Thuế là công cụ đưa bất động sản về giá trị thực nhưng giá nhà vẫn khó giảm

Giá nhà đất khó giảm

Hội thảo khoa học "Thực tiễn áp dụng chính sách thuế bất động sản ở các nước và kiến nghị cho Việt Nam" do Viện Chiến lược và Chính sách tài chính phối hợp với Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí (Bộ Tài chính) vừa tổ chức ngày 29/10.

PGS. TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, đến nay, mặc dù có rất nhiều nguồn lực đã được huy động để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nhưng sự tham gia của các công cụ tài chính còn hạn chế.

Do đó, trong bối cảnh hoàn thiện thể chế đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản để phát triển kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, ngoài việc kiện toàn hệ thống pháp luật liên quan đến quy hoạch, hoàn chỉnh hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản, hoàn chỉnh hệ thống định giá đất, nhà ở... rất cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế đất đai, bất động sản.

Thuế là công cụ hữu hiệu nhất để bình ổn thị trường bất động sản, tránh đầu cơ, thổi giá...

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định giá đất có xu hướng tăng và khó có khả năng giảm. Tuy nhiên việc đánh thuế nhà đất có thể làm giảm giá ảo, chứ không phải giảm toàn bộ giá đất.

Xu hướng giá đất tăng xuất phát từ việc đất đai là tài nguyên hữu hạn, trong khi phát triển kinh tế ngày càng mạnh, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, dân số gia tăng, và các nguồn lực khác cũng đổ vào. Tất cả những yếu tố này dẫn đến việc đất không đủ đáp ứng nhu cầu phát triển, từ đó giá trị đất chắc chắn sẽ tăng. Điều chúng ta hy vọng là giá tăng đúng theo quy luật, không bị thổi giá, làm giá.

"Quy luật ở đây là đất đai phải tạo ra giá trị địa tô thông qua quá trình sử dụng. Thậm chí những kỳ vọng về thu nhập từ việc sử dụng đất trong tương lai cũng góp phần định ra giá trị đất. Vì vậy, vấn đề giá đất không khó hiểu. Thuế không thể ngăn giá đất tăng do quan hệ cung cầu phát sinh từ nhu cầu phát triển kinh tế, nhưng nó có thể giúp giảm giá ảo", GS Đặng Hùng Võ nói.

Hiện nay, nhiều người đều thừa nhận giá đất ở Việt Nam mang tính ảo, và mục tiêu là giảm bớt phần giá trị ảo này để đưa giá đất về mức thực, tính theo lý luận địa tô, bao gồm cả địa tô kỳ vọng trong tương lai. Khi đó, chúng ta sẽ có được giá trị thực và có thể xác định mức thuế phù hợp.

Nhấn mạnh việc đánh thuế vào hoạt động đầu cơ là điều cần thiết trong bối cảnh thị trường hiện tại, ông Võ cho rằng áp thuế sẽ giúp giải quyết được phần nào những vấn đề gây bức xúc trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một vấn đề quan trọng khác là hệ thống quản lý hiện tại liệu có đủ khả năng theo dõi và kiểm soát số lượng bất động sản hay không. Thực tế cho thấy hạ tầng quản lý chưa đáp ứng được yêu cầu này.

Hiện nay, việc quản lý người sở hữu nhiều nhà đất, hay khả năng chuyển nhượng sang tên cho người khác, vẫn chưa thực sự chặt chẽ. Ngay cả việc quản lý bất động sản toàn quốc còn nhiều hạn chế, trong khi quản lý ở một số tỉnh thành còn chưa hiệu quả. Vấn đề hạ tầng quản lý cần được khắc phục để đáp ứng tốt hơn.

Theo GS Đặng Hùng Võ, đối với bài học rút ra từ nhiều quốc gia như Singapore, Trung Quốc, Anh, Mỹ và các nước thuộc nhóm G7 đã áp dụng chính sách thuế đối với bất động sản thứ hai, Việt Nam không nên so sánh một cách máy móc với các nước này vì mỗi quốc gia có những điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau. Việt Nam cần nghiên cứu và phát triển theo mô hình riêng, phù hợp với thực tiễn của mình. Về lâu dài, để hạn chế đầu cơ thì thuế là công cụ kiểm soát hiệu quả nhất.

Nhà bỏ trống phải đánh thuế nặng

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính đồng tình, đánh thuế với người sở hữu bất động sản là công cụ ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản khi thuế suất có mức lũy tiến phù hợp đối với những trường hợp sử dụng nhiều đất, nhiều nhà; là công cụ để thu được giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư hạ tầng của Nhà nước hoặc đầu tư của bên ngoài mang lại.

Để bình ổn thị trường bất động sản, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, trước tiên là cần triển khai các luật và nghị định có liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... một cách nhanh chóng, đầy đủ và toàn diện nhằm tháo gỡ các khó khăn cho thị trường.

Sau đó là có giải pháp gia tăng nguồn cung trên thị trường bất động sản, đảm bảo cân đối cung - cầu của thị trường sẽ là môi trường thuận lợi để công cụ thuế phát huy tính độc lập công bằng, bình đẳng.

Theo xu hướng, cần đẩy mạnh số hóa công tác quản lý, kinh doanh bất động sản, xây dựng kho dữ liệu số về bất động sản một cách đầy đủ, toàn diện là cơ sở cho việc quản lý thị trường bất động sản và là cơ sở cho việc xem xét đưa ra các cách thức đánh thuế bất động sản phù hợp và hiệu quả.

Trên cơ sở kho dữ liệu số về bất động sản, hoàn toàn có thể sử dụng cách tính thuế lũy tiến dựa trên hạn mức sử dụng đất cho các hộ gia đình. Đối với diện tích sử dụng trong hạn mức có thể đưa ra một mức thuế đất đai thấp hoặc miễn thuế. Với những người sử dụng đất đai càng vượt hạn mức cao sẽ chịu thuế càng cao.

Dĩ nhiên, hạn mức đất ở cần được quy định theo diện tích đất ở bình quân đầu người cho các đô thị loại 1, 2, 3, 4 và đất ở nông thôn cho phù hợp với từng vùng. Biện pháp này sẽ vừa đảm bảo đánh thuế công bằng, đúng đối tượng, tránh tình trạng nhờ người thân đứng tên hộ quyền sở hữu các tài sản, cũng tránh sự mất công bằng trong trường hợp đánh thuế với ngôi nhà thứ 2, thứ 3...

Chuyên gia đề xuất, để phòng chống việc đầu cơ bất động sản và tăng nguồn cung cho thị trường, cần đề xuất đánh thuế quyền sử dụng lũy thoái theo thời gian nắm giữ bất động sản. Thuế đối với bất động sản mua và bán ngay trong năm cần đánh thuế cao, các năm nắm giữ thứ 2, 3, 4, 5 thuế sẽ giảm dần theo thời gian nắm giữ. Sau 5 năm nắm giữ thuế chuyển quyền sử dụng có mức thấp nhất hoặc không phải đóng thuế.

Để chống đầu cơ và tránh hiện tượng bỏ trống nhà cửa, cần xem xét mức thuế nhà bỏ trống lũy tiến cao đối với những nhà bỏ trống theo thời gian chưa đưa vào sử dụng. Bất động sản càng chậm đưa vào sử dụng sẽ phải chịu thuế suất càng cao", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Tô Hội