CapitaLand thâu tóm dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông: Nhà đầu tư trung gian lãi lớn?

Phối cảnh dự án nhà phố của CapitaLand xây dựng tại Quận 2 (Nguồn: CapitaLand)

Mới đây, ngày 30/8/2018, CapitaLand đã thông qua các công ty thành viên mua lại 86 triệu cổ phần, tương đương với 100% vốn điều lệ, của Công ty cổ phần BCLand (BCLand) với tổng số tiền bỏ ra là 1.380 tỷ đồng.

Mục đích CapitaLand hướng tới là dự án có diện tích 60.732 m2 (6 ha) tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, Tp. Hồ Chí Minh của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh nhà Đoàn Nguyên (Đoàn Nguyên) do BCLand đang nắm giữ 100% vốn điều lệ.

Đáng chú ý, trước khi được thâu tóm bởi BCLand và giờ đây là CapitaLand (gián tiếp chi phối), Đoàn Nguyên đã từng thuộc về một doanh nghiệp có tiếng tại khu vực miền Nam trong lĩnh vực bất động sản, đó là Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (HSX: KDH).

Xét về tính cấp bách tại thời điểm đó, hoạt động thoái vốn tại Đoàn Nguyên thực ra cũng là việc “bất đắc dĩ” của KDH.

Lựa chọn chuyển hướng của Khang Điền

Cụ thể, vào ngày 8/8/2013, nhóm công ty của KDH đã chuyển nhượng 99,99% quyền sở hữu tại Đoàn Nguyên cho cho hai nữ cá nhân là bà Ngô Thị Bích Duyên và bà Nguyễn Thị Thanh Thủy.

Việc thanh lý khoản đầu tư này được phê duyệt bởi Hội đồng Thành viên và Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) Tp. Hồ Chí Minh chấp thuận theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh điều chỉnh ngày 8/9/2013.

Nguyên nhân xuất phát từ sự khó khăn của thị trường bất động sản nói chung và tình hình sản xuất kinh doanh kém khả quan của KDH nói riêng trong năm 2013. Điều này đã khiến KDH phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh để phù hợp với chiến lược phát triển ổn định và dài hạn.

Theo lý giải của KDH, dự án Đoàn Nguyên (hay Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông) có diện tích đất chung cư lớn, trong thời điểm này (năm 2013) lượng hàng tồn kho chung cư của thị trường rất nhiều, nếu triển khai bán hàng sẽ không hiệu quả. Đồng thời, để xây dựng chung cư cần số vốn khoảng 1.000 tỷ đồng, thời gian thu hồi chậm sẽ tạo áp lực nhất định về nguồn vốn cho KDH trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, sản phẩm biệt thự của dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông thuộc dòng sản phẩm cao cấp nên giá trị một căn biệt thự cũng ở mức cao, khoảng từ 4 - 8 tỷ đồng/căn hộ.

“Nếu tiếp tục phát triển dự án sẽ không khả thi trong bối cảnh nền kinh tế chung đang còn nhiều khó khăn” – KDH nhận định trong phần giải trình kết quả kinh doanh năm 2013 gửi Sở Giao dịch chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh (HOSE).

Do đó, việc chuyển nhượng vốn tại Đoàn Nguyên là phù hợp với hoàn cảnh và phần nào giúp cho KDH giảm được chi phí lãi vay. Được biết, tại ngày 30/6/2013, KDH ghi nhận khoản vay nợ liên quan đến dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông trên báo cáo tài chính là 150 tỷ đồng, với thời hạn vay vốn 60 tháng, mức lãi suất lên tới 15%/năm.

Hoạt động thoái vốn khỏi Đoàn Nguyên là một bước cần thiết trong kế hoạch tái cơ cấu danh mục đầu tư của KDH, phù hợp với giai đoạn được đánh giá là vùng đáy của thị trường bất động sản năm 2013.

Nguồn tiền thu được từ việc chuyển nhượng vốn tại Đoàn Nguyên được KDH đầu tư vào dự án mới có nhiều tiềm năng tại Quận 9, có thể triển khai ngay do đã hoàn chỉnh về mặt pháp lý. Mặt khác, dự án này có cơ cấu sản phẩm thấp tầng, mức giá bán hợp lý khoảng 2 tỷ đồng/căn hộ và đất nên được KDH đánh giá khả thi hơn.

Nhà đầu tư trung gian lãi lớn?

Giá trị chuyển nhượng phần vốn góp của KDH tại Đoàn Nguyên tính theo mệnh giá cổ phần là 149,98 tỷ đồng nhưng có thể các cá nhân nhận chuyển nhượng đã phải bỏ ra số tiền nhiều hơn thế.

Cụ thể, tại ngày 30/6/2013, KDH ghi nhận giá trị hàng tồn kho liên quan đến dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông là 265,32 tỷ đồng. Trong giai đoạn thoái vốn tại Đoàn Nguyên vào quý 3/2013, KDH ghi nhận dòng tiền thu hồi từ thanh lý các khoản đầu tư trong kỳ là 317 tỷ đồng.

Trừ đi dòng tiền thu hồi từ thanh lý các khoản đầu tư khác nữa, số tiền mà các cá nhân đã trả cho KDH trong thương vụ khả năng sẽ không vượt quá 300 tỷ đồng. Có thể tạm coi đây là mức "giá vốn" của khoản đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của hai nữ cá nhân kể trên.

