Thị trường bất động sản đang bị đảo chiều

Nghịch lý của thị trường

Số liệu thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong năm 2019, giá BĐS trên cả nước có sự tăng mạnh về giá, đặc biệt tại hai thị trường lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Theo đó, giá BĐS tại Hà Nội tăng từ 5 - 7% so với năm 2018; tại TP Hồ Chí Minh tăng từ 15 - 20%, cá biệt có một số khu vực tăng đến 39%.

Giá các sản phẩm BĐS vượt xa giá trị thực.

Theo tính toán của các chuyên gia, một căn hộ chung cư hạng trung tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ có giá từ 1.000 - 2.000 USD/m2, tương đương với 23 - 46 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá thành xây dựng hiện chỉ dao động quanh mức 18 - 33 triệu/m2, như vậy, tỷ suất sinh lời của các chủ đầu tư khoảng 28 - 39%.

Trong khi đó, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong năm 2019, thu nhập bình quân đầu người (GDP) của Việt Nam đạt khoản 3.000 USD/người. Nhưng để sở hữu một căn hộ chung cư hạng trung, người dân cần phải có thu nhập từ 50 - 60 triệu đồng/tháng, với mức chi phí như vậy không phù hợp với thu nhập của bộ phận lớn dân cư có thu trung bình - thấp hoặc những người lao động đơn thuần chỉ có nguồn thu nhập từ tiền lương hàng tháng.

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành, sự chênh lệch lớn giữa thu nhập của người dân với giá BĐS hiện nay chính là nghịch lý của thị trường, giá BĐS vượt quá khả năng chi trả của một bộ phận lớn cư dân Việt Nam và mức giá này cũng vượt quá giá trị thực của sản phẩm rất nhiều.

Thiếu dự báo dẫn tới rủi ro

Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho biết, trong thời gian gần đây, thị trường BĐS có sự dịch chuyển mạnh mẽ từ những đô thị lõi, như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang)... có sự lan tỏa đến các tỉnh, TP có chỉ số năng lực cạnh tranh tốt và có tiềm năng phát triển du lịch, như: Bình Thuận, Hội An (Quảng Nam), Cần Thơ... Đây là những khu vực trước đây BĐS chưa được phát triển, song hiện nay đã tăng giá nhanh chóng, từ 100 - 200 triệu/lô lên 700 - 800 triệu đồng/lô.

Thiếu dự báo thị trường dẫn đến những rủi ro cho cả DN và chủ đầu tư.

Ngoài ra, những khu vực như: Cô Tô, Móng Cái... thị trường BĐS cũng được đẩy mạnh, nhưng thực tế sản phẩm BĐS ở những khu vực mới chưa thực sự hướng vào nhu cầu để ở của đại bộ phận dân cư, mà vẫn đang chạy theo xu hướng để đầu tư, kinh doanh.

"Trong 10 năm qua đã xảy ra sự đảo chiều của thị trường BĐS. Hơn 10 năm trước, quỹ đất lớn, hàng tồn kho nhiều nhưng người mua không có tiền thì hiện nay, quỹ đất khan hiếm, nguồn cung thiếu trong khi đó người mua tiềm năng rất lớn lại không có nhiều phân khúc để lựa chọn" - ông Cường nhìn nhận.

Cũng theo ông Nguyễn Hữu Cường, chính vì phong trào chạy theo để đầu tư, kinh doanh nên giá trị các sản phẩm BĐS tại nhiều thị trường có sự tăng mạnh về giá. “Trên nguyên tắc, những khu vực nào được quy hoạch và có lượng người tập trung đông, BĐS sẽ tăng giá.

Nhưng đây cũng là bài học do nhiều nhà đầu tư khi không có sự phán đoán hoặc khó có thể phán đoán do sự thay đổi về chính sách hoặc do những quy hoạch chồng chéo... Những dự báo không chính xác về sự tăng trưởng của thị trường tại một số khu vực khu, đồng nghĩa với việc cả nhà đầu tư và chủ đầu tư đều bị thất bại” - ông Cường nhận định.

Thị trường BĐS của Việt Nam đang có sự kích hoạt mạnh mẽ từ 3 thành phần: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Việc chạy theo thông tin quy hoạch và sự thay đổi về cơ chế khiến cho thị trường gặp nhiều rủi ro, trong khi đó phần lớn DN chỉ chạy theo lợi nhuận, bộ phận môi giới chưa có tính chuyên nghiệp đang có ảnh hưởng sâu sắc đến toàn thị trường. Muốn phát triển thị trường BĐS bền vững cần có sự ổn định về cơ chế và tính chuyên nghiệp của những người tham gia đầu tư, kinh doanh.

TS Đoàn Văn Cương - Chuyên gia tài chính

Bài và ảnh: Doãn Thành