Thị trường bất động sản công nghiệp: Chào đón nhiều dự án kho xưởng xây sẵn

Nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt là các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn. Ảnh minh họa

Thị trường cấp 1 miền Bắc khởi sắc

Trong những năm qua, bất động sản công nghiệp có sự phát triển ổn định về nhu cầu mua và thuê. Ở quý I/2024, báo cáo Công tư Đầu tư và kinh doanh bất động sản (CBRE) cho thấy, hoạt động sản xuất có những khởi sắc khi xuất, nhập khẩu lần lượt ghi nhận mức tăng trưởng 17% và 13,9% theo năm và nhóm hàng công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 88,1% tổng kim ngạch xuất khẩu.

Giá thuê đất công nghiệp dự kiến tiếp tục tăng

Các chuyên gia bất động sản dự báo, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 3-9%/năm ở miền Bắc và 3-7%/năm ở miền Nam. Trong đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1- 4%/năm trong 3 năm tới.

Đối với thị trường đất công nghiệp, giá đất tại các thị trường cấp 1 miền Bắc tăng nhẹ 1,2% so với quý trước và 7,8% so với cùng kỳ, đạt ngưỡng trung bình 133 USD/m2/kỳ hạn còn lại.

Do không có dự án mới đi vào hoạt động trong quý và các khu công nghiệp hiện hữu, nên thị trường cấp 1 miền Bắc tiếp tục thu hút khách thuê mới, tỷ lệ lấp đầy tăng 1,3 điểm phần trăm trong quý, đạt 83%.

Trong quý I/2024, diện tích hấp thụ tại thị trường cấp 1 miền Bắc đạt gần 110ha. Trong đó, giao dịch nổi bật nhất là nhà máy Victory Giant Technology (sản xuất bảng mạch in) với quy mô 10ha tại Bắc Ninh.

Đáng chú ý, đối với thị trường kho xưởng xây sẵn, nhiều dự án quy mô tiếp tục ra mắt chủ yếu tập trung ở thị trường Bắc Ninh.

Về mặt bằng giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 trung bình đạt ngưỡng 4,7 và 4,9 USD/m2/tháng. Mức giá thuê kho duy trì ổn định theo năm, còn giá thuê xưởng tăng 3,9% theo năm, tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở ngưỡng cao.

Về mặt nhu cầu, các diễn biến tích cực của thị trường đến từ việc một số nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất vật liệu bán dẫn, công nghệ động cơ tiếp tục mở rộng tại Việt Nam thông qua việc thuê xưởng sản xuất như VDL (Hà Lan), Tecnotion (Hà Lan).

Mở rộng thị trường cấp 2 tại miền Nam

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường kho xưởng miền Nam không có nguồn cung mới trong quý I/2024, các dự án mới vẫn đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện. Tuy nhiên, việc không có nguồn cung mới đã có tác động tích cực đến hoạt động của các kho xưởng xây sẵn đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy của kho xưởng xây sẵn tăng 2 điểm phần trăm so với quý IV/2023, tỷ lệ lấp đầy đạt 57% đối với nhà kho và 87% đối với nhà xưởng.

Tại thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế, tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 92% và diện tích hấp thụ chỉ đạt hơn 20 ha.

Hiện nay, các nhà sản xuất trong và ngoài nước có xu hướng mở rộng ra các thị trường cấp 2 như Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh, nơi quỹ đất công nghiệp còn tương đối dồi dào. Nhu cầu về kho xưởng xây sẵn miền Nam đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, năng lượng tái tạo và lĩnh vực thương mại điện tử như JiaWei (Đài Loan), Shopee (Singapore).

Ảnh minh họa

Giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 miền Nam giữ mức 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, ổn định so với IV/2023 và tăng 2,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Về giá thuê kho xưởng xây sẵn vẫn giữ mức ổn định so với quý IV/2023 lần lượt đạt 4,6 và 4,9 USD/m2/tháng, với mức độ tăng trưởng đạt 2,2% so với cùng kỳ năm 2023 đối với nhà kho, và 3,9% đối với nhà xưởng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, hiện nay nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.

“Việt Nam sẽ tiếp tục là quốc gia được nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn. Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ... sẽ là khách hàng tiềm năng của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Điều này sẽ giúp cho vốn FDI trong các khu công nghiệp, khu kinh tế tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Dự kiến trong năm 2024, vốn FDI trong các khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước” - ông Đính cho hay.

Vừa qua, Việt Nam nâng cấp quan hệ ngoại giao với các nền kinh tế lớn, do vậy nền kinh tế nói chung và ngành sản xuất cũng như bất động sản khu công nghiệp Việt Nam dự kiến sẽ được hưởng lợi và tiếp tục xu hướng phát triển.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cũng nhận định, phân khúc này tiếp tục là điểm tựa sản xuất kinh doanh mới của các doanh nghiệp công nghệ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao. Dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế. Dịch vụ phụ trợ khu công nghiệp ngày càng được cải thiện.

“Chúng ta cần phải có quỹ đất sạch để đáp ứng nhu cầu, đồng thời có quy hoạch tổng thể của cả nước, của từng địa phương, từng lĩnh vực để đưa ra chính sách ưu tiên phù hợp. Quy hoạch này cũng cần có tầm nhìn và có tính ổn định trong khoảng thời gian dài để các doanh nghiệp yên tâm phát triển” - ông Thịnh nói.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội đưa ra lưu ý, để tiếp tục duy trì vị thế là điểm đến của dòng vốn đầu tư nước ngoài trong khu vực, Việt Nam cần tiếp tục chú trọng cải thiện hạ tầng về đường xá kết nối, điện lưới, khu công nghiệp cũng như nâng cao chất lượng lực lượng lao động và điều chỉnh các chính sách ưu đãi phù hợp.

Hơn 1,58 tỷ USD vốn ngoại đổ vào bất động sản

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ đầu năm đến nay, cả nước có 39,758 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký gần 475,8 tỷ USD. Vốn thực hiện lũy kế của các dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 301,8 tỷ USD, bằng 63,4% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.

Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 17/21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt gần 3,93 tỷ USD, chiếm gần 63,6% tổng vốn đầu tư đăng ký, giảm 1,3% so với cùng kỳ.

Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư hơn 1,58 tỷ USD, chiếm 25,6% tổng vốn đầu tư đăng ký, gấp gần 2,1 lần so với cùng kỳ.

Dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam gia tăng và bứt phá trong lĩnh vực bất động sản đã và đang mở ra nhiều cơ hội hứa hẹn, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất. Những cải thiện về phát triển hạ tầng, cải cách thủ tục hành chính và đầu tư vào trung tâm sáng tạo tại Việt Nam cũng đang góp phần giúp thị trường trở nên hấp dẫn với các nhà đầu tư quốc tế.

Các chuyên gia bất động sản cũng đưa ra đánh giá, nguồn vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024, tập trung vào lĩnh vực sản xuất và công nghệ. Đi kèm với đó là nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ tăng cao trong năm 2024.

Dự báo đến cuối năm 2024, tài chính có thể vẫn hạn chế, khó có thể đáp ứng được nhu cầu thực tế đặt ra do các vấn đề về định giá đất, chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng. Cho nên đây là cơ hội đặc biệt cho các khu công nghiệp đã có sẵn quỹ đất cho thuê lớn. Các doanh nghiệp có thể tận dụng cơ hội thị trường để phát triển và mở rộng quy mô hoạt động của mình khi nguồn cung vẫn còn hạn chế.

Nguyễn Lạc