Với quy mô này, không loại trừ khả năng, bà Ngô Thị Bích Duyên và bà Nguyễn Thị Thanh Thủy chỉ là người được lựa chọn để "ra mặt". Họ chưa hẳn đã người mua thực sự, mà có thể chỉ "đứng tên" hộ một "đại gia" địa ốc nào đó. Thực tế, đây là cách làm không lạ trong các thương vụ M&A bất động sản.

Phối cảnh dự án "Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông" năm 2012 (Nguồn: KDH)

CapitaLand cho biết đã chi ra 1.380 tỷ đồng để thâu tóm khu đất rộng 6 ha tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, Tp. Hồ Chí Minh bằng cách mua lại 100% vốn điều lệ của BCLand - chủ sở hữu 100% vốn của Đoàn Nguyên, pháp nhân sở hữu khu đất.

Như vậy có thể thấy rằng, trước thương vụ của CapitaLand, bà Ngô Thị Bích Duyên và bà Nguyễn Thị Thanh Thủy đã rút khỏi cơ cấu sở hữu Đoàn Nguyên.

Vì không có dữ liệu nêu không rõ hai cá nhân này đã bán lại phần vốn góp tại Đoàn Nguyên (và cũng là quyền sở hữu dự án rộng 6ha) cho BCLand với giá bao nhiêu.

Nhưng không loại trừ khả năng đó chỉ là một thương vụ "sang tên" giữa những nhà đầu tư chung chủ. Và khi đó, thương vụ với CapitaLand có thể đã mang về cho nhóm trung gian này khoản hời lên tới cả nghìn tỷ đồng (bởi khi mua lại từ KDH họ chỉ chi ra chưa tới 300 tỷ đồng).

Tất nhiên, đó là kết quả của một phép tính toán, trong giả định tích cực. Nó chưa xét đến các yếu tố khác, chẳng hạn như chi phí cơ hội, chi phí lãi vay và các khoản chi phí liên quan đến pháp lý (nếu có) của chủ sở hữu để duy trì dự án và khu đất này cho tới ngày gặt hái được thành quả.

BCLand

Theo tìm hiểu của VietTimes, BCLand được thành lập ngày 11/5/2018, ngay trước thời điểm CapitaLand thâu tóm khoảng 3 tháng, có vốn điều lệ là 400 tỷ đồng, địa chỉ trụ sở chính tại số 204, đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường 06, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

Các cổ đông sáng lập BCLand là Công ty Cổ phần Golden Star Holding, ông Lưu Việt Dũng, ông Phan Thanh Trúc và ông Trương Phi Cường (giữ chức vụ Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật).

Về phía Đoàn Nguyên, công ty này đã hoạt động được một thời gian dài khi được thành lập từ năm 2007, có vốn điều lệ 150 tỷ đồng. Từ ngày 26/7 đến 25/8/2018, Đoàn Nguyên đã chứng kiến sự thay đổi ở vị trí lãnh đạo cấp cao.

Cụ thể, bà Ngô Thị Bích Duyên, sinh năm 1991, không còn giữ vị trí Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của công ty này mà được thay thế bởi ông Trương Phi Cường, sinh năm 1984 - cũng là người đại diện của BCLand (Nên nhớ, một trong hai cá nhân đã chi ra trăm tỷ để thâu tóm Đoàn Nguyên từ KDH cũng có tên Ngô Thị Bích Duyên).

Tới ngày 15/8/2018, CapitaLand đã đánh dấu sự gia nhập của mình tại BCLand với việc thay thế các cổ đông sáng lập bằng 3 thành viên của tập đoàn này là CLV Investment 2 Limited (chiếm 0,01% vốn điều lệ), CVH Sparrow Pte. Ltd (chiếm 99,98% vốn điều lệ) và CLV Investment 7 Limited (chiếm 0,01% vốn điều lệ). Bên cạnh đó, vốn điều lệ của BCLand cũng được tăng từ 400 tỷ đồng lên 860 tỷ đồng.

Sau thâu tóm, vị trí Giám đốc và người đại diện theo pháp luật của BCLand được chuyển sang cho ông Wong Chin Hu (sinh năm 1966, quốc tịch Singapore). Nên biết ông Wong Chin Hu là một quản lý cao cấp của CapitaLand tại Việt Nam, với vai trò Trưởng bộ phận đầu tư khu vực miền Nam.

Tương tự, vị trí Giám đốc và người đại diện theo pháp luật của Đoàn Nguyên cũng được thay thế bởi ông Yoong Voon Sin (sinh năm 1964, quốc tịch Singapore) - Trưởng bộ phận phát triển dự án của CapitaLand - theo giấy chứng nhận được Phòng đăng ký kinh doanh Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 23/8/2018.

Đáng chú ý, địa chỉ tại số 204, đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh cũng được đăng ký là trụ sở của Công ty cổ phần BCapitaLand, được thành lập ngày 5/4/2018, có vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng. Ông Trương Phi Cường cũng là cổ đông sáng lập, với tỷ lệ sở hữu 10%.

Ngoài các công ty trên, ông Cường cũng có liên quan đến một số công ty có tên đậm chất “bất động sản” khác là Công ty cổ phần Bất động sản Trương Gia, Công ty cổ phần bất động sản Khánh An và Công ty cổ phần địa ốc Trương Gia.

Một câu hỏi có lẽ nên đặt ra, đó là nhóm ông Trương Phi Cường - bên vừa thực hiện thương vụ nghìn tỷ với CapitaLand - nguồn gốc và thực lực ra sao (?)./.

Phạm Duy