng thương mại yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua.

Điều 23 tại Thông tư 11/2022/TT-NHNN

Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp: Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt hoặc đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh, việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận của bên nhận bảo lãnh và bên bảo lãnh, các bên liên quan khác (nếu có).

Ngoài ra, các nghĩa vụ cũng chấm dứt khi cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực, bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh hoặc theo thỏa thuận của các bên, nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Thu Trang