'Phép thử' đảm bảo kết nối giao thông có làm khó các chủ đầu tư dự án chung cư?

Các doanh nghiệp bất động sản đang quan tâm đến quy định trong tháng 5/2022 này vừa được Chủ tịch UBND Tp.HCM Phan Văn Mãi thống nhất và giao Sở Giao thông Vận tải thành phố hướng dẫn đánh giá tác động các dự án kết nối hệ thống đường bộ trên địa bàn.

Tránh dự án gây kẹt xe

Đối tượng áp dụng là tất cả dự án đầu tư công trình xây dựng phải thiết kế phương án kết nối giao thông, tính toán đánh giá nhu cầu giao thông phát sinh của công trình nhằm đảm bảo an toàn giao thông, không gây ùn tắc giao thông.

Trong đó, các dự án xây chung cư, khu nhà ở thấp tầng đã được đề cập tới, trước khi xây dựng phải đánh giá tác động giao thông, nếu không đạt sẽ chưa được triển khai.

Các dự án chung cư ở Tp.HCM trước khi xây dựng sẽ phải đánh giá tác động giao thông, nếu không đạt sẽ chưa được triển khai, không đảm bảo kết nối giao thông sẽ không được cấp phép.

Theo Sở Giao thông Vận tải Tp.HCM, đánh giá tác động giao thông dự án xây dựng là sự đánh giá tác động tích cực hoặc tiêu cực của một dự án xây dựng được đề xuất đến tình trạng giao thông trên các tuyến đường có liên quan trong khu vực ảnh hưởng của dự án xây dựng. Tác động của dự án xây dựng đến tình trạng giao thông chính là sự thay đổi chất lượng dòng giao thông khu vực khi dự án đi vào hoạt động.

Các dự án xây chung cư, khu nhà ở thấp tầng trên địa bàn Tp.HCM sẽ cần có phương án kết nối giao thông, tính toán nhu cầu đi lại phát sinh. Riêng các công trình lớn phải bổ sung đánh giá tác động giao thông từ khi quy hoạch, lập dự án, để xác định quy mô đầu tư và đưa ra biện pháp giảm tiêu cực như thời điểm đầu tư, bổ sung hạ tầng xung quanh.

Nội dung đánh giá tác động phải cập nhật hiện trạng giao thông xung quanh và dự tính hệ lụy có thể phát sinh, tính toán nhu cầu đi lại khi dự án hoàn thành...để có giải pháp hạn chế tiêu cực cho hạ tầng xung quanh...Nếu không đạt yêu cầu, dự án không được đầu tư, hoặc triển khai theo giai đoạn để phù hợp thực tế.

Nhiều ý kiến cho rằng lẽ ra quy định này phải có từ lâu nhằm tránh gây kẹt xe. Nhất là ở những tuyến đường nhỏ nhưng chung cư vẫn cứ mọc lên ầm ầm. Không thể để nước đến chân mới nhảy, nhưng thà muộn còn hơn không. Hy vọng quy định này được sớm được thực hiện nghiêm túc, có tiêu chí đánh giá rõ ràng, đề cao khâu kiểm tra, đánh giá và trách nhiệm của những cơ quan trách nhiệm có liên quan.

Tuy nhiên, một số ý kiến khác lại băn khoăn ở chỗ dự án có trước hay quy hoạch có trước? Nếu quy hoạch có trước thì đồng nghĩa đã tính đến số dân sở tại, số dân nhập cư, các phương tiện lưu thông trong vòng vài chục năm sau.

Điều đó đồng nghĩa đã tính đến các quy mô dự án được phép thực hiện trong một giai đoạn nhất định phù hợp với quy hoạch. Còn nếu dự án có trước, và các chủ đầu tư dự án chung cư phải tính đến các kịch bản kẹt xe. Từ đó để thấy làm nhà đầu tư các dự án chung cư, khu nhà ở thấp tầng quả là khổ cực.

Khúc mắc kết nối đường Vành Đai 2

Nhân bàn về chuyện đánh giá tác động giao thông, cũng nên nhắc nhớ đến một vài dự án bất động sản đang phải “đắp chiếu” khi vẫn còn gặp khúc mắc ở việc kết nối giao thông.

Đơn cử như dự án Khu Chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ tại phường Trường Thọ, Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) của CTCP Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Bất động sản Đất Phương Nam.

Dự án có diện tích 8.303,7m2 và có nguồn gốc đất tư nhân do công ty này nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ dân đã cập nhật đăng bộ sang tên công ty (có đất ở và đất nông nghiệp). Khu đất được cho là phù hợp quy hoạch 1/2000 để đầu tư Dự án nhà ở chung cư cao tầng.

Từ tháng 6/2021 công ty triển khai thủ tục đầu tư và đã được Sở Kế hoạch & Đầu tư (KH&ĐT) Tp.HCM thụ lý lấy ý kiến các sở ngành có liên quan. Đến nay các sở, ngành đã có văn bản ý kiến, riêng Sở Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) Tp.HCM vẫn chưa có ý kiến.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) về dự án này, ngoài vấn đề đến nay Sở TN&MT chưa có ý kiến để Sở KH&ĐT tổng hợp thì được biết dự án gặp khó khăn vướng mắc về kết nối giao thông, theo đó hiện hữu chỉ có đường nội bộ kết nối vào dự án lộ giới khoảng 4m thì hướng chính vẫn đang chờ đường Vành đai 2 đầu tư hoàn thiện.

Tương tự như vậy là trường hợp Dự án Khu dân cư phường Trường Thọ phường Trường Thọ, Tp. Thủ Đức của CTCP Thương mại Dịch vụ Thiên Phúc Lợi. Dự án có diện tích 5,11ha và có nguồn gốc đất tư nhân do công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ dân. Khu đất phù hợp quy hoạch 1/2000 để đầu tư Dự án nhà ở chung cư cao tầng.

Hiện nay công ty đang triển khai thủ tục đầu tư, tuy nhiên do gặp khó khăn vướng mắc về kết nối giao thông, theo đó hiện hữu chỉ có đường nội bộ tạm kết nối vào dự án thì hướng chính vẫn đang chờ đường Vành đai 2 đầu tư hoàn thiện

Về dự án đường Vành Đai 2, dù được quy hoạch từ năm 2007 nhưng đã hơn 10 năm, tuyến đường này vẫn còn 14km chưa khép kín. Đoạn được đầu tư thi công thì đang tạm ngưng, còn những đoạn chưa được triển khai thì vẫn đang nằm chờ để được đầu tư

Tháng 2/2022, ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND Tp.HCM cho biết, tới đây Thành phố sẽ tiến hành rà soát ưu tiên nguồn lực đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông trong giai đoạn 2022 – 2025, trong đó có việc khẩn trương khép kín tuyến đường Vành đai 2.

Về phía hai nhà đầu tư của hai dự án nêu trên đang bày tỏ nguyện vọng được tham gia đầu tư xây dựng một phần tuyến đường Vành đai 2 hoặc tuyến đường kết nối dự án của công ty với tuyến đường Vành đai 2 theo cơ chế xã hội hóa đầu tư, để kết nối giao thông từ Dự án với tuyến đường Vành đai 2.

Thanh Loan