TP. HCM nghiên cứu điều chỉnh những bất cập trong Quyết định tách thửa, hợp thửa

Sáng ngày 15/2, lãnh đạo UBND TP. HCM đã có cuộc họp để nghe báo cáo về việc điều chỉnh Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND (QĐ60) quy định về điều chỉnh tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn Thành phố. Đây được xem là tín hiệu tích cực nhằm tháo gỡ những bất cập, ảnh hưởng đến việc tách thửa do QĐ60 gây ra.

Quyết định 60/2017 quy định về diện tích tối thiểu tách thửa trên địa bàn TP. HCM đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Ảnh: Thái Sơn

Theo đó, từ năm 2017, QĐ60 được UBND TP. HCM ban hành để thay thế cho Quyết định 33/2014 trước đó nhằm khắc phục những kẻ hở trong quá trình tách thửa, phân lô bán nền, hạn chế việc kinh doanh bất động sản trái với quy định.

Tuy nhiên, sau khi được áp dụng, QĐ60 đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, khiến việc xin tách thửa của người dân gặp nhiều khó khăn, nhiều người cho rằng, QĐ60 như một giấy phép con đã làm khó họ.

Trong nội dung QĐ60 có một số khái niệm khá mơ hồ và không ăn nhập với các quy định của pháp luật hiện hành, như việc "khu dân cư xây dựng mới", "đất chỉnh trang đô thị", trong khi Luật Đất đai không quy định hai loại đất này, khiến các địa phương khó thực hiện.

Sở Tư pháp TP. HCM đã có văn bản ý kiến về những điểm bất cập trong QĐ60, đồng thời tham mưu UBND TP. HCM sớm ban hành quyết định thay thế cho quyết định nói trên.

Theo Sở Tư pháp TP. HCM, QĐ60 có quy định đất thuộc “quy hoạch đất ở xây dựng mới” và “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp” (trong đó có chức năng đất ở) thì không được tách thửa.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 và các Nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TP. HCM đều không có sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này.

Như vậy, việc quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 5, Quyết định 60/2017 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất. Nội dung quy định không phù hợp với Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp không được tách thửa.

Riêng trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, theo QĐ60 thì giao UBND quận, huyện căn cứ quy định về quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch.

Thế nhưng, việc quy định trên và thực tiễn hướng dẫn của các sở, ngành dẫn đến sự chưa thống nhất đồng bộ, có dấu hiệu phát sinh thủ tục hành chính.

Chưa kể, thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc quy định loại đất được tách thửa, như: Căn cứ Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với 2 loại đất “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”.

Đồng thời, Luật Đất đai 2013 cũng không giao cho Chính phủ mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, QĐ60 chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013, chưa đảm bảo nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Theo đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM, dù Quyết định 60/2017 quy định chỉ tách thửa 2 loại đất, nhưng qua các thời kỳ tùy theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội, các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 đã phê duyệt sẽ có những thay đổi nhất định.

Do vậy, ngoài hai loại đất được tách thửa, còn có một số loại đất khác như đất ở hiện hữu cải tạo xây chen, đất nhóm nhà ở hiện hữu cải tạo và đất dân cư hiện hữu cải tạo có tính chất và mục tiêu quy hoạch tương đồng với hai loại đất được phép tách thửa theo QĐ60.

Hoàng Tuấn